美國人為何不想買房了

　　據雅虎財經報道，經濟數據似乎逐漸改善，失業率不斷下降，但在這些利好消息下，本該復甦的美國住房市場並未出現令人驚喜的場景，房價不再上漲，現房銷售量反而出現下滑。

　　也許異常惡劣的冬季給房市帶來了寒潮，但各種各樣的其他因素讓美國人不再對擁有一個屬於自己的家感興趣，儘管他們付得起首付，並能獲得銀行貸款。

　　1、美國人認為購房是最糟的投資

　　Case-Shiller-Thompson有關購房者期望值的調查顯示，潛在的購房者希望在未來十年房屋每年的升值率應達到3%，這一數值比目前的平均按揭貸款利率低近1.5個百分點，這意味著投資房產的回報從根本上來說為負值。而在2004年臨近房地產泡沫的高峰期，這一預期值為12%。在一個健康的投資市場，房產預期收益至少應比通常的按揭貸款利率高。因此，在此情形下，理性的人會把錢用於其他投資。

　　2、年輕人更願意租房

　　許多20多歲以及30歲出頭的年經人發現經濟衰退期間找工作變得異常艱難，同時還要償還繁重的學生債務，這樣一來購房這樣的大筆投資可能成為他們經濟復甦之後放在最後考慮的問題。但他們是厭煩成為業主還是希望比他們的父輩晚些購房，這還有待觀察。不管怎樣，就目前而言，他們似乎更喜歡租住在一些城市或其他首次購房更為實惠的地方。當然，還有一些年輕人仍與父母同住。

　　3、機構買家和海外炒家是導致房價反彈的一個主要原因

　　RealtyTrac公司的數據顯示，2012年投資者購房量飆升，達銷售總量的8%左右。這一數據看似不高，但在不溫不火的需求以及有限的市場供應條件下，這種行為極有可能造成了2013年房價11%的上漲，同時給普通購房者一個市場繁榮的假象。2014年，隨著按揭貸款利率和房價的雙高，房市可能不再是買方市場。這或許告訴人們，房市的基本需求低於預期。

　　4、美國人對整個經濟前景不再樂觀

我再告訴您，我倆的工資水平並不高，家庭年收入從來未達到過十萬。來美國頭八年，家庭年收入在一萬到三萬之間。這樣算起來，我們這些年一共掙了大約一百多萬美元；稅後恐怕要打些折扣。看看，我們仍剩下幾十萬美元。

您說我這兒顯擺什麼呢？我這在炫耀租房的好處。如果我買了房會是什麼情況呢？就算我們倆口子在十五年前買了房吧。我們每年還放貸和本金，交地稅，房屋的各種修理等等，累計起來起碼四十萬了。加上此前租房的費用就是四十多萬啦。這樣一來，旅遊就得少得多了。同時，積蓄的錢會少很多（也好，不怎麼怕通膨）。可是，買了房享受了生活呀？您和我抬杠？您認為住自己的大房子就是享受，就是美國夢的實現，我認同。下面我從網上找到有關租房和買房的討論資料，摘編如下：

我花了10個月住在租的公寓里，我既喜歡又討厭租房子。最大的壞處就是與鄰居關係太親密了——特別是和樓上住的那個小夥子，他的腳步聲就像重達800磅的大猩猩一樣。

但我覺得「買房是通向富裕的捷徑」的說法僅僅是房地產行業的銷售手段。事實上房價通常跟不上通貨膨脹。

其實買一套房子只是為了家庭，作為投資一般人玩兒不轉。有房讓你感到穩定和自由。而從經濟的角度來說，很多情況下並不上算。

在美國西北海岸地區，我發現每年在擁有的這套房子上所花的錢——房產稅、利息、保險、維修和屋主協會的會費費——通常要比租房所花的錢要多，有時候甚至可能還會多得多。

假設你純粹是為了經濟原因來判斷是該買房還是租房，你該怎樣來判斷呢？這裡有幾種方法幫助你保持客觀理性。

第一種確定是該買還是該租的方式就是看售租比（P/R ratio），這一數字可以粗略的告訴你，你的這一房子買的價錢是否合理。比如說，用20萬美元的房價除以1.2萬美元的年租價，你得到的售租比就是16.7。

但這一數字代表什麼？專家提出「售租比如果大於20就意味著平均下來的購房消費會超過租房的價格」；也就是說售租比越高，那麼租比買越划算。

在美國房地產泡沫那幾年裡，美國全國的房產售租比接近20（在有些城市已經超過20很多了）。當時每年花1萬美元（或者每月花800美元）租一間售價20萬美元的房子，還是很划算的。

