任志強：事實將證明此輪調控還是錯的（樓市觀察）

事實將證明此輪調控還是錯的

　 任志強

2012年4月25日，搜狐財經主辦了《任他評說》——與任志強共話地產的邏輯讀書沙龍討論會，現場任志強除了發表關於房地產的種種精彩觀點，同時還與北大學子互動交流了關於微博、金融、土地制度等等方面和領域的話題。以下為北京華遠地產公司董事長任志強先生主題演講：

　　到目前為止我一共出了四本書。第一本書是《任人評說》，意思是說我對政府的一些政策提出了一些不同意見。比如說大家都說我「只給富人蓋房子，開發商的商品房都是給富人蓋的。」很多人罵我「你怎麼只給富人蓋房，而不給窮人蓋房。」但是我也在書里說到「給窮人蓋房是政府的事。」但是沒人聽這句話。

　　1998年23號文件開始的房地產市場化改革，同時取消了分配。1998年10月份中房協第三次會議當時我就提出，如果要實行房地產完全市場化，必須同時實現建立分房保障制度，讓買不起房的人由政府實施保障。大家可以在這個書裡面找到其中一部分論點。

　　那個時候政府不願意聽，到什麼時候才聽？10年以後，2007年出了一個相關政策。可以想一下，如果10年以前開始做廉租房保障措施，是不是我們今天不用大叫「用大躍進方式生產保障住房」。

　　政府調控讓房價越來越高

　　一段時間之後我又出了第二本書《任我評說》，還是沒人聽我的，所以還得我說。同時我在裡面又提到類似的問題。2003年出現宏觀調控，但是沒有解決土地制度問題，同時2003年我們誤解房地產市場投資過熱，所以當時提出了「關緊兩個閘門」，土地和銀行信貸投資的閘門。這本書里我提到，如果關上這兩個閘門，中國房地產一定會出現價格高速上漲和波動。1998年到2003年房價平均增長3.5%，我們收入增長9%，到2003年的時候房價並不高。

　　1989年2月20號《人民日報》有一篇文章特別提到北京市推出了一批房子，價格為1600到1900元，這個價格高的不得了。當時的大學生，要按當時工資算，我們大學生100年都買不起。從《人民日報》的誤導中可以看出來，那個時候的大學生，就是1989年的大學生，今天有幾個沒買房子的？因為他們並沒有估計到在社會和經濟發展過程當中人們要進城，人們收入會提高。而那個時候收入提高速度遠遠超過土地價格增長速度，所以那個時候沒有分房子的也都買得起房。當時還有一部分福利分配，兩者加起來，那個時候解決住房問題速度是最快的。

　　從1995年到2003年，每年有2400萬人進城，但是哪個報紙上拚命呼喊「房價又漲了？」為什麼出現問題，主要是2003年開始限定土地供應量。2003年以前每年以40%的速度增長土地供應量，但是2003年以後有連續14個月的低增長，正增長是5%左右，負增長是15%左右。所以到2007年土地價格出現大量的天價地價，於是出現了房價高漲，而真正的房價高漲是在四萬億之後。

　　如果人民收入彈性指數為1的話，2003年之前房價指數和收入彈性指數基本是平級的，2007年差別不大，但是2008年以後房價和收入出現巨大差異，原因在於2003年關緊那兩個閘門出現問題。為什麼2003年房地產投資會高漲？其中一個重要的原因是我們把大量的房地產以前的單位建房投資取消了，轉換成市場。在這個替代過程當中可以發現，單位建房原來佔到總建築量的60%到70%。但是1998年以後，房地產上升這部分上升很快，那部分下降很快。所以在《任我評說》裡頭告誡政府如果不改變現有政策，僅僅靠調控，只能讓房價越來越高。

