房價如下跌，你只會更買不起房

07-22

近來，揚言「房價要跌」的文章在媒體圈漸漸多起來。有不少人甚至歡呼，房價要跌，終於有望買得起房了。關於房價會不會跌的問題，不是這篇文章打算討論的問題，本文想說的是，假如房價真的下跌了，你以為你就買得起房了嗎？

對於大部分人來說，這個問題的答案，是一個大大的「不」字。

為什麼這麼說呢？因為房地產業在中國的經濟中，佔有重要的地位。不論你批評或是贊同，中國的整體經濟是在房地產的統攝之下發展的。某種程度上，房價下跌帶來的房地產蕭條會直接影響中國經濟，整個經濟大環境的變化又會影響每一個人的財務狀況。換言之，當房價下跌之時，雖然買房的表面價格變便宜了，但購房者本人的財務狀況很可能已經開始惡化，他依然是拿不出足夠的錢來買房。

要想要理解其中的道理，我們不能單純吧房產理解為一般消費品，而是要視其為宏觀經濟的某種指標或晴雨表。房地產行業在中國經濟中植根之深，已逾二十年，其重要程度不容小覷。

簡單回顧一下房產投資如何隨著中國經濟一起崛起的過程：最開始，在上世紀90年代，中國房地產投資規模還很小，1997年亞洲金融危機時甚至出現負增長，其後，隨著房地產市場迅速膨脹，中國房地產投資體量也急速增長。從90年代到2008年底，短短的十幾年間，中國房地產投資額平均增長率約為18.72% ，超過此間中國GDP約13%的平均增長率。在整個中國經濟增長的「奇蹟」之中，房地產可以說是「奇蹟中的奇蹟」。自從2008奧運以來，中國的房地產「奇蹟」，還在繼續上演。

在2009年政府推出大規模刺激政策後，信貸政策放鬆，商業性房地產貸款餘額增長超過30%，而在2012年政府以「穩增長」為政策導向後，信貸政策再一次放鬆， 2013年新增住房貸款同比增長超過200%，房地產市場進入了一輪上漲。在2015年房地產刺激政策之後，房價與房產貸款再一次劇烈上漲。如果整體計算，從1995年這至今的房地產投資增長率為19.7%，也就是說，2008年以後至今，房地產的投資增長是歷史上最高的。到2015年，真格房地產住宅投資佔GDP比例已經超過10%。在所有的資產類別中，房地產是過去幾十年增長最快的一種。

房產在整個經濟中體量過大、增速過快，其盈利超過了私營企業的經營盈利，很多企業的資產當中，最值錢的也是其持有的房地產。而在個人投資中，房產投資的盈利也在過去十幾年中是最穩定的一種。可見，房地產是個非常特殊的行業，也是中國經濟最主要的驅動因素之一。它不僅在全國固定資產投資中佔比很重，還帶動了很多上下游產業，比如水泥、鋼鐵、電解鋁、玻璃、傢具、電器等等，牽扯麵頗大。

在經濟增長和創造就業等方面，房地產無疑已經是國民經濟支柱產業之一。如果房產業衰退，房價下跌，實體經濟的許多行業的生存都受影響，可能引起減薪裁員等等問題，買房者的個人經濟狀況惡化，無疑會削弱他們的購房資金。

在實體經濟以外，虛擬的金融領域，房價也是扮演者極為重要的角色。據統計，經濟增長每增長1%，房地產貸款率就會增長1.16%，房地產的貸款增長高過經濟增長，也因此在金融投資中佔有重要比例。我們常常說，80年代的日本經濟泡沫、2008年的美國經濟危機，其源頭都在於房地產。而無論對開發商還是對購房者來說，房地產都是一個靠金融和債務驅動才能平穩發展的行業，短短几年來，中國房價過高、增長過快，公共債務和私人債務迅速膨脹。可以說，房產在整個金融體系中佔比過大，實際上是將要過多的雞蛋放入同一籃子中，使得整個金融體系呈現出很高的風險。

既然房產已經像是一把利刃，插入中國經濟的身體裡面，一旦強行把它拔出，肯定會造成傷口大面積流血，對於企業經營和金融穩定帶來負面效果。這自然會影響到購房者的購房能力。據歷史統計，房價暴跌後，個人的消費能力會大幅下降是普遍規律。

例如在90年代初期的日本地產泡沫先後破滅，房價下跌，帶來了居民消費增速的暴跌，由90年的10.1%降至93年的2.1%，日本私人消費此後一蹶不振。在美國2008年地產泡沫破滅之後，房價暴跌，但消費增速也由正轉負，危機後第二年的個人消費同比減少1.6%。地產崩盤後，2008年美國個人耐用品消費支出縮減了12.9%，而非耐用品僅下降2.7%；90年代的日本也同樣呈現這一特徵，居民支出驟減，消費減小的現象也是非常普遍。

換言之，根據歷史上的經驗，房價下普遍跌後，人們能用來消費、買東西的資金其實比以前變少了。他們能用來購房的錢，也會大幅減少。因此，表面上房屋價格減少了，但是個人可用支出也在減少，你買不起房的事實並沒有得到改變。眾所周知，商品房銷售是企業存款的重要來源。居民購房後，資金流入金融體系變成企業存貸款，如果房價下跌造成了銀行貸款的違約，那麼其連鎖金融反應會直接影響依靠銀行提供貸款的企業經營。企業的倒閉潮流或將因此來臨，購房者變成失業者的可能性也將增加。連收入來源都沒有了，無論房價多便宜，你都買不起。

何以至此？原因在於房地產是一把雙刃劍，今天我們受其戕害愈深。自從中國經濟進入「新常態」，經濟「冷」而房地產「熱」的現狀越來越普遍。一冷一熱之間，我們已經對於房價的下跌越來越「輸不起」，但這並不證明房價絕對不會跌，這只是說明，房價如果下跌，你絕對笑不出來，因為你發現你依然可能買不起房，正如當年房價上漲時你笑不出來一樣。這種兩頭堵死的心情，俗話叫做絕望。不妨改寫那首《山坡羊.潼關懷古》表達：傷心房產經行處，大廈萬間都做了土。漲，房奴苦！跌，房奴苦！