規避精裝修糾紛從驗房開始

作者 早報記者 賴汀雨 發表於2012-06-21 00:05近年上海房地產市場上『精裝修房』的比例逐漸提高，但裝修質量良莠不齊，糾紛十分普遍。

　　早報記者賴汀雨

　　早報6月7日《金地格林世界『質量門』調查》報道見報後，在讀者中引起廣泛關注，包括金地格林世界業主在內的多位讀者來電來函，訴說自己遭遇的『精裝修房』質量問題和由此帶來的生活不便，以及與相關開發商交涉過程中遇到的煩惱。

　　早報記者諮詢多位律師及相關驗房機構了解到，近年上海房地產市場上『精裝修房』的比例逐漸提高，但裝修質量良莠不齊，糾紛十分普遍。而由於相關法律法規的缺失，解決『精裝修房』質量糾紛困難重重。

　　現狀：

　　「精裝修」無明確規範

　　隨著經濟的發展以及政策的扶持鼓勵，新建商品住宅中裝修房的比例逐漸提高，但仍有很多購房者對什麼是「精裝修」並不明確，常常將「精裝修」誤為「全裝修」，事實上二者有很大的區別。

　　早在2002年，建設部就在《商品住宅裝修一次到位實施導則》中明確提出「全裝修」的概念：「商品住宅裝修一次到位所指的商品住宅為新建城鎮商品住宅中的集合式住宅。房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。」

　　而在實際操作過程中，由於並沒有法律法規對「精裝修」進行定義，近年各地消協與工商部門在調查調解住宅裝修質量糾紛時一般意見是，目前市場所謂的「精裝修」並非前述《導則》所指的「全裝修」，而是對於毛坯房進行裝修，對應「粗裝修」的約定俗成的叫法。

　　《導則》確立開發單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售後服務。因此，「全裝修房」的第一責任人是開發商，無論房屋本身還是裝修工程存在質量問題，開發商都應當負責。

　　但「精裝修房」出現問題，屬於房屋質量範圍，業主要依據《購房合同》找開發商解決。屬於裝修工程質量問題的，業主要依據《裝修合同》找裝修公司解決。只有訂立單個《全裝修房合同》，並在合同中明確寫明「全裝修房」字樣的商品房，才是「全裝修房」。

　　「這在『買房贈裝修』類型的購房合同中很常見，因為除了《購房合同》，購房者還要簽訂《裝修合同》。在這裡，裝修工程質量問題的責任人已經不是開發商，而是具體負責裝修工程的承包商。」上海錦天成律師事務所律師徐國興說，所以一些業主在發現精裝修質量問題時找到開發商，會被告知需要由負責裝修工程的承包商進行維修。

　　原因：

　　法律法規不完善

　　徐國興表示，針對毛坯房，有《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》作為交房標準。但截至目前，尚未有國家強制實行的「精裝修」房屋驗收辦法，只有諸如《建築裝飾裝修工程質量驗收規範》等標準。開發商賣房時會打出「精裝修」的旗號，但無論是「1000元/平方米」還是「3000元/平方米」的裝修標準，在沒有統一施工及驗收規範的保證下都成了模糊的概念。

　　「既然『精裝修房』比例越來越高，就應該由有關部門出台相應的法規，對『精裝修』的規範、驗收標準、質量責任等等加以規範。」徐國興說，雖然上海已實行對所有新建住宅實施「一房一驗」制，但由於「精裝修房」沒有驗收標準，所以，質量糾紛仍時有發生。

　　「『精裝修房』所引發的糾紛問題不勝枚舉，造成這一現象的主因是沒有明確的規範制約。」上海聯業律師事務所王展律師稱，目前上海精裝修房存在質量問題已經非常普遍。由於缺乏法律規定，業主試圖通過法律途徑解決質量問題，獲取賠償，往往很難實現。

　　浙江浙嘉律師事務所主任胡衛平也表示，制定明確規章制度是一個非常迫切需要解決的問題。2009年杭州市就出台了《杭州市城市精裝修房管理辦法》，對精裝修房的驗收標準進行規定。如果有像杭州市這樣的規範性文件，就會在實踐中減少很多糾紛，處理類似糾紛時，法院就有了判決的依據。

　　買賣地位不對等

　　除了在法規方面的缺失外，不少精裝修房的業主表示，買賣雙方在締約階段的地位不對等是造成糾紛不斷的另一大原因。

　　金地格林世界格林公館的業主高先生告訴記者，在購房的過程中，購房者始終是處於弱勢，對於合同方面的法律法規並沒有全面的了解，而開發商則有相應的法律團隊支持，在合同上會以開發商的利益為出發點，甚至搞一些「文字遊戲」。

