光耀地產危局:逃不脫的懲罰|地產集團|資金鏈
經濟觀察報 記者 廖傑華5月7日的一則消息引爆光耀地產或將面臨倒閉的現實。光耀內部人士說,光耀地產遲早走到這一步,但沒想到這麼快,這麼猛烈。
經濟觀察報從多個渠道獲得的信息顯示,光耀地產惠州多個樓盤項目因資金鏈問題無法交房,部分房產已經抵押給工程建築商和材料供應商,有些物業則被法院查封。同時,因民間借貸糾紛問題,光耀地產已被列入全國失信被執行人名單中。
面對如今的困局,光耀地產在給經濟觀察報的回復中稱,連續幾年的調控,公司在資金層面確實存在一定的壓力,但目前公司的融資渠道暢通,合作銀行也在力挺公司,公司有信心渡過目前的困難階段。而對被列入全國失信名單和借高利貸等敏感事宜,光耀地產相關人士則表示,目前無法回答這些問題。
被傳倒閉
5月7日,光耀地產的部分業主繼續在惠州公司和當地房管部門維權,惠州市召開緊急會議商議解決方案。
深圳光耀地產集團創立於2002年,原本是惠州最大的開發商。
惠州這個四線城市早年因投機盛行而揚名全國。上世紀90年代,惠州是與海口、北海齊名的全國房地產泡沫三大「重災區」之一。而最近幾年,全國房地產開發商又雲集惠州,各路投資與投機客則聞腥而至。
在惠州,光耀地產曾一度風光無二。其銷售額從2008年的7億元攀升到2011年的60億元。在此基礎上,其業務範圍拓展至深圳、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等多個城市。
但瘋狂擴張的背後是布局失敗下對投資客的極度依賴,以及銷售不暢之後對資金的瘋狂渴求。
作為非上市公司,光耀資金主要依賴銀行貸款、信託基金和民間借貸。
知情人士對經濟觀察報表示,在銷售大好的2010年前後,作為惠州當地最大的開發商,光耀曾是當地銀行和政府的座上賓。而2012年前後,由於過度擴張以及銷售不暢,光耀的資金鏈開始出現問題。這導致正規渠道的銀行貸款和信託已無法維持光耀的正常運轉,光耀開始把目光投向民間借貸。
據悉,光耀的民間借貸規模龐大,人數眾多。有媒體報道稱,高峰時期,其月息曾超過6分。
而2013年前後,隨著項目銷售進度放緩,資金回籠越來越慢,很多民間借款已經無法按時歸還。
相關媒體援引法院資料稱,2012年3月,光耀集團有限公司向家住揭陽市榕城區的張某借款1.2億元,期限為3個月,光耀地產、光耀地產董事長郭耀名提供連帶責任保證。到期後,由於沒有按時還款,張某於2012年11月向揭陽市中級人民法院提起訴訟,三被告均未到庭,法院判決生效後也拒不還款。
在深圳,一位光耀的債主在接受經濟觀察報採訪時稱,2012年其借了一大筆資金給光耀,但光耀在2013年還款出現了問題,只好用惠州的一塊土地作為抵押。到了2014年,光耀的資金鏈更加緊張,在被傳倒閉前,他從光耀拿到了10多套位於惠州的房子和商鋪。
危機四伏
在大本營惠州,光耀旗下的多個樓盤因無法交樓而處於停工狀態,項目涉及荷蘭小城、翡儷港、馬克住區等。
光耀荷蘭小城的業主稱,按照約定,光耀應在2013年底向業主交付13至18棟,涉及業主千餘戶,但時至今日仍未能完工交付。
而4月26日,惠州市仲愷高新區住房和城鄉規劃建設局發布關於「荷蘭小城」業主集體維權訴求情況彙報,13至18樓確實存在延期交樓。
在天津,光耀的項目主要是位於靜海的團泊湖光耀城,據了解,如今該項目部分房屋被廣東某法院查封。
因為資金鏈斷裂,光耀地產把部分物業抵押給工程建築商和材料供應商,而部分物業被法院查封,旗下上市公司新都酒店[-0.92% 資金 研報]因大股東光耀地產違規提供6000萬元的借款擔保被證監會立案調查。
更大的問題在於,光耀眾多停工的項目都面臨著爛尾的風險,這會將醞釀更大的風波。
三四線瘋狂樣本
在問題出現前,光耀也曾風光一時。
經濟觀察報獲得的信息顯示,2007年,光耀集團銷售額僅8億元,到2008年這個數字變成了17億元,而2010年,這一數字飆升到了40億元。
在樓市回暖的2010年前後,光耀信心極度膨脹,隨之進行大舉擴張。
在郭耀名的計劃中,2011年光耀的計劃銷售額為100億,未來三年目標是200億;2011年躋身前100強,未來達到全國30強或50強;並計劃在三年內上市。
為了達成上述目標,2011年光耀同時開工了十多個項目,其中千畝大盤不低於8個。
當時,經濟觀察報在相關報道中就對光耀可能遭遇的危機提出過預警:一是2010年12個項目有10個在惠州,銷售額的絕大部分也產自惠州,光耀自身不具備在全國大規模開發的能力與經驗;二是在宏觀調控下,如此龐大的開工需要大量的資金支持,一旦資金回籠出現問題,光耀的資金鏈將面臨問題。
不過,哪怕在最為風光的2011年,光耀也未能實現其目標。
光耀集團公布的數據顯示,其2011年全年銷售總額達60億,其中惠州區域實現了50個億的銷售額,蟬聯惠州銷售業績第一名。
惠州這個以投資和投機而聞名的城市佔了光耀地產80%的銷售份額,其所面臨的風險非同一般。
為了達到其大舉擴張的目標,光耀一度準備借殼*ST天目[0.00% 資金 研報],後因宏觀調控重組終止並引發訴訟。相關知情人士在接受經濟觀察報採訪時稱,光耀對天目的借款總額累計達到1億多,並一度無法要回。
為解決擴張和發展需求,光耀地產近年來一直四處融資,這包括發行用於翡儷港開發的「長昊1號」信託產品以及廣東路橋應收賬款收益權基金等,並與美國私募股權基金阿波羅全球管理公司簽署了高達10億美元的股權合作協議。
激進的資金策略以及風險極大的布局造成了光耀如今的危局。
其官網顯示,光耀在惠州開發的項目多達17個,而其他城市則大部分只有1個項目。惠州屬於典型的三四線城市,庫存量處於高位,未來潛在供應量也非常巨大。
和全國多數被稱為鬼城的四線城市一樣,惠州的惠陽和大亞灣被稱為是「啥都不長,只長房子」的地方。
經濟觀察報記者曾多次實地探訪惠州,每當夜幕降臨,華燈卻無法初上,許多樓盤的空置率高達七成,有的高達九成。
就是這樣的城市,在2011年中國10大超級大盤中,惠州佔3席。公開資料顯示,惠州雅居樂的白鷺湖項目佔地達16000畝。據稱,雅樂居的售樓員在介紹項目的佔地面積大小時,說有半個澳門大。
即便如此,郭耀名對惠州還是十分迷戀。2014年3月其接受媒體採訪時表示,光耀地產在多年經營的基礎上堅定了大盤開發模式,未來百分之八九十還是做三四線城市。
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