現在，美國全國大部分地區的售租比一般都在160倍左右（意味著租一間20萬美元的房子，你每月需要花1200美元左右）。在1990年代，房產泡沫之前，售租比大概在180倍左右（也就是租一間20萬美元的房子，你每月要花1100美元左右）。

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那麼北京的租售比是多少呢？我認為市區已達到720倍以上！也就是說，是美國租售比的4.5倍！從金融上來說，在北京絕對租房合算，毋容置疑！再看一下的資料摘編：

在房價飆升的時候，由於低利率和一系列新的抵押貸款方式的產生，許多租房者轉而購買房產，導致房價飆升，相應地削弱了租房市場，房東們被迫減租，至少也不敢大幅度增加租金了。那時紐約、華盛頓、洛杉磯等地的房產價格長了一倍，而租金卻幾乎沒有變動。其結果是，在美國最火爆的房市上，房價和租金之間的關係脫節了。

傳統上，人們常常把租房看作是把錢白白扔掉；現在也許值得重新對租房做個評價了。

　　目前租房的優勢

據分析，在加州灣區，一個典型的家庭購買一棟100萬的房子（這在一些市鎮是房產平均價格）每個月要花銷5000元。這個家庭卻可以用2500元租一棟同樣的房子。在曼哈頓上東區，1000平方英尺的兩睡房公寓現在每月租3700元，而購買一套同樣的公寓則需要110萬元左右，摺合成每月租金，就是6000元左右。

據房地產紀錄顯示，如果這個家庭選擇租房而不是買房，那麼他可以把原本用於房屋首期付款的那部分資金用來投資，所獲得的利息又可償付部分房租。儘管房地產經紀人不願承認這一點，但事實上擁有房產是在以交付財產稅和抵押貸款利息等特有的方式把錢扔掉。

　　買房動機中的一個最大誤解

許多人似乎認為購房可以給他們省錢，因為抵押貸款的利息可得到稅項減免。但是，該稅項減免只能是減去因借錢而產生的費用，也就是說如果一個家庭不購買房子，這筆花費根本就不存在。美國家庭平均在一棟房子里居住六年，而據大型貸款公司」國立城市公司」說，在此期間，即使如今的利息率很低，即使得到稅項減免，一項60萬元的抵押貸款要付的利息合計也達12萬元。

況且，很多房主並沒有逐條列記他們所得到的減稅，如果這樣做了，就會發現他們的減稅額總和只不過比一般納稅人（包括租房者）的標準減稅額多一點點而已。

　　買房好還是租房好？

當供養一棟房產的凈花費比租房的凈花費低，那麼支持買房的論點就佔了絕對上風，比如在芝加哥、達拉斯、聖路易斯以及美國中部的大部分地區。

美國東北大部分地區，佛羅里達州，加利福尼亞州等地，買房比租房要貴（稅收優惠也被計入）。只有當現已十分昂貴的房價再有極大幅度的增長時，房主才可能處於有利地位。

對於新的購房者來說，紐約的房價在未來五年里需要再升高大約13％才能使買房比一般租房划算。在北加州，房價和租金之間的差距是最大的，房屋價值在2010年之前上升19％才划算。

在未來十年里，紐約房價要增長25％才可均衡，而在加州則需要增長40％。

現在的問題是，未來的房價能否達到這樣的增長呢。事實上，甚至那些不認為房地產市場正處於泡沫之中的經濟學家們也預計價格增長將會放緩。還有人預言，房屋價值將會像90年代初東西海岸城市的屋價那樣下降；或者在未來許多年裡價格會停滯不前。

據紐約時報10月4日報道，美國全國房地產市場的確已經開始降溫。隨著賣房者越來越多，房屋出售速度開始放慢，價格已經不再像早前那樣持續增長了。

對許多人來說，買房對人的心理影響也是不容忽視的。擁有房產讓人們感到他們已經實現了美國夢，或者說給與了他們安全感，他們有了可以在夜間安然入寢的有形資產。這的確是好感覺。問題是它們在你心中的價值值多少。

（此文寫於美國房市崩盤之前的2006年）

　　日本房市的崩潰

在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢。炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神戶、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被笑話。

當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。

與台灣很類似的，當時多數日本人相信「不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅超過70%，東京房價平均跌幅甚至高達90%！

當時的銀行放款只顧拚命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時，只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。