房價最危險的信號出現，資產縮水期即將到來？

轉自：樓市時評（ID：zzlssp）作者：張大大

如何判斷一個城市未來的房價走勢？

對於初學者而言，有一句實用又好記的口訣：

「 短期看金融，中期看土地，長期看人口 」

這句話在2008年被任澤平首次提出來後，就好像打開了一扇通往真相的大門，被越來越多的人認可傳播。

也正是憑藉著這句話，以及這句話背後的研究成果，任澤平終於在10年後今天，成為了年薪1500萬的恆大指路人。

從宇宙第一房企恆大對於任澤平的認可，以及任澤平後來對於這句話的反覆強調，足以看出金融，土地，人口對於房價來說的重要性。

然而，就在前幾天，央行的直屬機構卻針對金融貨幣政策發出了重要警告：「低利率太久了！」

12月5日，中國人民銀行金融研究所所長孫國峰在一個金融峰會上，發表了一番重要的講話，明確表達出對長期低利率環境的警告以及貨幣政策正常化的建議。

中國人民銀行金融研究所做為央行總行直屬的研究機構，主要的研究方向就是貨幣政策，如今他們所表達態度，是否也就意味著，未來的信貸形勢即將發生巨大的改變？

要知道房價短期看金融，金融看利率，低利率時代一旦終結，未來一旦進入加息通道，勢必會對樓市造成非常巨大的影響。

如果這件事真的出現，那麼可以肯定的說，這一輪房價的天花板，很快就要到了！

本文主要內容：

1.利率上漲，房價最危險的信號來臨

2.持續加息，將嚴重抑制資產價格回暖

3.2018年買房，一定要遵循的5個原則

1

房價短期最危險的信號：利率上漲

我們國家當下最不願意做的，估計就是全面加息了。

畢竟目前經濟仍處於轉型期，GDP增速保持當下的穩健已實屬不易，實體也正在復甦當中，這個時候一旦加息，對於實體經濟來說無異於雪上加霜。

然而，由美國帶領下的資本主義國家，卻絲毫不給我們喘息的機會。

2017年6月15日，美國首先進入加息通道，開啟了全球化的加息浪潮。

7月12日，加拿大央行宣布7年來首次加息。

11月2日，英國央行宣布10年來首次加息。

11月30日，韓國央行宣布6年來首次加息。

12月5日，日本雖沒有加息，但卻緊跟美國推出了自己的減稅計劃。

2018年，美聯儲更是有3-4次的加息預期，包括歐盟在內的諸多央行也紛紛表示有跟進加息的計劃。未來，在這場經濟上的軍備競賽中，勢必會有越來越多的國家被動或主動的入場。

