天價學區房的終結,房票買家的教育救贖並沒有結束
一
房子是用來住的,但是很長一段時間以來,房子是用來炒的。
房價就好像是一鍋石頭湯,一鍋滾湯內翻滾的就是平常的磚頭水泥。有人加入教育資源,就變成了學區房湯;有人加入醫療資源,就變成了養老房湯;有人加入商住概念,限購就成了紙上談兵……這些「鮮」名遠溢的資源,讓房價一漲再漲,一房難求。
2017年2月27日,北京三里河一套66平米2室一廳的房子,成交單價134849元/平米,簽約價格達到890萬。如果算上2.7%的代理費,還需要給中介繳納24萬。如果購房者是首次購房,還有1%的契稅、1%的個稅——也就是4萬的契稅和4萬的個稅。如果是買的二套房,則需要3%的契稅1%的個稅——也就是12萬的契稅和4萬的個稅……這套房子可不便宜。但是學區房三個字已經使得房價不再那麼扎眼。
就在2016年元旦,該小區的另外一套住宅面積49.3平米的2室一廳,成交價格才402萬,單價僅為81542元/平米。短短15個月,單價上漲了5萬多……這只是北京學區房的一個縮影。
所有在房子上附著的資源,都讓那些好房子都成了蘊藏豐富的的油田,得資源者得房源。當然,優質的教育資源才是最最稀缺的,雖然房票有限,但是應對有限的教育資源還是能做到相對的供需平衡。
所有沒有能力加入優質教育資源調劑的人意識到,學區房是自己最重要的方舟,於是過道、陽台、廚房,只要能遷戶口能保證入學名額的房本,都水漲船高;甚至還因為低總價而倍受關注。
三月上旬,當北京學區房的單價邁上15萬每平米的時候,重鎚終於落下。今年的幼升小隨機搖號,沒有居住功能的學區房交易被叫停,甚至名校再外地辦學也被全面叫停。教育資源的迴流和隨機搖號,尤其是不足十平米無法居住的過道學區房這種招搖過市者有望被終結。
學區房,終於和天價單價揮手告別,但是總價仍然高企。
名校資源、名校校友、名校口碑,都在這輪地產限購中——且行且珍重著。據說,今年北京還將再6個城區新增25所優質校,你是否敢於去投資一個不那麼優秀的學區等待機遇轉彎呢?!
二
3月26日,就在今晚,北京商住樓的限購政策出來了。
規劃層面:最小的分割單元不得低於500平米,徹底把個人購房的替代用途剔除。畢竟再過去一年的交易中,100平米的小戶型商住供應量佔到了90%以上,低於200萬的套均成交價格,都使得一些剛需購房者將其作為替代用房的首選。
就在今天(3月26日)上午,首創紫悅台總價85萬-150萬的25-45平米的loft商住,120套放盤一搶而空,雖然這些房子商水商電無燃氣,2018年3月才交房。但是因為是地鐵房,依然倍受青睞。
一夜之間,個人購房者基本和商住絕緣了,除非你個人名下無房,如果你擁有這張珍貴的房票你又怎麼會買商住呢?當然最重要的是,商業銀行將暫停對個人購買商住項目的個人購房貸款。
至此,北京房地產調控歷史上第一次出現了「零槓桿」的產品,雖然北京百萬元以下的商住產品依然能佔到總銷量的37%,但是調控已經給了北京商住項目最致命的一擊。
北京商住個人基本退出市場。
在這個深夜,敲完這些文字的時候,我又回想了一遍那些仍在滋滋冒油的北京房地產史上最嚴四大政策:
3.17新政 認房又認貸,二套房首付貸比例提高到60%,非普通自住房提高到80%。
3.22新政 非京籍購房需連繳個稅60個月,換工作等原因斷繳不可超過3個月。
3.24新政 北京假離婚買房失效,央行規定離婚一年內貸款算二套房。
3.26新政 北京商住房全面限購。
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