為什麼北京上海的外地人變少了，房價卻依然上漲？

07-23

本系列前兩篇對比27年前的上海房價，漲幅真的很大嗎？（有爭議但值得看）和同樣是郊區買房地鐵上班，為啥人家成了攝影大師而你只看了幾部韓劇？核心觀點：

本文是第三篇。

上周有一條重要的消息，2015年上海外地常住人口同比下降1.5%，減少14.77萬人。不要小看這條消息，這可是上海21世紀以來的首次下降。與此呼應的是交通數據，近5年，每年的公共交通客運量的年增長率都在3%左右，2015年突然下降到年增長0.9%。

北京的數據也類似，2015年北京非戶籍人口雖然還在增長，但增速首次低於常住人口增速，並且是近十幾年來的最低點。

然而，2015年的樓市卻是一幅火爆的景象，都說一線城市的樓市是靠全國人民的購買力支撐起來的，為什麼外地人口減少，樓價卻不降而升呢？

如果說買房是剛需，那麼外來人口下降卻值得我們每一個職場中人再次思考這個問題，「逃離北上廣」是否真的應該考慮？一線城市還適合年輕人打拚嗎？

數據常常是和身邊的經驗相反的。老鄉S最近從老家重返上海，重新買了房子。

S一直是同鄉群里分享的典型案例，一個逃離北上廣，回家過舒服日子的聰明人。他把上海的房子賣了，換成了老家的房子，用多餘錢開了一家小公司。沒想到，這個案例最終走向反面。

我問他為什麼回到上海，他的答案是，回家後錢是賺了點，但生活失去了目標，整天和狐朋狗黨胡吃海喝，其實並沒有共同的話題，漸漸懷念在上海一個人打拚的日子。

但真正讓他下定決心離開家鄉的，卻是他大學同學的遭遇，他意識到家鄉經濟具有先天缺陷，不利於職業發展。

他的同學大學畢業後回了老家，一個位於浙江沿海的，工業發達的小鎮。依靠房租的收入，他的生活幾年前就可以與一線城市媲美，和家鄉的大部分人一樣，都是有車有醫保，生活平靜而富足。

近幾年的農村改造中，家鄉建起了農村聚集區，就是把大家集中到一個大型小區住，看上去居住條件是改善了，但這並不是免費的午餐，大部分居民都向親友借錢，或直接向銀行貸款。村民敢於負債，是基於當時的經濟發展狀況，房子還能升值，多出來的房子還可以租給外地打工的。

但一夜之間，工廠倒閉潮和債務鏈斷裂席捲了全縣，結果是外地人口減少，房價下跌，房子租不出去，而債務卻一分錢也少不了。

債務不是核心，重要的是償還能力。他的同學被迫恢復了上班族的生活，但這麼多年的遊手好閒讓他沒有能力、也沒辦法習慣上班的生活——要麼是太辛苦，要麼賺錢少——想當年，他也是一所985大學的本科生。

生活方式是剛性的，他的很多朋友習慣了以前的休閑生活，寧願生活質量下降，也不願在相對累一點的崗位就業。

同學的遭遇深深刺激了他，生活在一線城市的人心中想像的那種三四線城市的穩定生活，也許只是一種幻象。

每一個春節回到家鄉的人，都震驚於家鄉的巨大的變化，那些充滿高樓大廈卻空蕩蕩的新城，其資金都是來源於地方政府擔保的銀行貸款。前面說過，債務不是問題，償還能力才是問題，一旦經濟下滑，這些地方債足以影響銀行資金，從而影響每一個老百姓的就業。

（中國地方債風險分布圖，除了幾個一線城市之外，大部分地區都相當危險，其中也包括江蘇、浙江這些沿海地區）

在整體經濟走向衰退的時候，最危險的地方就是農村和小城鎮，最安全的地方反而是生活成本高但產業結構合理的一線城市——近幾年，受衰退影響較小的新興產業投資絕大部分都在一線城市。

就像次貸危機最初是在美國爆發，席捲全球後，財富卻回到美國避險，受害的反而是冰島，希臘這些邊緣國家。

房價也是如此，崩盤不是漲得太多，而是經濟下滑，無力償還房貸。美國次貸危機後，房價下跌最猛的都是相對便宜的地區，紐約中心城區房價短暫下跌後，又繼續恢復上漲。

這也是為什麼「人神共奮」這個聚焦職場發展的公眾號會連發三篇講房價的文章，因為什麼時候買房，在什麼地方買房取決於職業發展方向的判斷。

一線城市樓市火爆，是經濟衰退的大背景下，全國的有錢人都在尋找避險的財富安全港。同樣，經濟衰退也將令一線城市成為全中國人才的職業發展風險最小的地方。

（2009-2015年互聯網行業93%的投資集中在了前十名的城市）

雖然前面說上海的外來人口絕對數量下降，根據「澎湃新聞」的分析，這批減少的人口，主要是上海的產業工人和建築工人，當工廠倒閉關停，再加上房租上升，他們也選擇了離開上海。

（閔行區華漕鎮許浦村綜合整治前外來人口3萬多，目前大概15000左右）

低資產者流失，高資產者流入，低附加值行業從業人員流失，高附加值行業從業人員流入，這是一線城市職業發展的大趨勢。

再說S吧，他用家鄉賣房子的錢在江橋貸款買了一套酒店式公寓，一半自住，一半是他的工作室。老家的公司還在，繼續保留運營等勞務型員工，上海的辦公室做開發等高端工作，每個月回去一兩次，天天早上開電話會議，小日子又回到從前。

很多人不喜歡酒店式公寓，因為賣出時的稅費很高，升值空間小。但我認為市郊的酒店式公寓非常適合年輕人購買，因為它可住可辦公，所以租售比相對合理。就算不住，也可以用租金在市內租房。

最重要的是，因為酒店式公寓適合長期持有，所以你實際上在投資一樣最值得你投入的東西——時間。在這段時間，你可以找到這個城市對於你而言的最大價值，可以把精力用於職業黃金生涯的打造，融入這個城市的生活圈、社交圈。到了四十歲的時候，你會發現，這是比房子更重要的收穫。

很多人認為一城市的樓市有巨大泡沫，必將崩潰，作為普遍老百姓，我們無法辨別這種判斷有多靠譜。但我認為，與其考慮資產保值，不如多多考慮職業生涯的發展。就算房價下跌，只要能有能力承擔負債，你依然是人生贏家。