2011中國樓市五大懸念

新華網北京１月５日電（記者羅宇凡、何雨欣、華曄迪）房地產市場無疑是２０１０年中國經濟當中最受關注的部分。面對高速上漲的房價，從當年１月起，針對房地產市場的宏觀調控就始終在加力。「國１１條」「國１０條」、當年９月底多部委聯合出台措施調控房地產……樓市成為政策和資本角力的舞台。面對時下依舊高企的房價和被政策短期抑制的需求，預期中更嚴格的調控措施還會出台嗎？保障性住房如何發揮更重要的作用？短期限購政策將走向何方？一系列待解的懸念留給了已經到來的２０１１年。穩房價：新一輪調控會否開始？隨著房地產市場調控難度的增大，來自通脹壓力、匯率壓力、投資渠道匱乏等各種外部因素的影響也越來越多。２０１０年末中央和各部委的表態和舉措傳達出了中央對房地產繼續調控的堅強決心。２０１０年１２月２６日，國務院總理溫家寶再次重申穩定房價的決心和承諾不變，國家將從兩個方面繼續加大力度以穩定房價：一方面，加大保障性住房的建設力度；另一方面，繼續抑制投機。在年末的最後幾天里，住建部部長姜偉新在住建部年終工作會議上明確表示，在既有的調控政策之外，還將進一步細化已經有的調控政策，並會同有關部門儲備調控政策。對於未來的房地產調控，北京大學房地產研究所所長陳國強認為，就行業本身而言，只要調控政策大方向不變，調控的效果就會逐漸顯現，市場關係會回歸到正常的狀態。但是，「房地產調控已經不再是房地產行業本身的問題，很大程度上取決於外部因素的變化，這是目前房地產調控需要格外關注的問題。」房產稅：試點改革何時啟動？２０１０年末房地產市場的反彈引發了人們對新一輪調控的強烈預期。根據此前釋放的政策信號，房產稅試點是否會在不久之後正式啟動成為各方關注的焦點。關於房產稅的話題，在整個２０１０年都處於一種持續升溫的狀態。「從目前的市場情況看，房產稅試點已是箭在弦上，在２０１１年正式推出已是大勢所趨。」上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭在接受記者採訪時表示，目前作為首批試點城市的重慶、上海已經明確表示做好了相應的政策準備，只等國務院的一聲令下。一直以來，以房產稅為代表的對房屋保有環節徵稅一直都被很多業內人士看成是房地產市場調控的一大利器，是根治「炒房」與「土地財政」兩大房價推手的「殺手鐧」，但房產稅改革真的能夠立竿見影地讓房價降低嗎？「從短期看，房產稅試點的推出對市場預期肯定會形成打壓，對短期內抑制房價的上漲有利。」陳國強表示，不過由於試點的範圍有限，其向全國範圍內推廣的時間更是漫長，因此不能指望試點的推出就能對市場產生根本性的影響。在採訪中，很多專家表示，從長遠意義來看，房屋的保有環節徵稅肯定是有利於我國房地產市場健康發展的，但房價最終還是由供求決定的，當前最重要的依舊是通過諸如保障性住房建設在內的綜合政策措施，讓老百姓「安居」。保障房：能否左右來年樓市？就在不久前，住房和城鄉建設部明確，要在２０１０年開工建設５８０萬套的基礎上，２０１１年全國將建設各類保障性住房１０００萬套。中央政府和地方政府在保障性住房建設上的決心空前。２０１１年，是否會成為一個保證性住房大規模入市進而左右房地產市場的年份呢？「由於２００９年開工建設的很多保障性住房在２０１１年會竣工入市，其對中低端市場的分流作用將會越來越明顯。」楊紅旭分析指出，由於保障性住房的建設需要一定的周期，而中國的保障性住房建設大規模開展主要是在２００８年底９０００億元安居工程計划出台之後。雖然去年的建設速度比較快，但保障性住房整體大規模進入市場很可能還是未來３到５年之內的事情。「保障性住房能否在今年，甚至在未來成扮演更為重要的角色，最關鍵的問題仍然在於政府在推動保障性住房建設時的執行力。」陳國強認為，面對今年提出的，如此大規模的保障性住房建設計劃，中央和地方政府如何在土地、資金等各方面保證其實施將是一個嚴峻而現實的考驗。限購令：權宜之計走向何方？２０１０年９月底，年內房產調控進入一個新高潮。２０１０年９月３０日，深圳市首先出台政策，繼北京之後開始限制居民購買多套住房，隨後國內１０餘城市先後出台了不同版本的「限購令」，雖然具體要求不同，但目標無一例外地指向了以投資、投機為主的多套房購買。「限購令」的不斷出台引發了市場的強烈反應。作為調控樓市的「權宜之計」，「限購令」在２０１１年還會走多遠，這些有的規定了期限，有的沒有明確期限的限購政策對未來樓市還將產生怎樣的影響？楊紅旭表示，無論是中央還是地方，其實都清楚地知道限購政策這種直接干預市場的調控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決於調控的目標和效果是否能夠達到預期。「廈門、福州等城市，限購的政策已經繼續延期。反之，如果調控效果明顯，也不排除一些限購的城市會逐漸淡化限購的政策。」楊紅旭說。「作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內在調節市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。」陳國強說，「但這並非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關係。」業內人士分析認為，在調控作用之外，限購政策一個重要的意義就是釋放出一個明確的信號——不要懷疑中央調控房地產市場的決心。土地價：高價地會否再現？２０１０年，土地市場持續升溫，在年初京滬等地不斷湧現出樓面均價創新高的高價地之後，年末，多個城市再次出現高價成交地塊。根據北京市土地整理儲備中心截至２０１０年１２月２３日的統計數據，２０１０年北京土地市場成交的經營性用地和工業用地共計２５２塊，土地出讓金累計超過１５億元，是２００９年全年的１６３．４％。同時，上海全年的土地出讓價格也創下了新高。專家分析指出，由於２０１１年，積極的財政政策不會發生變化，地方政府以土地出讓的方式獲得財政收入的動力不會減弱。楊紅旭表示，土地價格被一而再、再而三的推高，地價高漲自然難抑房價，這就為國家調控房價製造了更大的障礙。在這一背景下，２０１０年的最後幾天，國土部高調披露了全國８省２６宗住宅閑置土地情況，並強調要對住宅閑置土地的開發企業「嚴肅追究責任」。２０１０年１２月１９日，《國土部關於落實房地產用地調控政策通知》出台，對招拍掛出讓中溢價率超過５０％，成交總價或單價創歷史新高的地塊進行了更加嚴格的監管與限制，雖未明確提出禁止高價地，但政策施壓的態度十分明顯。「短期的行政干預，肯定能起到作用，然而要解決土地財政這一老問題，還需健全多領域的機制和體制，比如財稅體制方面的改革。」楊紅旭表示。
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