　　自2006年以後的情況也說明到目前為止我對市場的預測沒有錯誤。沒有人說我以前說得什麼事，現在看來是錯的。至少可以看看前三本書。

　　最後一本書《任他評說》，當年市委書記，現在北京市委組織部長跟我說，「這次也讓大家說說。」所以這本書的名字叫做《任他評說》。

　　書里第一部分幾乎都是別人說，我們從微博、博客、其他各種反映當中看看大家怎麼說任志強。於是，我請了兩位來給我寫序、評。第一位是王巍理事長。我說「你需要看書嗎？」他說「不需要看，我也知道任志強是什麼樣。」所以他用了一個典型字「軸」。我們看一下前言，其實他沒有看書里寫什麼，他就瞎寫了一個序。這個序和書里的內容沒有什麼關係。但是我既然起名叫《任他評說》，就是別人想怎麼說就怎麼說。所以這個序和書里的內容沒有關係。一般看完序大概知道書里的內容是怎麼回事兒，但是這個不是，他只說人是怎麼回事兒。

　　於是我又請了一位寫評，就是劉春寫的。他也沒看過這本書，他說「他也不需要看書里寫的什麼，只要評這個人就可以了。」

　　所以前言是別人說的，第一章是別人說的，最後的評也是別人說的。說的什麼內容呢？只說人，不說書。換句話說，我們說這本書的時候和地產沒有什麼關係，因為前面的人和後面的人都不說地產，都說的是人。現在變成另外一種情況，這個書到底說地產還是人呢？其實書里很多內容寫的是地產內容，但是用別人來如何評論任志強所說的理論和想法來展示。

　　保障房的大躍進

　　我最後的一篇博客寫的是保障房的大躍進。我寫完了以後第二天還沒什麼感覺，其實第二天溫總理已經做了重要批示，第三天住建部的人給我打電話「溫總理批示了，說你的文章里有錯別字。」確實，我把8000億，我們秘書打字時給打成8000萬，這可差了一個單位。後來被人發現，確實是這樣。說住房大躍進的時候，我們「十二五」規劃提出要在「十二五」期間完成3600萬套保障性住房建設。我認為「完成」這倆字就是蓋完了。今年應該完成一千萬套，這也是政府工作報告當中提出來的。我認為它根本完不成這一千萬。於是建設部就派很多人去問，我說了三個原因：

　　第一個原因，這得花多少錢！

　　第二個原因，這得用多少地！

　　第三個原因，這得用多少勞動力！

　　他們算了算帳說錢應該不是大問題，基層政府上一年賣了將近三萬三千億的土地錢，拿出一萬多億來，再加上政府補貼一部分，應該問題不大。確實，我們政府有一個優勢就是集中力量辦大事。

　　土地，各地政府讓你拿，你就得拿啊。所以地也不是什麼問題。

　　第三個算了一下，發現確實沒有那麼多勞動力。商品房按累計起來計算，每年大概完成600萬套左右的商品房，我們就這麼多工人、勞動力。除非商品房不蓋了，非商品房每年約20萬套左右。180到200萬套之間，商品房和非商品房加起來也就有這麼多。如果要是一年之內完成一千萬套，根本不可能。除非商品房不蓋了，現實嗎？不現實。

　　所以最後住建部改成去年開工1000萬套。這個「開工」跟「完成」，完全是兩回事。但是他們，「我既不能承認你說得對，但是我們也會按照這個可能完成的情況來進行修改。」所以改成「開工一千萬套」。

　　去年可以看到大量的是說「開工一千萬套」，就不是說「建好」。今年提出開工七百萬套。可是我們「十二五」規划上寫得是，今年應該開工一千萬套。

　　在我這篇文章之後，他們說「我們確實完不成這個目標。」開工一千萬套都完不成。所以改成開工700萬套。也就是說「十二五」在國務院人大通過之後不到一年時間就被住建部修改了。這個「十二五」規劃的「一千萬」是人代會通過的，為什麼改呢？因為完不成。所以今年乾脆提個「七百萬套的開工」，今年和去年加起來是500萬套竣工。

　　目前至少我們看到一季度投資是下降了，一二月份投資增長是零，三月份投資增長零點幾。把一季度都算起來，住宅是負的15%多的增長。換句話說，商品住房、保障性住房加起來也沒有達到政府要求或預定目標的要求。因此住建部最近又要出台相關政策，要刺激，要保障。其中溫總理特彆強調，「投資也是拉動內需，要用投資彌補房地產整體的下降。」而這個下降趨勢還在繼續。

