移民故事|14.新移民這樣租房買房不吃虧----澳洲置業指南

07-23

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大家好，我是郭彥良，目前在布里斯班從事房地產經紀人的工作大約3年。我是在2013年從國內的一家唱片公司離職，來到布里斯班讀了一個新聞專業的碩士學位。

實際上進入房地產這個行業也算是一個比較大的轉行，以前是解決藝人和觀眾之間的問題，現在是解決買家和開發商之間的問題，這大約三年以來的時間裡接觸過很多來自澳大利亞國內外的置業者，所以今天就以昆士蘭州，也就是布里斯班和黃金海岸的市場現狀，和朋友們分享一下關於新移民在澳洲置業的一些建議。

房產類型

首先，我們先來了解我們在澳洲都會去住哪些類型的房產。

House

House：獨立房這是最常見的了，我了解到很多人喜歡叫別墅，但是到了澳洲發現很多小平房實在是叫不開口，所以我還是選擇了獨立房這麼一個相對中性的詞。

獨立房不用多說都是有自己的一塊土地，工作中接觸過300㎡的土地，城裡也見過最大的一塊地是4個acer，一個英畝相當於4000㎡。不過近幾年來新建的獨立房基本都是300—500㎡之間的土地比較常見。

比較常見的獨立房都是1層到2層，一般3-4個卧室。這樣的房產比較大的優勢就在於空間比較大，後院種花，養狗都比較合適，家裡人口比較多住著也相對寬鬆。

劣勢，就是獨立房在打理起來相對要麻煩一些，可能需要更多的時間。比如後院的草坪的除草，定期要在房子的各個位置打葯防止蟲子尤其是螞蟻或者一些飛蟲進到房間里。定期也要檢查屋頂，防止滲水。防蟲比較容易理解，除草第一也是為了防止昆蟲繁殖，另一方面也是避免草過高，有可能會吸引蛇在附近築窩，最後滲水這一塊會有可能導致房內的骨架變型。澳洲建房一般都是木質的骨架，雖然都是做過防水防蟲的處理，但最好要保證安全。

Townhouse

Townhouse：也就是聯排別墅，這類房產在近郊地區這些年開始逐漸躲起來也越來越被大家認可。通常都是一個小社區，多數都是有門禁，一些小區也都配泳池，BBQ的烤肉檯子，也有帶健身房。優勢是：這類房產相對價格會可負擔性更高，比較適合首次置業的家庭，一般也都是3房4房較為常見。townhouse的公共設施比如泳池，以及門前的草坪等等都是有物業公司來負責打理的。

Apartments

Apartments：最後談談公寓，我在從事房地產這些年在和國內的客人談到公寓的時候，往往會發現和國內我們提到的公寓在概念上略有不同。在這我們就把公寓統一稱為單元房會更準確。這類房產也是在這幾年開始越來越被大家所認可，主要也是因為第一往往都是建在交通便捷的內城區，設施更齊全，裝修也更加高級，比較符合大多數尤其是年輕人的一個生活習慣。

這類房子的優勢就是交通便利，尤其是在市中心工作的人群，完全可以公交車10多分鐘去上班，下樓很近的距離就有超市、餐館等等。因為都有監控，往往也更安全。

唯一的劣勢就是相比之下面積受限，如果家庭人口多，住起來略有不便。不過最近一兩年一個趨勢，我們看到悉尼出現了越來越多大面積的公寓，隨著各個主要城市發展，蔓延到其他城市也只是時間問題了。

這三者對比下來，沒有絕對的好或不好，也沒有絕對的界限規定澳洲本地人喜歡住什麼樣的房子。一切決定的條件就是適合不適合，工作到現在，我總結下來可負擔性和生活的便利性是最主要的兩個因素。

持有成本

除了水電網這類開銷，一般有兩項費用是我們會涉及到的。

首先就是Citycouncil rate，市政管理費用，布里斯班一般一年不到2000澳元，根據不同的地區略有不同，這筆錢幹什麼用呢？你住的區社區公園的維護，你每周把垃圾桶推到路邊政府開車把垃圾收走產生的垃圾清運和處理費用。這筆費用實際上如果高一些意味著政府對基礎設施的建設加強，比如對社區公園的翻新，道路美化等等，最後回饋給住當地居民的也都是更好的生活環境。

