經濟越危機時，為什麼房價反而越亢奮？

07-23

文｜壹房產主編葉書利

按常規邏輯，經濟環境越危機，房價應該越疲軟。但在中國，事實上卻恰恰相反：經濟越危機時，房價越上漲得快。而經濟環境轉好時，房價卻企穩前行。

此前，任志強還把此現象形象地比喻為「夜壺論」。

經濟危機時，正是房價上漲時

近期在環京置業團購社群（通過公眾號「壹房產」底部菜單欄「購房之家」了解進群方式）內，一些人向壹書生（環京置業首席社群：公眾號「壹房產」微信ID：yifangchan-010）提出了一個糾結已久的問題：經濟這麼差，樓市能好嗎？

常規邏輯上說，看起來挺合乎邏輯的，但中國的樓市歷史卻給出了恰恰相反的回應：

2008年下半年全球金融危機爆發，進而引發全球經濟危機，中國也難以倖免。

在此背景下，註定載入史冊的四萬億出台。導致從2009年5月開始，中國房價進入史上最瘋狂的上漲期之一。

2014年中國經濟陷入結構性調整的陣痛期，隨即的2015年中國房價進一輪新一輪上漲期，在2016年開春經濟進一步探底之際，一二線城市房價迎來了史上最瘋狂的上漲期之一，且目前還在進行中。

實際上再往前看，同樣如此：

1989年下半年-1992年，中國經濟陷入新一輪危機，1993年以海南為代表的中國城市掀起了一輪房價的局部瘋狂上漲期。

1997年下半年，亞洲爆發金融危機，中國身陷其中，然後的2001年開始，新一輪的全國房價上漲期不期而至。

為什麼經濟越危機，房價越亢奮？

對於這個問題，最概括性的答案就是「中國特色」，具體原因如下：

從增長方式的角度，中國是重投資型發展模式，房地產是重投資產業的代表
中國經濟的發展模式並非主要由消費拉動，而是由投資拉動。值得注意的是，在社會固定資產投資中，房地產一直佔據近20%的比重左右。
因此就出現了一個現象：經濟越危機時，政府越需要促進投資，其中房地產是投資型的代表，自然成為急先鋒。比如今年一季度的GDP回暖，業內已達共識，主要功勞便是房地產。

此外，中國的投資，包括「鐵公基」等，一般由政府或國企作為投資主體或間接主體。這些投資主體在投資時，從銀行處拿到所需投資資金的抵押品主要便是土地。因此在經濟越危機，政府越需要加大投資時，越需要土地價格的穩定與上升，從而以上升的土地作為抵押，以從銀行處拿到更多投資所需的資金。一旦樓市下跌，地價必須跟隨，那麼作為抵押品的土地便更不值錢，因此政府便更不容易啟動投資。
因此，在經濟危機時，不管是作為投資急先鋒的房地產還是作為抵押品的土地，都需要一個上漲的樓市來支撐。
相反，當經濟轉好時，為了給過熱的經濟降溫，政府便會有意的打壓樓市，從而樓市反而更企穩。這就是任志強所言的「夜壺」：經濟不好時，政府把房地產這把夜壺拿出來用用。經濟企穩時，暫時把房地產這把「夜壺」放到床底下去隱藏下。
從土地財政依賴的角度，經濟越危機，政府越依賴房地產補血

眾所周知，中國政府對土地財政的依賴已到極高的程度，類似於鴉片上癮。一方面，土地財政已達到不少政府50%的財政收入。樓市「感個冒」，首先受不了的不是房企，而是政府，因為稅收下降了，可能連公務員工資都發不出去了。另一方面，當經濟不好時，實體經濟的稅收更少，這時政府財政更需要房地產的反哺。
從經濟與貨幣的關係角度，越危機越需貨幣寬鬆化刺激，房價越漲
在中國經濟轉型未成功之前，中國的經濟模式都是粗放式的貨幣推動：經濟一危機，便通過加印鈔票刺激經濟。貨幣一超發，房價自然上漲。2009年如此，2016年初也如此。
從資金出口的角度，實體經濟不行，資金越只能躲進房地產避險
資金是需要出口的。在實體經濟越疲軟，貨幣超發越嚴重的時候，資金更需要避險池，而在中國，似乎只有房地產才能作為避險池，不管是吸金容量還是避險能力，皆如此。因此經濟越疲軟時，越有更多資金湧入房地產，從而增加需求，改變供求關係。
綜上所述，中國經濟越危機時，房價越亢奮。壹書生認為，這種吸毒式經濟發展模式，只有待中國經濟增長模式真正轉型成創新拉動時才會停止，否則中國經濟只能繼續被裹著持續吸毒，越吸越猛。