在這樣的大環境下，我們目前的低利率到底還能撐多久？

很難撐得住。

而實際上，我們早就開始定向加息了，並且是針對樓市，持續性的加息。

根據融360發布的《11月中國房貸市場報告顯示》，目前全國首套房的平均利率已經高達5.36%，連續11個月出現上漲。

注意，這還只是首套房的平均利率，其中還包括了部分4.9%的便宜貸款在內。

這說明什麼？

說明有些城市的首套房利率早已遠遠超過了1.2倍的基準！

而二套房利率更嚇人，平均利率已經漲到了5.66%。

這是什麼概念？

這相當於你每貸款100萬，就要比過去多還17萬的利率！

但是，你以為這就是最高峰值了么？

你以為未來房貸，漲到6%就能封頂了么？

那可不一定。

根據以往經驗，這一輪的加息周期，房貸的實際利率甚至有可能突破7%！

為什麼這麼說？

讓我們來看近20年的房貸利率，看看每一次加息周期都加到了多少，你就會明白。

離我們最近的2次加息周期，一次是2011年，房貸利率最終加到7.05%；

另外一次是在2007年，房貸利率最終加到了7.83%。

哪一次沒超過7%？

或許有的人有僥倖心理，覺得2011年也不過就剛剛過7這條線，而且兩輪加息的利率峰值，從7.83%-7.05%也越來越低，那麼這次加息是不是有可能維持在7%以下？

幾乎沒有可能，因為這次的全球大環境跟過去完全變了。

咱們國家2008-2011年的那次加息，正巧趕上了美國08年經濟危機後的量化寬鬆政策，那個時候全球都處於寬鬆的狀態，根本沒有人逼著你去加息！

然而現在不同了，現在全世界的央行都在用實際告訴我們，你中國再不加息，這麼多年辛辛苦苦賺的血汗錢，可都要流回英美日了。

由此可見，加息不僅是大概率事件，而且有可能會出現大幅的加息。

那麼，對於購房者來說，現在一定要提前認清現實，一定要備足還月供的現金流，一定要做好月供上漲的心理準備！

然而，對於房價來說，知道要加息，還不是最可怕的。

比加息更可怕的，是持續3年以上的加息，對房價產生的利空！

2

持續加息，會嚴重抑制資產價格回暖

如果注意觀察近20年房貸利率圖，你會發現利率的漲跌時間總是大致對稱的出現，下行多少年，差不多就要上行多少年。

而最近的這一輪下行，自2012年6月起，至2016年穩定在最低點，用了4年左右的時間，這是否也就意味著，從2017年初開始的利率上行，也要持續到2020年左右？

再加上美聯儲明確加息到2019年下半年，單從短期金融角度看，天花板即將到來這件事，並不會出現任何的意外。

為什麼我們要如此強調利率的問題？

因為利率與房價之間有高度的相關性！

我們從下圖就可以非常清楚的看出，利率和房價的漲跌到底存在著怎樣的關係。

利率的最高點，通常就是房價漲幅的最低點。

利率下行的時候，房價才會出現明顯上行。

從09年至今，只要利率上去了，房價就會平穩，價格增速就會降的非常低，直到最終橫盤，甚至出現下跌。

只要利率下來了，房價就會快速回暖上漲，樓市熱度重啟。

從來沒有出現過任何的例外。

那麼，如果未來3年都處於樓市寒冬，沒辦法及時賣房變現，朋友們的餘量存夠了么？

我在這裡，只是謹慎的算到1.2倍，如果將來不光是利率倍數漲，基準利率也漲了呢？我們當下準備的房款和月供，是否還能夠買入心意的房子？

最後，對於近期想買房的朋友們，大大在這裡給出一些真誠的建議。

3

未來買房賣房，建議遵循以下5個原則

1.三四線賣房離場的時機即將到來

這個大大說過很多次了，這裡再次強調一遍。過年前後可能是三四線賣房離場，置換一二線的好時機。（這裡說的是大趨勢，不同三四線城市要看具體情況，千萬不要一概而論）

從三四線動機來看，起初是為了去庫存，發展階段是由於貨幣化棚改，如今庫存去的差不多了，棚改也接近尾聲。

從三四線歷史來看，房子並不值當下這麼多錢，完全是一二線溢出後的板塊輪動造成的。三四線過去5，6年都沒漲，是在消化08-10那一波的漲幅，未來也會大概率出現長時間不漲的情況，來消化17年的這一輪漲幅。

從三四線的人口變化來看，依然逃不脫要依託於大都市圈的命運，尤其是高鐵，簡直就是吸引三四線人口去一二線的利器。

金融，土地，人口，不論哪個維度來看，三四線的房價很難有明朗的未來。

而明年，正是三四線置換一二線的好機會。各個二線城市未來都會逐漸加大對人才的招攬計劃，像鄭州最近才出的只要你有學歷，首套房不僅不限購不限貸，還額外給錢給補貼的事兒，以後效仿的城市會越來越多。

