光耀地產危局：逃不脫的懲罰|地產集團|資金鏈

07-22

經濟觀察報記者廖傑華5月7日的一則消息引爆光耀地產或將面臨倒閉的現實。光耀內部人士說，光耀地產遲早走到這一步，但沒想到這麼快，這麼猛烈。

經濟觀察報從多個渠道獲得的信息顯示，光耀地產惠州多個樓盤項目因資金鏈問題無法交房，部分房產已經抵押給工程建築商和材料供應商，有些物業則被法院查封。同時，因民間借貸糾紛問題，光耀地產已被列入全國失信被執行人名單中。

面對如今的困局，光耀地產在給經濟觀察報的回復中稱，連續幾年的調控，公司在資金層面確實存在一定的壓力，但目前公司的融資渠道暢通，合作銀行也在力挺公司，公司有信心渡過目前的困難階段。而對被列入全國失信名單和借高利貸等敏感事宜，光耀地產相關人士則表示，目前無法回答這些問題。

被傳倒閉

5月7日，光耀地產的部分業主繼續在惠州公司和當地房管部門維權，惠州市召開緊急會議商議解決方案。

深圳光耀地產集團創立於2002年，原本是惠州最大的開發商。

惠州這個四線城市早年因投機盛行而揚名全國。上世紀90年代，惠州是與海口、北海齊名的全國房地產泡沫三大「重災區」之一。而最近幾年，全國房地產開發商又雲集惠州，各路投資與投機客則聞腥而至。

在惠州，光耀地產曾一度風光無二。其銷售額從2008年的7億元攀升到2011年的60億元。在此基礎上，其業務範圍拓展至深圳、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個城市。

但瘋狂擴張的背後是布局失敗下對投資客的極度依賴，以及銷售不暢之後對資金的瘋狂渴求。

作為非上市公司，光耀資金主要依賴銀行貸款、信託基金和民間借貸。

知情人士對經濟觀察報表示，在銷售大好的2010年前後，作為惠州當地最大的開發商，光耀曾是當地銀行和政府的座上賓。而2012年前後，由於過度擴張以及銷售不暢，光耀的資金鏈開始出現問題。這導致正規渠道的銀行貸款和信託已無法維持光耀的正常運轉，光耀開始把目光投向民間借貸。

據悉，光耀的民間借貸規模龐大，人數眾多。有媒體報道稱，高峰時期，其月息曾超過6分。

而2013年前後，隨著項目銷售進度放緩，資金回籠越來越慢，很多民間借款已經無法按時歸還。

相關媒體援引法院資料稱，2012年3月，光耀集團有限公司向家住揭陽市榕城區的張某借款1.2億元，期限為3個月，光耀地產、光耀地產董事長郭耀名提供連帶責任保證。到期後，由於沒有按時還款，張某於2012年11月向揭陽市中級人民法院提起訴訟，三被告均未到庭，法院判決生效後也拒不還款。

在深圳，一位光耀的債主在接受經濟觀察報採訪時稱，2012年其借了一大筆資金給光耀，但光耀在2013年還款出現了問題，只好用惠州的一塊土地作為抵押。到了2014年，光耀的資金鏈更加緊張，在被傳倒閉前，他從光耀拿到了10多套位於惠州的房子和商鋪。

危機四伏

在大本營惠州，光耀旗下的多個樓盤因無法交樓而處於停工狀態，項目涉及荷蘭小城、翡儷港、馬克住區等。

光耀荷蘭小城的業主稱，按照約定，光耀應在2013年底向業主交付13至18棟，涉及業主千餘戶，但時至今日仍未能完工交付。

而4月26日，惠州市仲愷高新區住房和城鄉規劃建設局發布關於「荷蘭小城」業主集體維權訴求情況彙報，13至18樓確實存在延期交樓。

在天津，光耀的項目主要是位於靜海的團泊湖光耀城，據了解，如今該項目部分房屋被廣東某法院查封。

因為資金鏈斷裂，光耀地產把部分物業抵押給工程建築商和材料供應商，而部分物業被法院查封，旗下上市公司新都酒店[-0.92% 資金研報]因大股東光耀地產違規提供6000萬元的借款擔保被證監會立案調查。

更大的問題在於，光耀眾多停工的項目都面臨著爛尾的風險，這會將醞釀更大的風波。

三四線瘋狂樣本

在問題出現前，光耀也曾風光一時。

經濟觀察報獲得的信息顯示，2007年，光耀集團銷售額僅8億元，到2008年這個數字變成了17億元，而2010年，這一數字飆升到了40億元。

在樓市回暖的2010年前後，光耀信心極度膨脹，隨之進行大舉擴張。

在郭耀名的計劃中，2011年光耀的計劃銷售額為100億，未來三年目標是200億；2011年躋身前100強，未來達到全國30強或50強；並計劃在三年內上市。

為了達成上述目標，2011年光耀同時開工了十多個項目，其中千畝大盤不低於8個。

當時，經濟觀察報在相關報道中就對光耀可能遭遇的危機提出過預警：一是2010年12個項目有10個在惠州，銷售額的絕大部分也產自惠州，光耀自身不具備在全國大規模開發的能力與經驗；二是在宏觀調控下，如此龐大的開工需要大量的資金支持，一旦資金回籠出現問題，光耀的資金鏈將面臨問題。

不過，哪怕在最為風光的2011年，光耀也未能實現其目標。

光耀集團公布的數據顯示，其2011年全年銷售總額達60億，其中惠州區域實現了50個億的銷售額，蟬聯惠州銷售業績第一名。

惠州這個以投資和投機而聞名的城市佔了光耀地產80%的銷售份額，其所面臨的風險非同一般。

為了達到其大舉擴張的目標，光耀一度準備借殼*ST天目[0.00% 資金研報]，後因宏觀調控重組終止並引發訴訟。相關知情人士在接受經濟觀察報採訪時稱，光耀對天目的借款總額累計達到1億多，並一度無法要回。

為解決擴張和發展需求，光耀地產近年來一直四處融資，這包括發行用於翡儷港開發的「長昊1號」信託產品以及廣東路橋應收賬款收益權基金等，並與美國私募股權基金阿波羅全球管理公司簽署了高達10億美元的股權合作協議。

激進的資金策略以及風險極大的布局造成了光耀如今的危局。

其官網顯示，光耀在惠州開發的項目多達17個，而其他城市則大部分只有1個項目。惠州屬於典型的三四線城市，庫存量處於高位，未來潛在供應量也非常巨大。

和全國多數被稱為鬼城的四線城市一樣，惠州的惠陽和大亞灣被稱為是「啥都不長，只長房子」的地方。

經濟觀察報記者曾多次實地探訪惠州，每當夜幕降臨，華燈卻無法初上，許多樓盤的空置率高達七成，有的高達九成。

就是這樣的城市，在2011年中國10大超級大盤中，惠州佔3席。公開資料顯示，惠州雅居樂的白鷺湖項目佔地達16000畝。據稱，雅樂居的售樓員在介紹項目的佔地面積大小時，說有半個澳門大。

即便如此，郭耀名對惠州還是十分迷戀。2014年3月其接受媒體採訪時表示，光耀地產在多年經營的基礎上堅定了大盤開發模式，未來百分之八九十還是做三四線城市。