如果我們住公寓或者聯排別墅，會產生物業費，這在昆州是叫BodyCorp，新州叫StrtaLevy。一般獨立房沒有這個費用，物業費幹什麼用的？主要是兩塊，一個是就是日常的管理費用包括物業管理團隊的工資，以及類似公共區域的清潔費用等等，另外一個費用就是sinkfund，直譯就是沉沒基金也就是大修基金，這個費用呢一般不會動用，主要就是比如泳池、電梯的設備維修更新都是從這個費用裡面來出。有一些小開發商喜歡標榜低物業費，而且有不少看起來及其離譜的抵物業費，但實際上有不少小開發商沒什麼經驗，以及建房不是很有經驗，往往大修基金用的比較頻繁就會大概率導致物業費上漲，反而大開發商會根據以往的經驗來提供一個更合理的物業費的開支。其實說這些還是建議大家買房的時候一定要對開發商做一定的了解，不要貪便宜，還是要買好質量的產品。

如果今天我們租房的話，那麼租客通常只要支付電費，網費即可。個人建議，自住房的房主，有能力還是要裝一個太陽能的設備，這個確實比較省電。我看過自己的電費單，一般家裡三個人平均一天也就是3-5澳元左右。

新移民選房關心點

第一，很多客人最希望買的就是House，尤其是對於一些很有噱頭的房子最愛，兩方面，第一帶泳池，第二大土地。

這個路線其實沒有錯，但是時代在改變，建議買房前實際的考量自己的個人情況後作出取捨。先說泳池，現在看來多數泳池是一個使用頻率較低養護費用卻很高的設施。多數人家後院的泳池一般也就是5-10米長度，其實撲騰兩下就到頭了。泳池的打理是一項比較費時費力同時還費電的工作，比如過濾水中雜質的設備要常開這個比較費電，如果房子附近有樹還要及時撈樹葉。我有朋友家裡的泳池，是這樣的，他去外地玩兒了倆禮拜泳池綠了，買化學藥品把泳池變回來用了接近兩個月的時間，中間去送水樣跑了很多次，錢也沒少花。很多社區一般都用政府的泳池，這些泳池游一次也就幾塊錢，還配有專業救生員，如果你去健身房，有些健身房也都配備有泳池。

第二方面大的土地也是很多人喜歡的，除了聊起來比較有面子以外，也有很多人看重了未來分割的能力。比如布里斯班的南區近年來就有不少買家買老房子推倒之後分割成兩塊掙錢。但是這種分割土地實際上是需要有非常專業的業內人員才比較好做，這其中的成本和操作流程如果有朋友有興趣，我們單開兩次可能都不一定能講完。簡單說就是號的townplanner 報da自己找builder基本上幹完就是吊一層皮，可能能到手的錢5、6萬，我們談談不打算分割的房子，就單說大地，帶來的就是更多的養護費用，也要看是否有足夠的時間來做。

所以建議買房的時候，還是最好能夠評估好自己平時的時間分配，是否有足夠的時間和精力來做這件工作。

第二，就是華人區，華人區往往是不少移民又愛又恨的一個話題。愛的人是看重生活的方便，在亞超能買到幾乎你能想到的所有咱們在國內想要買到的視頻和調料，沒時間做飯的時候，很多地道的中餐館要比炸魚薯條漢堡包要暖胃的多。高房價也是讓一些人望而卻步的主要原因不喜歡的人也是心存這樣的一個想法：希望能夠儘快融入澳大利亞當地人的生活，尤其是在意子女住在華人區對於未來語言適應會變慢。對於這個問題大可不必擔心，我認識的有子女的朋友即便是在華人區居住，也有不少人周末會去中文學校。考慮到未來家中老人來澳洲的可能性，如果能夠住在華人比例比較高的社區，對於老人來說也會比較容易早些融入當地生活環境。有一天早上我路過一個華人區的社區公園，還見到了幾個華人老師在打太極拳。

