超詳講解：房產證上加減名字，沒有你想得那麼簡單！

普通普通人的生活中

房子直接關係到房產歸屬

所以房子的事

就是大事！

為了5歲的女兒讀書，鄧某夫婦花了123萬元買了一套二手房，沒有多想便把女兒名字登記在房產證上，登記的份額為40%，夫妻二人各佔30%。

然而，在鄧某去辦理公積金貸款時，卻被告知因未成年人是房屋的共有人，不能辦理公積金貸款。

經多方周折，房管中心同意經公證處公證並辦理房屋抵押後，給鄧某辦理了公積金貸款，但是只能貸款46萬元，鄧某女兒40%的份額部分仍舊不能辦理公積金貸款。

生活中還有很多這樣的情況

房產證加減名的門道很多

一不小心就會帶來許多麻煩

想要改動房產證上的名字有幾種不同的方法

會涉及到產權、債權、稅費等各種問題

而且房產證改名字對於婚前、婚後

是否有貸款未償清有不同解釋

不同情況的辦理費用也不相同

為了讓大家更加了解熟悉對自己房產的管理

小編收集了些資料給大家科普下

關於房產證加減名字的一些知識

理清概念

在改動名稱之前

你得搞清楚這幾個名字

?購房合同

寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產證就登記給誰。

?按揭貸款合同

只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統一，其原因是規避銀行的貸款風險。

?房地產權證（也就是房產證）

上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業主持有，在佔有房屋份額那欄填的是共有。

?房地產權共有（用）證

房產其他共權人持有，同樣在佔有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標誌著房產的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所佔份額。

房產證上加名字

在房產證上加上別人的名字，也就是增加這個房子的共有權人，共有三種方式：析產登記、買賣或贈與。

關於析產登記：很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產，後平均分割變為兩人或多人所有，就需要進行析產登記。較多適用於夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。

從我們日常所收集的關於房產證加減名字問題來看，大家平常涉及比較多的主要是房產證上加配偶或者父母子女的名字。

一、夫妻加名

第一種情況：有房無貸

（1）帶好三證(結婚證、身份證、不動產權證)正本及複印件。

（2）去房地產交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產證增加配偶姓名事宜的，窗口工作人員會審核提交的材料， 如果材料齊全就憑號碼去相關窗口辦理。

第二種情況：有房有貸

（1）先去銀行辦理抵押變更手續(具體事宜請諮詢各銀行)【徵得銀行同意加名】。

由於貸款房都被銀行設定了債務抵押，且這種抵押權是整體抵押、不可分解，所以如果是婚前取得的房產及由此承擔的債務，新增加的產權人也得相應承擔還債責任，也就是說，加了名，分一半房產，也分一半債務。

雖說婚前房產加名的辦理手續不複雜，但如果是貸款買房且銀行抵押尚未解除，加名雙方就要先向銀行申請，要求變更借款合同上的名字；銀行同意後，三方一起到房產抵押窗口，要求變更債務人，並重新辦理房產的他項權證，然後才能對房產證上的名字進行變更。

變更抵押登記可與產權變更登記同時遞件進辦證窗口，由房產部門內部先辦理抵押變更，再辦理產權變更。

（2）其他步驟同「有房無貸」。

二、父母、子女加名

房產證上加直系親屬的名字即將房屋的部分產權（具體比例雙方可約定）轉移給直系親屬，雙方可約定具體的轉移方式：贈與或買賣。

①房屋贈與：直系親屬之間無償贈與房產，免徵增值稅和個稅，只需交3%契稅。

②房屋買賣：按照正常的房屋買賣稅費標準。

三、兄弟姐妹加名

雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由於稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，一般買賣方式比較合適。

買賣流程：雙方或三方(中介)協商清楚後簽訂購房合同，之後在網上進行網簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過後，列印購房合同，辦理過戶手續;需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、不動產權證等資料。

①房屋贈與：非直系親屬直接贈與房產，契稅為計稅價格*3%，個稅為計稅價格*20%，增值稅同買賣過戶標準。

②房屋買賣：按照二手房買賣流程進行，並交納相關的個人所得稅、增值稅和契稅等。

房產證上減名字

原理同加名一致，如果是夫妻之間除名免徵契稅，其他直系親屬（孩子和父母）除名時按產權份額繳納稅費，接受產權的一方要交納對方所佔有產權比例的稅費。而非直系親屬除名還需繳納營業稅和個稅等。

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