2.買房盡量避開遠郊，一定要開始重視租金收益

過去這些年，房租是根本不被大家看在眼裡的，因為房價動輒一年翻一倍，5年翻3番這種事兒，極大的吸引了我們的注意力。

然而，在未來這幾年，不僅房價不會漲，月供還大概率會上漲，在這種情況下，租金將是非常重要的收益。尤其是對於住宅來說，如果年租金能達到3%，那真的是做夢都會笑醒了。

至於說遠郊盤，往往是樓市遇冷期最危險的存在。

因為遠郊盤周邊很少有二手盤的存在，通常都是附近幾個開發商合計個價格，大家都差不多的開盤。

這就缺失了二手房市場的參考標準，讓你很難認清它們的真實價值。尤其是樓市火熱的時候，大家往往失去理性，被跳漲的呼聲迷惑，追漲買漲。

而一旦樓市遇冷，一旦出現一家開發商扛不住資金鏈要低價拋盤，那就是整個片區的噩夢。

而且，遠郊盤由於種種不變，不僅租金低，有時候還很難租的出去。

至於說學區，地鐵，這種都是基於大趨勢上的小利好，上漲的時候地鐵盤漲的多點，下跌的時候學區房跌的少點罷了，它們並不能改變整個市場的行情，千萬不要給予過高的期望。就好比北京的學區房，還不是從20萬跌回了15萬，學區地鐵房，從來不是房價不跌的保票神話。

3.房價的最終歸宿是穩定，而不是大跌

明年房價一定會穩，某些地方會降價，但並不是全部，有的地方就算是降價，幅度也不一定會特別大。

就好比合肥，跌了快一年了，比起2月份的最高價，也不過是跌了1000多塊錢，同比也就5%的跌幅。

如果再加上利率的上調呢？並不見得房價低的時候，就一定省到了錢。

而且，這已經是目前全國下跌情況數一數二的存在了。

至於說北京，當下成交量已經開始有回暖的跡象（價格仍在下行，別理解錯了），一些好一點的學區房甚至開始有了脫銷的狀態，隨出隨賣。

所以，如果遇到合適的房子，各方面自己都滿意，月供也可以負擔，就不要猶豫過多。

只要不是炒房客，只要你買在一二線，只要不頻繁的交易，哪怕最近幾年拿不到太多收益，但是隨著國家的發展，隨著國運的強盛，你早晚都能享受到經濟發展以及城鎮化所帶來的紅利，買房有時候確實就像是賭國運，只要你看好中國的未來，看好北上深的未來，你就放心的買，5年10年後再來看。

4.利率折扣仍然很低的城市，不要錯過機會

利率上調我們不害怕，畢竟是大家一起上調，怕就怕人家都是基準利率，你買房的時候成了1.5倍基準利率。

明年我們所在的城市房價到底會不會下行，到底會下降多少，沒有人能提前這麼久精準的預測出來，最多只能給出一個大致的趨勢。

所以，一定要抓住眼前的利好，明白貸款利率折扣低的另外一層含義：這還可以買房，歡迎你來買房，房價還沒見頂。

而根據11月的最新數據統計，以下這10個城市，目前利率處於全國最低的水平，言盡於此，僅供參考，千萬不要盲目。

5.如何買房買在低位，賣房賣在高點

如果你想買房，一定要去當地的中介掛個號，而且掛的越多，越有利於你掌握當地的市場行情。

挂號之後，如果中介頻繁給你打電話，就說明市場還很冷，買房人不多。如果什麼時候打電話不頻繁了，甚至一周都不理你一次，那就說明看房人多了，市場熱了，顧不上你了。

如果你想賣房，千萬不要等需要的時候才把房子掛出去，也不要看著新房火熱，覺得自己高枕無憂。

你一定要儘早把自己的房子放出去，哪怕不賣，也可以從每周的看房數量，及看房人的氣勢上，感知到當下的房價走勢。只有持續不斷的關注行情，才能幫助你在真正的轉折點來臨之前，感知到樓市的變化，判斷出合理的價格，然後從容出手。

最後，一定要提醒各位，買房並不是一件穩賺不賠的事情，這個世界上，也沒有任何一種投資，是穩賺不賠的。

在你看不見的地方，甚至我們還沒有經歷的未來，總會有一場血淋林的教訓，在等待著那些貪婪的投資客。

*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考

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