　　經濟下滑因為房地產「瘸了」

　　我們一二月份的投資增長是27%，3月份，就是第一季度是23%。到4、5月份我們認為投資會下降15%、16%，除非再採取政策。假定房地產投資今年只有15%左右增長，全年GDP會降低1個百分點。今年第一季度是8.1%，可能二季度就會變成破8，三季度採取一些政策才會刺激。從目前來看我們很可能出現這種情況。雖然三月份比一二月份情況要好，環比增加1.8%，但是經濟總量可能在4月份環比增幅會下降，仍然會增長，但是增幅會下降，也就是說下滑還在繼續。

　　其中最重要的原因是房地產。儘管很多人都說「房地產綁架了中國經濟」。很多人都在說「中國房地產掉下去和中國經濟沒關係，所以可以堅決打壓」。打壓的結果是，我們可以看到今年第一季度財政收入大幅度下降，其中財政收入當中影響最大的是房地產各種交易稅費，包括營業稅。例如北京，去年同期北京營業稅增長是50%以上，今年是負的50%，里外里相差100點。所以一月份北京市財政收入是-3%。雖然到了3月份，略有增長，但是整個財政稅收只增長了1%以上。去年是同期增長34%，北京市整個GDP只剩7%。這是什麼概念？就是全國倒數第一。如果再持續下去的話，二季度，北京GDP可能就低於7%。自改革開放以來，北京還沒有出現過這樣的情況。

　　我們再看看深圳的增長，歷來都是橋頭堡。但是今年第一季度也開始大幅度下降。

　　上海、北京、廣州、重慶等等主要城市GDP不但在持續下降，財政收入也是在大幅度下降。大幅度下降的同時，還有一個財政外的收入就是土地收入。我們也可以看看一季度土地收益也大幅度下降。2008年有個四萬億，中央政府只掏了一萬多億，剩下的都是靠地方配套，也就是說我出一毛錢，你得出兩毛錢，用這樣的方法湊了四萬億，當然還有中央企業投的。

　　假如今年再用同樣的辦法拉動四萬億，其實已經沒有配套了。僅僅靠中央的投入是不可能拉動經濟的。去年12月份，基礎設施投資增幅已經從2009年的高峰跌到只有不到5%，這個增長遠低於去年20%以上的投資速度。今年一季度雖然保持了20.1%的固定資產投資增長速度，但是估計二季度會掉下來。具體中央採取政策也會在3月份了，二季度批了項目還得征地，然後撥款、組織、設計，也可能要到8月份、9月份才能見效。所以二季度我們認為繼續下滑的經濟趨勢已經註定，其中重要原因是缺少了房地產這條「腿」。我們不能說房地產一定是佔到主導地位，但是世界各國沒有不把它當成支柱產業的。很多人說「支柱產業老是綁架中國經濟」。錯了。

　　從世界各國情況來看，房地產仍然是支柱產業。你們可以說他們沒有這麼多建築，但是他們的稅費、二次交易稅費特別高。他們有地稅、房地產稅等等，這些全依賴於房地產方面的稅收。所以改造過程當中，他們需要靠房地產拉動經濟。例如紐約地稅達到6%，6%是從1%開始逐年增長的，「911」降到4%，現在又漲到了6%。除了靠房地產提高他的稅收能力之外，其實它幾乎沒有其他能力增加地方財政收入。因此依賴房地產作為支柱性產業，這是不變的。就貢獻度來說，我們對GDP貢獻度來說，固定投資部分大概佔到5%以上，消費部分佔到3%以上，出口部分去年的是-0.7%，兩者相減相加之後才獲得8.9%的增長。

　　這個比重，即使是日本在1991年出現泡沫之後，房地產貢獻度佔到35%，而我們只佔到1.8%，遠低於日本經濟泡沫之後在國民經濟總量中房地產所佔的比重。很多人都不太同意，那我們可以拿世界各國的情況做對比，至少別的國家已經實現了超過80%、90%城鎮化率。

