【物業實操】物業小區人員配備方案

07-23

A、管理服務人員

　　　（1）管理服務主管人員無論面積多少，均應設項目經理1人。10萬~30萬平方米，可設副經理1人，服務中心主管1人，保安主管、工程主管、環境主管各1人。對超大型社區，則可以分設管理服務中心，人員配備遵循上述標準。

　　　（2）樓宇巡查人員 10萬平方米以下不設樓宇巡查員；15萬平方米設1人；20 萬平方米設2人；30萬平方米以上設3人。

　　　（3）服務中心人員 5萬平方米以下設管理員1人；5~10 萬平方米設2人；10~15萬平方米設3人；以後每增加10萬平方米，增設1人。如達到30萬平方米以上，則按項目的實際情況，有可能增設新的服務中心，新服務中心的人員配備標準按30萬平方米以下情況類推。

B、安全護衛人員

　（1）安全護衛主管人員 30 萬平方米以下配置主管1 人，保安班長3~4人。

　（2）保安員

　　　1）全封閉小區（人車分流）每個出入口至少設置6人（三班倒）。

　　　2）巡邏保安員每3人一組可監護面積5萬平方米左右（三班倒）。

　　　3）封閉停車場出入口處應設置3人（三班倒）。

　　　4）智能化小區（大廈）已設置治安、消防監控系統時，可適當減少保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人（三班倒）。

　　　5）安全人員綜合勞動定額：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。

C、工程維修人員

（1）工程維修主管人員

　　　1）10萬平方米以下配置主管1人，不設班長。

　　　2）10 ~30 萬平方米，配置主管1人，設施設備運行班長1人，維修班長1人。

　　　3）30 萬平方米以上可配置主管1人，運行班長1人，機電維修班長1人，綜合維修班長1人。

（2）維修工

　　　1）每個高壓配電房值班電工3人。

　　　2）每10 萬平方米配置水工1人。

　　　3）中央空調系統每10萬平方米配置1人。

　　　4）每10部電梯配專職電梯工1人。

　　　5）每10萬平方米配置維修電工3人。

　　　6）每10萬平方米配置綜合維修工2人。

　　　7）機電維修人員綜合勞動定額：每10萬平方米配置10~12人。

D、清潔衛生人員

（1）保潔人員綜合勞動定額 4000~6000平方米配置1人。

（2）清潔主管人員 10萬平方米以下，配置主管1人，班長1人；10萬~20 萬平方米，配置主管1人，班長2人；20 萬平方米以上，每增加5萬平方米增設班長1人。

（3）保潔員

　　　1）樓梯清潔：14層/h*人（1梯4戶）。

　　　2）擦樓梯、樓梯扶手、護欄、地腳線：8層/h*人（1梯4戶）。

　　　3）地面清掃：500平方米/h*人。

　　　4）洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。

　　　5）刮玻璃：15平方米/h*人。

　　　6）清潔電梯轎廂（抹鋼油）：1個/10min.

　　　7) 清潔8層以下樓房（無電梯）：5單元/d*人；9層以上樓房（帶電梯）：10 層/d*人。

E、園林綠化人員

（1）園林綠化人員綜合勞動定額

　　1）室外綠地管理：每6000平方米綠地面積需綠化工1人。

　　2）室內綠化管理：每2萬平方米建築用地（或200戶業主以內）配1名綠化工，每10萬平方米配2~3人。

（2）園林綠化主管人員 30 萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班長；30 萬平方米以上，設主管1人，班長2人，每增加10萬平方米配置園藝師1人。

（3）綠化工人

　　1）綠籬及灌木修剪

　　　　a、牆狀綠籬：人工20m/h；機剪50m/h。

　　　　b、叢生或塊狀綠籬：人工25 平方米/h；機剪50 平方米/h。

　　　　c、球狀綠籬：直徑1m球形，4棵/h。

　　2）大樹修剪

　　　　a、冠徑15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。

　　　　b、冠徑10~15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。

　　　　c、冠徑5~10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。

　　　　d、冠徑5m以下，高3m以下，單人操作，平均2~5棵/h* 人。

　　3）剪草

　　　　a、特級、一級草坪：機剪360平方米/h*人。

　　　　b、二級草坪：機剪280平方米/h*人。

　　　　c、三級草坪：用氣墊機剪180平方米/h；割灌機剪60平方米/h。

　　　　d、四級草坪：割灌機剪40平方米/h。

　　4）淋水：人工噴淋平均500平方米/h*人。

　　5）雜草清理：人工除雜草平均20~50平方米/h*人不等。

　　6）機械檢修：正常的周期性檢修每月2d/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。

F、物業管理人員綜合勞動定額

　　（1）多層住宅：5萬平方米以下，每人監護面積2500~3000平方米；5萬~10萬平方米，每人監護面積3000~3500平方米；10萬~30萬平方米，每人監護面積3000~4000平方米。

　　（2）高層住宅、寫字樓：5萬平方米以下，每人監護面積2000~2500平方米；5萬~10萬平方米，每人監護面積2500~3000平方米；10萬~30萬平方米，每人監護面積2500~3500平方米。