謝逸楓：房價正呈現加速上漲態勢

謝逸楓：房價正呈現加速上漲態勢

導語：2013年1月18日上午9時30分，國家統計局發布2012年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。一手住宅價格變動情況顯示，去年12月70大中城市近6成房價上漲。其中二手住宅價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，持平的城市有9個，上漲的城市有46個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%。其中，無錫漲幅居首，達1.2%，北京、上海、廣州、深圳的漲幅分別為1.0%，0.4%，0.5%和0.6%。與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有3個，上漲的城市有25個。12月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過5.5%，漲幅比11月份回落的城市有1個。

一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況。(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有8個，上漲的城市有54個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%。(二)與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有26個，持平的城市有4個，上漲的城市有40個。12月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過2.4%，漲幅比11月份回落的城市有1個。二、二手住宅價格變動情況。(一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，持平的城市有9個，上漲的城市有46個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1.2%。(二)與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有3個，上漲的城市有25個。12月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過5.5%，漲幅比11月份回落的城市有1個。

2012年1月-12月國家統計局70大中城市房價環比對比月份 環比下降城市 環比持平城市 環比上漲城市 城市總數1月 48 22 0 702月 45 21 4 703月 46 16 8 704月 43 24 3 705月 43 21 6 706月 21 24 25 707月 9 11 50 708月 20 14 36 709月 24 15 31 7010月 17 18 35 7011月 10 7 53 7012月 8 8 54 70 2012年1月-12月國家統計局70大中城市房價同比對比月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上漲城市 城市總數1月 15 2 53 702月 27 6 37 703月 38 3 29 704月 46 1 23 705月 55 0 15 706月 57 2 11 707月 58 1 11 708月 53 3 14 709月 55 3 12 7010月 56 2 12 7011月 41 4 25 7012月 26 4 40 70數據來源----國家統計局 註：謝逸楓整理

有請著名房地產評論員、亞太城市房地產研究院院長謝逸楓先生解讀《國家統計局2012年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》：

一 ，國家統計局剛剛發布了2012年12月的70個大中城市房價數據，在去年下半年開始的樓市趨暖背景下，統計局的數據傳遞出怎樣的樓市現狀呢？

謝逸楓：國家統計局公布的數據傳遞出中國房價正呈加速上漲態勢，且略帶反彈火苗的信號，表明中國樓市最寒冷季節結束，正式進入市場復甦回暖周期，嚴冬回暖的春天腳步悄悄走來。暗示房價調控的堡壘已失守，不排除中央在兩會前後出台新政策收緊調控，否則房價鐵定暴漲。一則12月70大中城市房價環比上漲城市超8成，同比上漲城市超6成。二則平均幅漲達到0.34%，高出上個月0.26%。三則一線城市漲幅躥升。四則房價下降重災區的溫州等三四城市紛紛止跌。12月份70大中城市新建住宅價格已經連續上漲7個月，超8成城市房價環比上漲，超6成城市房價同比上漲，全國房價正呈現出加速上漲。投資增速創7個月新高，銷售成交二次正增長，房價連續7個月水漲船高，暗示全國樓市嚴冬已經過去，樓市回暖復甦來臨，房價進入上漲通道。

謝逸楓：首先來看新建商品住宅的價格變動情況，12月的數據和11月相比，在70個大中城市中，下降的城市有8個，持平城市8個，上漲城市達到54個，環比價格上漲城市中漲幅都沒有超過1.2%。與11月數據相比，上漲城市增加1個，最高漲幅多了0.2%。與上年同月相比，70個大中城市中價格下降的城市有26個，持平的4個，上漲40個，而11月這一數據中上漲的城市還只有25個。再來看二手住宅的價格變動情況，12月數據與11月相比價格下降城市有15個，持平9個，上漲多達46個，環比價格上漲城市中漲幅沒有超過1.2%。而與2011年12月相比，在70個城市中價格下降的是42個，持平3個，上漲25個，12月份同比價格上漲城市中漲幅都沒有超過5.5%。在這一數據中我們可以看到，環比上漲城市比上個月多出11個，同比上漲多出7個，最高漲幅也都有所增加。具體到城市我們可以看到一線城市仍然呈現環比上升的態勢，特別是廣州和深圳達到了領漲，廣州漲到1.2%，深圳1%，北京也和11月一樣仍然保持了0.8%個百分點的上漲。

二，2012年12月的70個大中城市房價數據之中，全年房價環比與同比有什麼變化？意味著什麼？

謝逸楓：從全年房價環比漲幅看，房價保持平穩上漲趨勢。1月-6月房價環比止跌上漲，7月-9月連續3個月收縮後，10月-12月房價築底呈現加速並小幅度反彈。從全年房價同比降幅看，1月-6月房價同比降幅下滑坡，7月-9月房價同比連續3個月維持下降後，10月-12月房價同比降幅收窄到連續2個月上漲並小幅度反彈，房地產開發投資增長保持16%，銷售面積增長超過2011年，表明房地產市場調控博弈之後進入相對寬鬆階段，樓市在嚴冬中回暖復甦。從全年環比房價下降城市數量看，數量由少變多。12月房價環比下降城市8個，比11月10個下降城市減少了2個，說明房價下降的城市個數由兩位下減少到個位數。從全年房價環比上漲城市數量看，數量由少變多。12月房價環比上漲城市54個，比11月53個上漲城市增加了1個，佔到12月70大中城市80%以上，說明房價上漲的城市不斷暴增。從房價環比上漲的城市漲幅看， 12月環比11月70城房價增幅突增至0.34%。

