物業管理常見問題解答 - xt

物業管理常識性問答

問:

1、 業主委員會依法如何產生？

答：住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩 年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到告知之日 起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。

分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委 員會的權利、義務相同。

問：

2、 業主委員會的成員必須是業主嗎？

答：業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由 業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。

問：

3、業主委員會有哪些職權？

答： （一）召集和主持業主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；

（三）採取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其訂立、變更或解除委託管理合同；

（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；

（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；

（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

問：

3、 開發商有權單方指定物業管理公司嗎？

答：住宅區開始入住後兩年內，開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委託管理合同，並行使本條例規定的各項職責，但不得終止委託管理合同；開始入住兩年後，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。

在住宅區開始入住兩年後業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委託物業管理公司繼續管理。

問：

5、開發商應當向業主委員會移交哪些建設施工資料？

答：（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建築、結構、設備竣工圖；

（三）下管網竣工圖；

（四）其他必要的資料。

開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。

問：

6、房屋的維修責任是如何劃分的？

答：（一）室內部分，由業主負責維修；

（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

（三）住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。

問：

7、什麼是公共設施專用基金，該基金如何管理使用？

答：開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設 總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用於購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專帳管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。

問：

8、《中山市住宅物業服務標準》規定普通商品住宅保潔服務應到什麼標準？

答：中山市住宅物業服務標準》規定普通商品住宅保潔服務範圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以外；服務內容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任範圍；（2）設定垃圾集納地點，並每日將服務範圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；（3）每日對保潔服務範圍內的區域進行一次清掃，做到服務範圍內無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄杆、牆壁等，進行一周一次清掃；（5）按政府有關規定向服務範圍內噴洒、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行清洗和消毒，加強對業主的宣傳維持正常的生活秩序。

問:

9、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？

答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標誌和防範措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務範圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。物業管理企業原策上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。

問:

10、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委託專業公司？

答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委託給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以並委託給他人。

問:

11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？

答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或按業主大會、業主委員會的授權採取其他處理措施。

問:

12、車輛停放時停車人享有什麼權利？應遵守什麼規定？

答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能佔用、堵塞消防通道和消防設施等。

問:

13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？

答：目前，按照〈〈廣東省物業管理條例〉〉建設部第33號令〈城市新建住宅小區管理辦法〉及地方有關物業管理法律、法規。經濟適用住房小區物業管理服務費用分為兩部分：物業管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建築面積分攤計算。物業管理服務費用於公共區域的保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區的日常管理、房屋及小區共用部位公用設施設備的小修。收費標準為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。

問:

14、普通住宅如何交納物業服務費？

答：目前，按照省物價局、建設廳〈〈關於貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業服務收費管理辦法〉〉（中價〔2005〕57號），普通住宅的物業管理服務費分為兩部分：一、住戶個人交費項目1. 裝修房屋垃圾外運費2. 保潔費3. 保安費4. 各項費用統收服務費5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機動車存車費；二、 產權人交費項目1. 綠化費2. 化糞池清掏費3. 管理費4. 小修費5. 中修費6. 大修費7. 小區共用設施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。

問:

15、公房、安居房出售後，物業服務費用怎麼交納？

答：公房、安居房出售後，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。

問:

16、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？

答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費採取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立後，由業主大會與物業管理企業協商定價。

問:

17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？

答：交了住宅專項維修資金後，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。

問:

18、自用部位、自用設施的維修養護費用怎麼交？

答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。

問:

19、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？

答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

問:

20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？

答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。

問:

21、公房上市後，物業服務費用如何交納？

答：公房上市後，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。

問:

22：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？

答：電梯費用由樓內全體產權人按建築面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。

問:

23、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？

答：物業管理企業應負責停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負責保管。（24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務。

問:

24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務費？

答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，業主裝修工程完工後，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

問:

25、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？

答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對於開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。

問:

26、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？

答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委託，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。

問:

27、建立專項維修資金的法律依據是什麼？

答：《物業管理條例》規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」

問:

28、專項維修資金的用途是什麼？

答：專項維修資金專項用於住宅共用部位共用設施設備的保修期滿後的維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。

問:

29、誰應交納商品住宅專項維修資金？

答：凡是1999年 1月 1日以後簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。

問:

30、不交納專項維修資金的怎麼辦？

答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。

問:

31、業主交納專項維修資金的標準是什麼？

答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積後有變化的以結算價款為準）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。

問:

32、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？

答：商品住宅專項維修資金是屬於業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。

問:

33、小區里公有住房建立過專項維修資金嗎？

答：公有住房售後維修資金由售房單位負責歸集並存至市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售後，其住宅區成立業主委員會的，經業委會申請，原代收（售房）單位應將維修資金移交給業委會管理，市住房資金管理中心負責監督執行。

問:

34、專項維修資金何時能劃回到小區進行管理與使用？

答：業委會成立後，市小區辦應將維修資金劃轉給業主委員會統一管理，業主委員會代表物業管理區域內的全體業主在指定銀行系統（以下簡稱經辦行）開戶存儲。經業主大會決議，業委會應委託物業管理企業代為管理，並由業委會與物業管理企業簽訂《維修資金委託代管協議》，明確雙方權利和義務。按照「專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶」的原則進行管理。

問:

35、維修資金的支取使用程序是什麼？

答：總體來說維修資金的使用應當遵循「年度普算--制定維修計劃--編製工程預算--批准預算--委託施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目」的程序。

問:

36、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？

答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。

問:

37、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？

答：如業主維修資金不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。籌集的標準和具體辦法由業主大會決定，續籌金額一般按業主所擁有的建築面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和業主明細戶。

問:

38、物業管理區域內的公共建築和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？

答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理相關手續。

問:

39、因維修物業或者公共利益，業主、物業公司或其他單位需臨時佔用、挖掘道路和場地怎麼辦？

答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。

問:

40、業主、物業公司能否擅自佔用物業共用部位、公用設施設備？

答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自佔用。如需佔用物業共用部位、共用設施設備，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理公司同意後，按照規定辦理有關手續。

問:

41、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？

答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用於補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

問:

42、能否在房屋樓頂架設廣告牌?

答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬於全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應徵得業主大會、物業管理企業同意後，依法辦理有關手續。所得收益主要用於補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

問:

43、業主能否不按規定或約定封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚？

答：封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。

問:

44、鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？

答：公共樓道屬於共用部位，鄰居佔用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止佔用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。

問:

45、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？

答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委託物業管理企業負責維修養護。

問:

46、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？

答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。

問:

47、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？

答：由於業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。

問:

48、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？

答：如果是人為造成小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建築面積比例分擔。

問:

49、為什麼要規範房屋裝飾裝修行為？

答：我國住宅房屋多數屬於集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規範，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

問:

50、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？

答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。

問:

51、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？

答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。

問:

52、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？

答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房；（3）擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接陽台的磚、混凝土牆體；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（5）未經批准，不得搭建建築物、構築物；改變住宅外立面，在非承重牆上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建築結構和使用安全的行為。

問:

53、業主裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？

答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束後，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。

問:

54、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？

答：按照市建委、市規委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鑽等產生雜訊的裝飾裝修活動。

問:

55、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？

答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。

問:

56、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？

答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。