一二線與三四線樓市出現大分歧 房價走勢不同

全國房地產庫存仍然居高不下。克而瑞機構最新監測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個月，處警戒線以上。這意味著樓市的去化壓力不小。多地調控的鬆綁仍在展開，利用好金融政策、公積金政策、減免稅費等手段，通過支持公積金異地購房、降低首付等方式進一步激活房地產市場。 一二線與三四線走勢完全不同 「雖然樓市成交量已經企穩回升，多數城市3月底庫存環比回落，但從整體來看全國庫存仍處於高位。」克而瑞研究中心研究員楊晶晶向南都記者介紹，監測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個月，處警戒線以上。 庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值。一般來說保持在一年左右較為平衡，高於18個月呈現供過於求，低於6個月則供不應求。 而目前，24個重點監測城市中，14個城市庫存周期超過18個月，其中，煙台高達43 .4個月，瀋陽高達39 .8個月，青島25.4個月，徐州、中山分別為24 .2個月，無錫也超過24個月。 廣州方面，截至4月中旬，全市約有15萬套庫存，其中可售套數7.36萬套。按一季度的去化速度，可售貨量就足夠消化一年多。 「現在的樓市利好政策可以說是頻頻跳出來，三四線城市尤其會出於財政等多方面壓力力撐樓市，」中原地產首席分析師張大偉向南都記者表示，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產市場已經出現兩種完全不同的走勢，但總體上，庫存高的現狀還將持續。 局部簽約速度加快，可能給去庫存帶來一定的信心。中原地產研究中心最新統計數據顯示，全國主要典型54城市，在4月20日至4月26日的一周內，合計住宅簽約套數達到62256套，環比漲幅達到12.6%，其中漲幅最高的是一二線城市，合計簽約住宅套數達到10412套，四個一線城市成交量全面上漲，環比漲幅高達11.4%。其中，北京上周簽約2438套，環比上漲12%，上海簽約達到5256套，環比上漲18%。 「各大城市去庫存速度將繼續加快，」易居研究員王曉燕分析房地產走勢認為，部分去庫存壓力較好釋放的城市，也將出現房價上漲的跡象，較佳購房時機來臨。 全面熱銷還不可能 進入二季度，多重疊加利好因素下市場或出現意料中的回暖。但多位分析人士提醒，這並不意味所有項目以及有地區都能熱銷。 「隨著利好政策的落地，房地產市場逐步進入上升周期。但綜觀4月樓市，一二線城市明顯好於三四線城市，而即便是在銷售積極的一二線城市，也並不是全面熱銷的局面。」克而瑞機構分析師楊晶晶告訴南都記者，總體而言，只有性價比較高的產品才會受到購房者的青睞。其認為，專註於三類產品的開發商可能獲得一定先機，包括區域內稀缺高端住宅，配套完善的剛需盤，還有緊隨政策的項目，總體都還需要「低首付、低利率」等噱頭吸引入場。 易居房地產研究員王曉燕告訴南都記者，2015年初開始多項政策頻吹暖風，對去庫存速度的加快產生利好作用。3月份，隨著供需雙方入市節奏的加快，各大城市去庫存速度在加快，去庫存壓力得到一定釋放。「展望未來，5月份將是房企開足馬力的一個月，項目入市層面，我們建議房企可側重一下高端市場。」楊晶晶向南都記者建議，一是高端市場的需求正處於刺激階段，前期的觀望情緒在轉變，信心在復甦，5月份是個好時機。二是相比於其他產品，高端項目的資金回籠能力最強，一個豪宅項目可抵百套乃至千套剛需房源，銷售貢獻比重大。采寫：南都記者 陳琳琳

來源：南方都市報

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