謝逸楓：從同比房價下降城市數量看，12月房價同比下降城市26個，比11月41個下降城市減少了15個，說明房價下降的城市個數不斷減少。從房價同比上漲城市數量看，12月房價同上漲城市40個，比11月25個上漲城市增加了15個，說明房價上漲的城市不斷擴增。從全年房價同比漲幅看， 1-5月70大中城市同比房價漲幅下降，6-9月70大中城市同比房價漲幅築底，10月-12月70大中城市房價漲幅同比出現小幅度上漲反彈。2012年上半年全國商品房銷售成交均價同比上漲5.3%。2012年9月，70個大中城市平均房價環比上漲0.02%，漲幅較8月的0.06%繼續收窄，這已是70個大中城市平均房價連續第四個月出現環比上漲。不過，相比去年同期，測算數據顯示，70個大中城市的9月平均房價仍下降1.26%，跌幅與8月基本持平，系連續第7個月出現同比下滑。2012年10月，全國商品房成交均價同比增長6.8%，增幅收窄0.1個百分點；其中住宅成交均價同比增長8%，連續7個月增長。11月-12月房價同比漲幅繼續上升，保持連續9個月上漲。

三，怎麼看今天上午國家統計局發布2012年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，怎麼看今年房價與樓市變化？

謝逸楓：通過三年房地產調控，房價沒有明顯的大漲幅，2012年總體上保持穩中上漲態勢，說明中央調控取得一定成效，遏制住房價上漲過的趨勢。從2012年6月開始，房價止跌回漲，到11月、12月房價加速上漲，全年保持基本平穩合理上漲水平。2012年中國樓市總體平穩，歷經「下降探底、築底回暖、復甦上升」三個階段後，市場又重新恢復到企穩的發展狀態。一季度全國樓市行情「低迷徘徊」，二季度全國樓市行情「淡季不淡」，三季度全國樓市行情「高位盤整」，四季度全國樓市行情「暖冬見春」，今年下半年樓市好過上半年，2012年樓市比2011年好。

謝逸楓：2012年全國房價總體上保持穩中上升，呈現小幅度回穩反彈態勢，印證房價已無下降空間。樓市「暖冬」來臨，預示房企基本跳出最嚴厲調控政策的包圍圈，房地產市場開始出現明顯復甦苗頭，毫無疑問，2013年第一季將出現更多「價量齊穩」的城市不斷蔓延。一是中央房地產調控效果已初見效，2013年調控以防止房價暴漲反彈，穩定樓市與房價預期為主，調控不存在加碼，可以說明調控已經見底。二是首套房與公積金貸款利率及購房政策調整等調控政策微調，市場購買力重新喚醒市場信心，剛性與改善需求積極入市，銷售成交火爆，市場回暖趨勢明顯。三是大房企因去商品房庫存明顯與2012年銷售業績提前完成及融資渠道優勢大，整體資金相對寬鬆，無降價動力，以價換量轉變成以價保利潤。四是年末全國土地市場持續火熱，地價上升推高房價。而投資增長和土地供應負增長，新開工與新完工保持下降及商品房庫存量的迅速消化情況，因供求關係不平衡，房價已經保持連續7個月上漲趨勢。

四，12月房價環比與同比上漲並且小幅度反彈的原因是什麼？

謝逸楓：從市場與政策及經濟因素上分析，12月房價上漲主要原因有五個方面，一則前期調控微調積累效應顯現，剛需與改善需求爆發。目前全國60個城市實施樓市調控放鬆微調，中央到地方政府一系列調控微調所積壓的自住需求釋放。特別是首套房貸首付和利率調整及稅費及公積金調整等支持剛需合理購買政策出台，導致購買力爆發。二則市場購買力旺盛，房企完成業績情況下上調價格。一方面是城市化率的進程，產生大量的後市新興購買力。富人階層不斷異軍突起，人民幣不斷的升值與熱錢的進入及保值的考慮，購買房子是最好的投資品。而大房企因銷售任務與業績提前完成及海外融資寬鬆，資金無壓力情況下，停止價格優惠政策，並且上調價格。三則土地市場回暖，地價上漲地王再現。房企拿地非常兇猛，全國上半年14個城市出現20個地王。土地市場的火爆，地價不斷上漲進而推高房價。部分潛在購房者恐房價反彈，提前入市信心堅定。四則商品房庫存下降，房企資金好轉。一方面是海外融資渠道寬鬆，低成本融資。另外一方面是大房企商品房庫存去化加快，前期良好的銷售業績讓房企不缺錢。五則經濟回暖企穩，貨幣政策年底發力。從今年下半年開始，中央政府不斷加大基礎建設投資與財政及貨幣政策，中國經濟呈現好轉，為房地產市場回暖提供良好的基礎。特別是給開發商與購房者極大的鼓舞與信心，為房價上漲如虎添翼。

