特色小鎮的土地政策運用

07-23

從統計數據上看，第一批建成的特色小鎮是全國整個建制鎮中的佼佼者，平均建成區面積是普通鎮的兩倍。但即便如此，入選的特色小鎮仍普遍反映建設用地指標是制約城鎮建設項目發展的主要問題。因此，特色小鎮發展的土地要素保障仍是亟待破解的難題。

特色小鎮的用地支持政策

中央層面

《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中的第6條「完善土地利用機制」為解決特色小鎮用地問題指出4條解決路徑：一是規範推進城鄉建設用地增減掛鉤；二是建立城鎮低效用地再開發激勵機制，允許存量土地使用權人在不違反法律法規、符合相關規劃的前提下，按照有關規定經批准後對土地進行再開發；三是因地制宜推進低丘緩坡地開發；四是完善集體建設用地經營權和宅基地使用權流轉機制。

地方層面

各地關於特色小鎮的用地政策，主要包括以下幾種措施：

工礦廢棄地復墾利用和城鎮低效用地再開發。福建省規定，對工礦廠房、倉儲用房進行改建及利用地下空間，提高容積率的，可不再補繳土地價款差額；河南省鼓勵社會資本參與鎮區廢舊廠房改造和荒地、廢棄地開發利用以及低效用地再開發；四川省要求特色小鎮建設要用好增減掛鉤、土地綜合整治、集體建設用地流轉、工礦廢棄地復墾整理、城鎮低效用地再開發等土地政策。

過渡期按原用途使用土地。福建省規定，在符合相關規劃的前提下，經市、縣（區）政府批准，利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科研、健康養老、工業旅遊、現代服務業、「互聯網＋」等新業態的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為5年。

農村集體建設用地流轉和租賃。內蒙古自治區鼓勵農村牧區集體經濟組織和農牧民以土地入股、集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅遊等旅遊開發項目試點；廣西、四川、甘肅等省（區）也都在探索集體建設用地流轉利用方式。

如何用好政策來「解困」

實現產城融合，產業發展為先。

除大城市郊區的特色小鎮之外，其他地區的特色小鎮不應強調「非鎮非區」模式。我國80%以上的建制鎮的建成區面積都在3平方公里以內，規模相當小，特色小鎮應當以建制鎮建成區為依託適當拓展，避免脫離建制鎮開闢新區域用於建設，從而減少對耕地的佔用。同時特色小鎮建設要以城鎮為基礎，承載產業發展，以產業為保障，建設基礎設施，完善公共服務，吸引更多農業轉移人口。要防止以特色小鎮建設為名，違法違規搞圈地開發。

堅持集約節約用地原則。

在建設中，特色小鎮用地應優先使用閑置土地，提高存量土地的使用效率，其工業用地投資強度應不低於省級經濟技術開發區的投資強度，產業用地要採取招拍掛等市場化出讓方式，公共設施建設在特許經營合同或者PPP協議中要對用地效率提出要求。

統籌城鄉發展。

鼓勵地方以集體建設用地入股租賃等形式參與特色小鎮項目，讓當地農民分享特色小鎮發展收益，保護其合法權益。同時，制定激勵和約束制度，建立特色小鎮用地長效機制。