樓市「鬆綁」小結：成交暴漲 2014-08-04

吳斯丹

在限購鬆綁的隊伍逐漸壯大之際，一些城市已交出了放開限購後的第一份月度成績單。

整體來看，放開限購的城市樓市在7月出現了一絲回暖跡象。濟南、杭州、呼和浩特等庫存嚴重或上半年樓市萎靡的城市均出現了「小陽春」，但在廈門、南昌等房價較為堅挺、庫存較為合理的城市，限購鬆綁的效果並不十分顯著。

關於放鬆限購對樓市的影響，目前業內較多的一種觀點是，放鬆限購只能在短期內給壓力較大的城市予以緩解，帶來「曇花一現」的高峰式成交。但從中長期來看，樓市調整還在繼續。

濟南、杭州現「小陽春」

在已經放開限購的城市中，濟南的效果最為顯著。

據搜房網數據統計，今年7月，濟南新建商品房成交12400套，相較於6月的6459套環比暴漲92%。這個成交量相當於今年上半年月均成交量6689套的將近兩倍。

從成交走勢來看，濟南7月樓市呈現中間高兩端低的趨勢。7月1~3周成交量不斷上升，第3周達到頂峰，到第4周、第5周持續走低。

不難看出，濟南樓市之所以呈現這樣的走勢，主要緣於「取消限購」這劑猛葯。

濟南是從7月10日起全面放開限購政策。據統計，限購取消後僅兩天時間（10日、11日），濟南新房網簽量就達到1151套，而6月份前10天的網簽總量才1040套。

據本報記者了解，濟南在限購後的成交量暴漲有兩方面的原因，一是先前觀望的剛需購房者擔憂房價上漲，及時出手購房；二是由限購以前成交房源的「突擊補簽」帶動的，即部分被限群體先買了房，趁限購取消補辦手續。相關數據顯示，在新增的網簽數中有四成是補辦手續。

而杭州雖然只是在7月29日才放開限購，但效果也十分驚人。

據搜房網數據監控中心統計，杭州樓市（含蕭山、餘杭）7月一共成交6074套，環比上漲了22.98%。

就在限購鬆綁後三天（7月29日~7月31日），杭州樓市成交共有981套，日均成交327套，比鬆綁前日均漲了79.67%。而在限購鬆綁前，即7月1日~28日，杭州市一共成交5086套，日均成交182套，相比較來說走勢平穩。

類似的情況也出現在溫州，溫州私下鬆綁一周後的市場統計數據顯示，溫州全市共成交商品房875套，成交面積12.3萬平方米，環比7月第二周的542套、6.26萬平方米，分別上升了60%和96%。

在庫存積壓嚴重的呼和浩特，樓市也得到了一絲緩解。據搜房網統計數據，7月呼和浩特樓市共成交1597套，環比上漲21.5%，也創了年內成交量新高。

廈門、南昌成效甚微

不過，限購鬆綁的效果並不具有統一性，還得看不同城市的樓市結構。像廈門這種樓市較為堅挺的准一線城市，限購鬆綁的效果甚微。

廈門從7月1日開始暗中放開限購，島外限購全部解除，購買不限套數，且外地戶口可以不用再交社保證明；島內，外地戶口限買1套住宅，但也無須再交社保證明。此外260平方米以上住宅的限購也有所放鬆。

據搜房網統計數據，今年7月，廈門商品住宅成交套數、成交面積呈微漲狀態。商品住宅成交1711套，環比上漲0.82%；住宅總簽約面積約為226393.4平方米，環比上漲6.09%。

事實上，廈門儘管經濟總量只位列全國第53位，但房價早已超過廣州，今年以來廈門的房價更是領漲全國。其庫存也處於合理水平，截至8月2日，廈門可售住宅套數為22307套，去化周期只有9個月。

因而有業內人士認為，廈門並不具備放開限購條件，即便放開，效果也不會很明顯。

同樣的情況出現在南昌。南昌自7月14日悄然放鬆限購，雖然整個7月的樓市成交環比有所上漲，但上漲的動力並不是來源於放開限購。

據南昌市房地產信息網數據，7月南昌新建商品房成交3803套，環比上漲16.4%，成交面積達40.8萬平方米，環比增長11.66.%；較去年7月成交的3653套，同比微漲4.1%。

但從放開限購後兩周的數據來看，成交量卻呈現出環比下滑的態勢。數據顯示，放開限購首周(7月14日~7月20日)南昌新房成交852套，環比下跌10.5%；放開限購後第二周(7月21日~7月27日)新房成交771套，環比下降9.5%。

中國指數研究院的研究報告指出，單純放鬆限購不能從根本上扭轉庫存高企、供需不平衡的局面。限購是應對房地產市場整體低迷的一針「強心劑」，能夠在短期內刺激需求集中爆發，但由於市場預期看弱，信貸偏緊等原因影響，持續性需求動力不足，難以扭轉當前市場的整體低迷態勢。

不過，中國指數研究院還是認為，限購放鬆有利於穩定市場預期，將促進市場回穩，健康發展。在市場預期逐步穩定的前提下，加強金融支持，同時企業抓住市場需求通過靈活的促銷措施促進成交，有望帶動市場回升。

對於各地對限購政策的調整，中國指數研究院表示：「在熱點城市仍然面臨較大房價上漲壓力的前提下，多數一二線城市難以從限購方面取得突破，而將繼續從公積金、信貸等方面支持自住需求；對於其他限購城市來說，政策調整空間將有所擴大，針對限購進行全面調整也不無可能。」