最後，就是學區。尤其是對於年輕移民考慮到子女教育問題，對於學區的重視程度也及其之高。尤其是澳洲私立學校收費不低，如果能夠進入評分更高的公立學校對於子女的未來發展也是十分有利。實際上在澳洲為子女申請學校，即便是租房，只要證明住在學校的學區內，也是可以被接受的，。如果我們有長線的投資眼光，在學區內買一套房產，未來可以將房屋對外出租也能收到不錯的租金收入，畢竟在澳大利亞有30%多的人口都在租房。

以上幾點，在我們看來往往很多人都是有一步到位的想法，實際上一步到位要說對也對。但是國內外環境都有很大的差異，需要我們經過一段時間的生活才能很好的了解怎麼買房。所以更大程度上還是建議一步一步來，從小房子逐步的換到比較大的房子。

一些建議

第一，相似價位最好能夠買新房，如果是買house，有可能買houseland package自己建房。自己建房實際上也是builder建築商給提供了相應圖紙選擇，往往還可以根據自己的需求做出一定的選擇，這樣的房子在內部的裝修等各個方面也是最符合我們買家自己的心意的。

為什麼說建議最好買新房呢，大多數的二手房一般也都至少有10年20年左右的房齡才會掛出來出售，那麼我們想一下十年前我們的生活方式和現在有多大的改變。所謂上一代的產品放在今天在來繼續用或多或少都會有些不同。我們不去考慮過去十年裡面原來的房主對房屋的保護，對後院的打理是否到位，只看內部裝修的話，可能有很多的東西已經過時了，像我們現在在賣的一些新房，即便是house也都會用到中央空調，廚房從當年的電爐子，還不是電磁爐進化到了甚至有5個火頭的燃氣灶，好些的開發商都會用miele，博世甚至smeg的歐洲廚具，一般廚房邊上的儲物間在10年前基本是豪宅才會有的配置，現在也是很常見，也就不用提更大的冰箱空間。

我在這舉一個例子，就是廚房的翻新，不算電器，我們只算一個檯面和柜子門的更換，我在一家傢具店了解過報價至少1.5萬澳元左右。我有一個朋友買過一套接近30年的老房子，磚房，說實話很喜歡，但是有一塊的翻新花了非常高的價格，因為有石棉。包括我們最長討論的衣櫥的大小，早年間很多房子的衣櫥寬度一個人一冬天的衣服都放不下，現在基本都是一整面牆的大小，甚至走入的衣帽間成了標配。而且在買房的時候呢，實際也不用很擔心貨不對板，首先我們在澳洲買期房，合同中就有規定誤差不得超過5%，其次我們現在也看到越來越多的開發商開始利用VR的技術構建樣板房，甚至有開發商用一款遊戲引擎做了一個軟體來做，基本上以前人們會擔心的事情，全部都可以通過技術來解決。

第二，公寓文化對居住的改變。實際上公寓越來越被認可也是從悉尼逐漸過來的一個趨勢，我們看公寓如果對比下來，交通更方便、游泳池有健身房有BBQ的烤爐還不用自己打理，對於剛剛登陸的年輕家庭可以說是一個非常好的選擇。而且在各個城市的內城區也開始越來越多的向國內一樣做小區，做生活社區，下樓也有綠地也有兒童遊樂設施，超市，餐館咖啡館。最後就是談到可負擔性上來，我們看同樣65萬澳元的預算，今天我到布里斯班的南區，華人區，買house基本就是這種房齡很老的房子了，但是公寓能買在距離市中心1公里的產品，將來我們換大房子的時候，這種house的租金可能也就400-500澳元之間，但是公寓能夠渠道600以上，這個差異就相當大了。

我們來看這個差價，剛剛提到的一些華人區的獨立房，如果預算在60萬上下基本就是這樣的。

最後，談談對於計劃登陸後置業的朋友，可能前期都是要租房。建議對置業買房有一個提前的規劃，比如我們說半年到一年，那麼就應該經常性的外出走走轉轉了解這個城市的情況，如果有子女的朋友，可以先查一查各個學校的catchment之後有針對性的找房。

以上就是我希望和朋友們分享的一些內容，謝謝各位。

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