房市的目光都轉向三四線了？ || 小錢頻道

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三四線城市迎來趨勢性機會？

根據克爾瑞的數據顯示——今年2月重點城市成交量環比下降21%，僅有7個城市上漲，且全部集中在二、三線城市，環比是跟上個月相比，即2月和1月比。今年1月恰逢春節放假，農曆正月也是房地產歷年淡市。次月環比上升是大概率事件。

同比是今年同月和去年同月相比。同比來看，由於去年2月份受到春節淡季的影響，部分城市成交量同比上升也在情理之中，這裡值得關注的是幾個同比成交量翻番的城市，如青島、南昌、徐州、濟南。濟南的成交量更是翻了兩倍多！這些多為弱二線和三線城市。

華爾街見聞中更提到逆城市化、返鄉潮將帶動未來三四線城市房價上漲——《中國版逆城市化？三線城市或迎來趨勢性大周期》。對於這個觀點，本人表示深深不贊同。

此輪成交量攀升的三四線城市是繼一二線樓市高燒退去後的補漲。這類城市分為兩類情況：

一類是之前的高庫存城市，如徐州；還有一類是返鄉置業的城市，如宜昌。但這兩類城市，無一不是因為周邊核心城市漲幅過大、漲價過快而被調控後的「被動受益者」。

去年四季度出台的政策核心是「一二線強調控，三四線去庫存」。對於「漲得過快」的一線和強二線城市進行限購調控、限貸加碼。但對於「被遺忘」的三四線，則繼續鼓勵去庫存。相對於一線城市嚴厲的限購，很多外地人士選擇在老家置業。

相對於教育、醫療等各類配套條件，老家和一二線城市還是有差距的。好在價格低、不限購，甚至部分城區不限貸，在2016年的樓市高燒期，退而求其次的回老家買一套房，葉落歸根，也可以理解。但這樣的置業，只適合個人生活方式的選擇，而不該是資本的流向地。

歷史總是驚人相似。

銀監會在國新辦新聞發布會上談到「希望房地產市場穩定、健康發展，既不能出現巨大泡沫，也不願意看到巨大的波動和下降……

在信貸方面，要繼續實施差別化政策，對於過熱的、帶有泡沫的、投機性的、非改善性的進行限制；對於三四線城市存在的去庫存需求，信貸上也要給予考慮。」——中國證券網3月2日差別化信貸，對個人而言，意味著首套房、二套房的信貸政策差距將進一步擴大；對城市而言，「漲價過快」的一二線城市信貸可能更加收緊，而三四線城市將會繼續寬鬆。

歷史總在驚人地重複。2012年12月6日《21世紀經濟報道》以「三四城市風險疊壓，開發商重回一二線」為題報道了這個有些殘酷的現實：「在當年克爾瑞報告測評的287個城市中，「房地產風險排名倒數前三的分別是深圳、北京和上海，廣州、杭州、南京等重點一二線城市的風險也較低。該風險榜單前50強幾乎都被三四線城市佔據，排名第一的是酒泉，第二為呼倫貝爾，鄂爾多斯排名第六，其土地消化周期長達9.71年，供求比高達3.88，市場嚴重供過於求。分區域看，風險排名前50城市主要集中在華北、西北、西南中，大多數集中在內陸城市。」

其中最為著名的就是「鬼城」鄂爾多斯：「從2006年起，在煤炭產業帶來的資金支撐下，房價在一年內從每平方米1500元飆漲至5000至6000元。2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的房價均價已經達到了每平方米1.3萬元左右，有的地區甚至突破每平方米2萬元。而在2016年6月，東勝區建成、在建項目庫存未售面積已達1286萬平方米，其中僅住宅未售面積就達607萬平方米、3.39萬套。而在去年，當地把拆遷安置納入到樓市去庫存中，推出『房票』制度——從1平方米到100平方米不等，共有7種面額。每張房票都標有平方米數、地段類型、每平方米單價、兌付截止日期等主要信息。其中，票面分類價值最低的「三類地段」折算後房屋價格為每平方米3822元，僅為鄂爾多斯房價高點的零頭。」【《「鬼城」鄂爾多斯樓市去庫存放大招：出台「房票制」》2016年9月30日，中工網】

當年鄂爾多斯暴漲的邏輯在於對「資源型城市」的崇拜：十年前煤礦資源太豐富，煤炭價格上漲暴富了很多人，錢沒地方去，拚命買房子。

十年後看來，今日沒落的都是這些資源密集之城，如東北、攀枝花、克拉瑪依等。而這些城市即便在2016的牛市中，也早已被遺忘，多少買房者如陷沼澤，至今不得解套。

三四線發展的前提，仍在大城市

每一輪暴漲，總有些城市被概念驅動炒作。比如去年一些暴漲的二線，被稱為樞紐城市，一帶一路、八縱八橫的中心樞紐，節點之城。這些城市漲價過快遭遇調控之後，周邊的三四線就成為了資本的外溢流向地。例如，靠近武漢的宜昌；靠近合肥、南京的徐州等。中心城市買不了，或者買不起，三四線不限購甚至有些地方還不限貸！

可是，這些城市只是供應了房子與低價，卻沒有供應足夠、多元的就業和配套，還是有那麼多人湧入大城市。信貸對三四線城市的投入，更是增加了不良資產的風險：那麼多人外出工作，房子空置，沒有租金來源——沒有生機的小區，不能賺錢的房子，本身就是極大的風險。

在網上查了一下徐州目前的全市二手房均價7800元左右，同比漲幅18%。與「漲幅過快」的幾個城市相比，微不足道。但即便如此，這些二手房源的接盤率，也是心有疑問。

在本人11年的房地產經驗里，即便江浙富庶的三四線樓市，大部分時間都是波瀾不驚——租賃市場沒有培育、二手市場不夠完善、本地居民一家多套房。很少有所謂的「剛需」，更談不上什麼「改善」——自家有天有地的農民別墅，比商品房空間開敞好多。城市的定位和經濟速度，決定了生活方式不會出現激進快速的改變。而想激進的年輕人，也都去了周邊的省會或大都市。

當然三四線也要細分：以長三角為例，上海為中心50公里左右的衛星城市如嘉興、崑山此類的三四線，未來也都將有長足發展：依託高鐵、軌道的半小時的衛星之城，可以疏通大城市人口、銜接部分產業、解決一系列「大城市病」，但這樣的城市，定位則是「大城市」的配套之城——「後花園」。

這個說法可能會傷本地人的自尊心，但背靠大樹好乘涼。「後花園」就意味著後發優勢，就像崑山和上海——上海實行總部經濟，崑山分包了生產製造，也締造了GDP連續高增長的傳奇，躍升成為明星三線城市。

沒有強大的一線後盾，三四線城市的發展則是無源之水，無本之木。因為一二線、三四線本身就不該是對立的存在，而是相輔相成，生生不息。既有競爭，但更多的是連接與合作。

這不是逆城市化，恰恰是大小城市之間生動、深度的「城市化」。

「 本文僅代表作者個人觀點 」

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