　　土地制度不改變 城鄉矛盾還會繼續

　　目前中國城鎮化率，按照國家統計是51%，如果按照戶籍計算只有35%。大概和同期的韓國差了30到40年，和同期日本相比差50年，和美國、英國相比差60到70年。這個很重要的是我們能否為進城人提供相應住房，還有農村土地是否可以自由轉換變成農村人進城、創業、居住的資本。如果沒有這樣一個土地制度最終改變的話，最後的結果仍然是兩極分化。因為城市土地允許蓋房子就很值錢，而農村土地因為不能蓋房，小產權房不值錢，兩者之差就是政府的溢價。這個溢價如果不從制度上剷除它，就消除不了土地的差別，也就無法讓城市人口和農村人口在土地資源佔有上形成平等。這個矛盾可能還會繼續。

　　同時在美國大概有3%以上的國土面積變成城市，而中國只有0.33%的土地變成城市。從國土面積上計算，我們和美國大概差了兩倍。他的國土面積比我們大。從人口來說我們差了四倍多，里外里加起來，再按10%左右的計算，它們是3%以上，我們是0.33%，我們和美國人人均佔有國土面積水平差了60到80倍。也就是說，我們更多的土地沒有用於老百姓的居住。真正用於居住的其實0.11%，這是在這0.33%當中，其他的用於城市道路、政府大樓、公園、學校等設施。

　　而日本比我們的人口密度要高得多，如果按國土面積和人口計算為1的時候，日本是1.24%，比我們人口密度要大，但是居然拿出4%以上的國土面積用於人均居住。

　　在英國一平方米工業用地要配5平方米的居住用地。在日本一平方米的工業用地要配3.5平方米的居住用地，可是在中國一平方米的工業用地只配了0.4到0.5平米的居住用地。換句話說，我們從歷史上就有先生產後置業的說法。我們的地方政府更注重於GDP的增長，而不注重於人的居住環境改善。所以在國土面積的分配上、在建築用地的分配上，我們更少的拿出來用於人們的居住。而更多的用於城市建設和經濟發展。

　　農村宅基地佔了國土面積的1.75%，大概是城市的4.8倍。假定農村土地可以自由交換，那麼城鎮用地就足夠用了，只拿出1%的國土面積就可以增加兩萬多畝的耕地。恰恰是因為土地政策和其他的一些問題沒有解決而導致住房市場出現了一些問題。但是我們現在出現的問題是，得了感冒要吃退燒藥，但是我們從來沒有把退燒藥變成治因的葯。也就是說，搞清楚產生髮熱的原因是什麼。要解決發熱的病灶才能真正解決以後不再發燒了，而不是說今天退燒之後一停葯明天又繼續發燒。

　　從根本上來說，我的這四本書就是想解讀，中央政府不是不能調控，但是用什麼辦法調控，用什麼工具調控是非常重要的條件。恰恰我們用了不正確的工具和方法導致房價沒有得到合理解決，老百姓居住也沒有得到合理解決，最終產生的結果是，今天澆點冷水，明天澆點熱水，實時進行市場干預和調控，但是最終仍然沒有解決問題。

　　為什麼要把我們這些文章編成書告訴大家？就是希望大家知道真正的問題出在哪，用什麼方法解決。我們已經退休了，也許我們這一代人無能力去改造現有的經濟政策，但是在座的各位是中國的未來，你們可以重新認識過去的歷史制定未來的經濟政策。我想我們之所以到學校里跟學生們交流希望當你們再上台的時候不要再犯這樣的錯誤。儘管溫總理今年人代會上檢討了前九年都錯了。認為我們政策從來不出中南海，過去的政策都錯了。所以希望這次堅決不回頭、堅決不動搖的能把政策弄對。但是事實已經證明，經濟下滑會告訴他，又錯了。我們希望不要讓更多決策者出現更多的決策錯誤，不讓老百姓受更多苦，最好是別折騰。該歸市場歸市場，該歸保障歸保障。謝謝！ ——摘自搜狐財經
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