火爆的樓市背後 「兩主一副」光谷距離獨立城市越來越近？

新浪樂居訊（編輯 李婉婷）地王、瘋漲、日光...今年的武漢樓市一直被這些關鍵詞圍繞。十一期間出台的限貸限購新政試圖給武漢樓市打上一劑「降溫葯」，但在旺盛的需求面前政策的效果卻依然顯得有些「溫柔」。

儘管成交量有所降溫，某研究機構的數據顯示十一期間同比下跌了5.9%，但真實的市場似乎仍在維持火熱，尤其是今年漲幅最大的光谷片。表現最明顯的是節後開盤的光谷188國際社區，以16050元/平的高成交價和高達9成的去化率引得業內及廣大購房者一片嘩然，旺盛的需求背後折射出的是光谷片越來越強勁的經濟實力。

從開發區到「獨立成鎮」 品牌房企貢獻不容小覷

憑藉科技與經濟的政策扶持，光谷發展勢頭迅猛，在經歷了8次擴容後成為名副其實的「大光谷」。曾任武漢市長的唐良智也表示過，東湖示範區要從「開發區」向「新城市」轉變，成為「獨立城市」。

按照通常的城市發展來看，隨著區域逐漸擴大，公共空間功能混雜等矛盾也會日益突出。但在這點上，光谷的規劃似乎更有先見之明，有效避免了這些誤區。

早在2014年發布的《武漢市大光谷板塊綜合規劃及近期實施規劃環境影響報告書》中就提到過，大光谷板塊涵蓋東湖高新、江夏、洪山等區域，今後將形成以光谷新城中心和紙紡中心為「主」，魯巷城市副中心為「副」的「兩主一副」的新城布局。

光谷「兩主一副」新城布局

從現階段的表現來看，在武漢眾多新區中光谷的規劃是沒有讓人失望。東湖高新區管委會搬遷至光谷東、同濟、中法醫院建設落地，地鐵11號線光谷段、有軌電車、BRT的建設也毫不含糊。來自中國經濟網的報道顯示，截止到今年8月，世界500強企業已有104家落戶光谷。今年上半年，光谷每個工作日平均誕生66家市場主體，累計註冊企業逾4萬家。

在這一進程中，房地產開發為區域做出的貢獻與產業發展相輔相成。從2003年起，萬科、保利、金地等品牌房企就在光谷開啟了「造城運動」，更是帶動了更多的外來及本地房企進駐開發。從一片荒蕪到高樓林立，這些房企在為片區提供了愈加豐富的置業選擇及商業配套之餘，讓光谷也漸漸有了「城」的模樣。在經歷了粗放式生長後，如今的光谷樓市也走上了對產品的精耕細作之路。

三大區差異化定位 置業更加多樣化

目前，關山大道、光谷東、光谷南三大片形成三足鼎立的態勢，三大區依託各自的資源優勢進行了差異化定位。這些，從目前各區項目的產品類型便可以一窺究竟。

住宅發展成熟的關山大道開始了其轉型之路。以往的純住宅開發已不見蹤影，取而代之的是大量商業體拔地而起。已開業的保利時代廣場自建商業面積17萬方；預計10月開盤的中建大公館也規划了33萬方體量的商業；關山口的泛悅城更是預計打造64萬方綜合體和308米商務中心；光谷新世界K11、光谷萬科中心等項目則把重心放在了寫字樓市場。其中，光谷新世界K11的出現將改變光谷缺乏高端購物場所的窘境。可以預見，坐擁地段優勢和高校紅利的關山大道，將成為光谷商業氛圍最為濃厚的一條街。

關山大道商業林立

產業園聚集的光谷東則更像一位有待成長的「宅男」。不同於關山大道的開放性，光谷東目前在交通和商業配套方面尚存在短板。但其優勢就在於，它所針對的高新企業員工有著收入高、就近置業的特點。拋開後期規劃不談，在高購買力和高需求的支撐下，房價也一路水漲船高。目前光谷東產品多以高層住宅和公寓為主，北辰優+國際青年互動特區、綠地國際理想城、當代MOMA煥城、朗詩里程等都在10月有加推計劃，屆時光谷東的供應量也會引來階段性的爆發。不過，在光谷188國際社區價格試水後，其他項目定價或將趨向理智。

武漢湯遜湖風景

而在諸多論壇上，最常被提起的討論就是：光谷東和光谷南，應該選哪個？從實際來看，這兩個區域的產品定位其實有著千差萬別。背靠湯遜湖的光谷南顯得更高雅一點，沿湖片分布著納帕溪谷、保利清能西海岸、濱湖壹號等別墅類產品，優質的自然資源讓光谷南的湯遜湖墅區一直穩坐武漢別墅銷售前列。如今的光谷南已成為武漢富人區之一，而未來，隨著大光谷的發展，大片改善型需求或將南移。

顯而易見的是，規劃藍圖在被逐步填充、形象愈加飽滿的大光谷，離當初預設的「獨立城市」目標愈來愈近。

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