　　金地格林世界森林公館的業主劉女士則表示，當初在買房的時候市場較為火爆，大量消費者排隊認購期房，開發商根本不愁銷售，購房者勢必處於弱勢。

　　上述業主的觀點，合景泰富銷售總監楊子江認為並不準確。

　　「房屋買賣相比其他商品買賣已經規範了許多，例如，一台電視機或是一件傢具根本不可能在工商局備案。同時，購房合同的規範程度也在不斷完善，越來越多的附件條款在合同中出現，相信隨著房地產市場的逐漸成熟，買賣雙方無論在合同制訂還是售後處理辦法上都會更加規範。」楊子江說。

　　法律界人士將買賣雙方的地位歸結於房地產市場的景氣程度。

　　浙江康城律師事務所陳虎律師告訴記者，如果房價走勢持續上揚，房地產市場非常活躍，那麼購房者一般就處於弱勢地位。如果房價震蕩走低，房地產市場房源眾多，這時就是買方市場，購房者一般就有較大的話語權。只是中國的房地產市場自1990年代中期以來一直處於持續走強的階段，所以購房者看起來就似乎一直處於弱勢地位。但事實上，在2008年房地產短暫的不景氣時期，購房者的優勢地位是比較明顯的。只是這樣的時間段在所謂房地產的「黃金十年」中比較少見，所以讓人感覺購房者的弱勢地位一直沒有改變。

　　建議：

　　請專業人士

　　陪同購房驗房

　　儘管當前精裝修房面臨質量問題等挑戰，但業內普遍認為，用發展的眼光來看，倡導節能減排、低碳環保的住宅精裝修代表著未來住宅產業化的發展趨勢。

　　如何規避裝修質量糾紛，多位律師和驗房機構建議，在購房前期由專業律師陪同或是最為有效的方式。

　　胡衛平坦言，由於購房者往往不是房地產的專業人士，對於房產方面的很多法律、法規及規範不夠了解，導致在購房合同簽訂時往往由於不專業而被有極大專業優勢的房地產開發商牽著鼻子走。所以若要改變上述情況，最好購房時帶一個懂房地產專業市場知識及法律法規的律師。

　　王展則表示，由於開發商出售的大多是期房，先拿錢後造房，存在不確定因素。因此，除了由律師陪同購房外，購房者最好選購看得見、摸得著的現房。

　　無憂驗房網客戶經理童先生告訴記者，驗房是一個對專業度要求較高的工作，一般的購房者對這方面的認知不足，所以在開發商交房的過程中，請驗房機構陪同驗房更為妥當。

　　此外，胡衛平律師表示，作為要居住多年的耐用消費品，房產絕對是一個家庭最主要的財產，因此財產來源的合法性就顯得非常重要，買房時首要的是檢查開發商的銷售許可證、項目批文、施工及規劃許可證等證明該項目本身合法的文件。其次，從消費品本身質量來講，應審查該商品房有無驗收合格，有無驗收備案，各項驗收是否完成等，並把你希望達到的具體部位的功能及質量要求寫進合同。

　　精裝修房驗房11招

　　1招：看「備案」留「兩書」。新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書複印件以便確認該項目是合法建築；同時，應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。

　　2招：檢查衛生間地面是否滲漏，這個檢測最好與上層住戶同時進行。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的後期鋪裝地面的高度。

　　3招：檢查牆面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象。用小錘輕輕敲打，若聽到「空空」的聲音，就是各面層與牆(地)面中間有縫隙；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

　　4招：頂層房間，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕迹。因為按照建築施工要求，建設單位所交工的房屋要麼經過兩場大雨的「考驗」，要麼施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。

　　5招：一般而言，牆面的裂縫大多不是結構裂縫，危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽台，萬一發現房間與陽台的連接處有裂縫，這很有可能是陽台斷裂的先兆。

　　6招：檢查上下水管道有無滲、漏、堵現象。打開水龍頭，儘可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

　　7招：電閘及電錶在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘後戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

　　8招：為保護幼童安全，距離地面30厘米高的插座必須帶保險裝置。

　　9招：衛生間內的電源插座應是防潮插座並有防濺措施，衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座，洗手盆的上方不應有插座。

　　10招：廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利於異味、廢氣等迅速排出，保持室內空氣的清潔。

　　11招：檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路介面，稍用力拉一拉，看是否虛設。

　　（資料由上海無憂驗房網及上海天復驗房機構提供）

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