五，2013年房價走勢如何？會不會出現暴漲局面？

謝逸楓：在國家調控政策基調不改的前提下，房價暴漲暴跌的可能性幾乎為零，缺乏暴漲暴跌的基礎與條件。未來房價走勢不會出現暴漲暴跌局面，將保持平穩小幅度上漲趨勢。一則中央從嚴房地產調控基調不會現在放鬆。中央調控政策實質上未放鬆，尤其是房地產調控進入敏感的關鍵期，中央頻繁表態調控不放鬆不動搖與防止房價反彈的決心，表明限購和限貸及限價等限售政策將在明年繼續實施，貨幣政策暫時不會全面放鬆，價格與投資及銷售等指標不會有太大變化。二則從房企資金鏈層面上看，房企資金整體緊張。自有資金比例與國內貸款額不斷增長，而定金和商品房預收款呈現下降的信號。部分房企目前銷售回款緩慢和融資渠道未全面打開及還債高峰期到來，資金整體上趨於緊張。三則從市場供求關係層面上看，目前商品房庫存量雖然去化加快，但依然處於歷史高位，新增商品供應與保障房供應巨大，市場處於供大於求局面。全國商品庫存存歷史新高，積壓房企資金，去庫存壓力巨大。四則從市場購買力層面上看，市場90%購買力是自住性需求，購房者的經濟能力受限。剛性需求無法支撐房價暴漲。如果大幅度漲價會影響房企衝擊業績與去商品房庫存量。毫無疑問，2013年房價基本平穩，大漲大跌的可能性基本不存在，房價總體上保持震蕩後爬升的格局，房價保持5%-10%之間溫和上漲。

六，如何評價調控執行與當前的政策，中央政策儲備有哪些？調控政策應該怎麼去完善與調控房價？

謝逸楓：地方政府對國務院出台的房地產調控執行力不到50%，調控政策的連貫性無法延伸，無法形成一套嚴密的政策執行體系。譬如限購和限價城市及房產稅城市的沒有一個擴容，甚至原來的政策執行過程出現微調頻繁通過。而價格控制目標和一房一價執行，自去年年底開始基本是名存實亡。另外是房價上漲趨勢越來越明顯，調控房價的壓力大。而土地供應計劃大部分城市都流產，預售款監管形同虛設。可想而知，國務院督查組的發現，恰巧暴露地方政府政策執行盲點。目前中央房地產政策儲備主要包括擴大房產稅試點城市、提高二手房交易稅費、提高首套房貸首付、重啟價格控制目標、房地產貸款再收緊、限售、限利、擴大限購限貸的城市和延長時間、約談和問責地方政府官員、商品房預售制微調、加強商品房預售款監管、加強普通住宅土地供應、加強土地空置打擊力度、加強保障房建設力度。

謝逸楓：降房價靠中央短期兇猛的打壓手段和臨時性的行政措施，永遠是治標不治本，根本不可能徹底解決房價和住房問題，應該採取長期性和系統化的政策體系，建立調控長效機制。「多管齊下」方可徹底根治中國房地產市場問題。一是去成本化。先降地價與稅費。二是去土地財政化。改革土地制度與稅費分配製度。三是去資本槓桿化。改革房地產項目資本金制度與商品房預售制。四是去流動性化。控制貨幣與信貸投放量。五是去住房單一化。完善住房體系。六是去供應緩慢化。加快土地和商品房及保障房有效供應。目前依然存在中央房地產調控政策儲備隨時準備實施的可能性，從實際情況看，未來中央房地產調控主要是「維持既有政策，以完善與修正現在的政策為主，再度調控加碼的可能較小，避免調控過頭，影響到穩增長。從市場整體來看，中央把穩定市場和房價預期管理成為2013年首要調控任務。

七，房價連續7個月上漲，是否會引起中央新一輪調控政策出台，調控加碼？

謝逸楓：止跌再漲的勢頭已經連續7個月延續著樓市全面回暖的信息，房價再次小幅度上漲，表明出現房價反彈風險信號，將引起中央高層的重視。如果地方調控微調過度放鬆和房價出現大幅度反彈，不排除中央樓市調控升級，出台更嚴厲的調控措施。但是從實際情況看，地方政府微調尺度受限與房價不存在大幅度反彈上漲與暴漲的條件及考慮到樓市剛剛呈現回暖跡象等穩增長的考慮，中央不會出台新的嚴厲樓市政策或調控升級加碼，而是保持既有房地產調控政策的力度，維持樓市平穩預期，防止房價大浮雕反彈上漲與暴漲。由於地方政府受困於土地收入和稅費減少，財政吃緊和穩增長及政治業績等去商品房庫存的影響下，地方與中央樓市調控博弈升級，中央房地產調控不放鬆與地方政府調控微調並存的「維穩」局面。