已設立抵押為何不享有優先受償權·每日商報

兩年前，張某及其妻子向朋友王某借款，雙方簽訂了一份借款協議，約定張某夫妻兩人向王某借款10萬元用於經營，月利息2%，並約定將夫妻二人共同共有的房產作價14萬元抵押給王某，如借款到期不歸還借款，抵押房產歸王某所有。同日，張某將該房屋的集體土地建設用地使用證交付給王某。借款到期後，張某未歸還借款。王某便訴至當地法院，請求判令張某夫妻兩人償還借款本息及逾期利息13萬餘元，並對抵押房產享有優先受償權。法院在審理後判決支持了王某要求張某夫妻二人歸還借款及支付利息的訴求；但駁回了王某對抵押房屋享有優先受償權的請求。

雙方當事人在借款協議中已明確約定用張某夫妻兩人的房屋作抵押擔保，法院為什麼不支持王某對該抵押房屋享有優先受償權呢？

抵押權人對抵押物享有優先受償權的前提是抵押合同成立且生效。根據《擔保法》第三十七條規定：「下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外……」法律對禁止抵押財產進行了列舉性規定，明確規定了若以法律禁止設定抵押的財產為抵押物，其抵押合同無效。本案抵押房屋屬於集體所有土地上的房產，建立在集體土地使用權的基礎上，不得用於抵押，故該抵押條款無效。

另外，根據《擔保法》第四十條規定：「訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。」第五十三條規定：「債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。」由於抵押權是一種變價受償權，抵押財產未經折價或者變價，就預先約定抵押財產轉移於抵押權人所有，違反了抵押權的價值屬權性。故本案中，雙方當事人約定「借款到期不歸還借款，抵押房產歸王某所有」違反了法律的禁止性規定，屬於無效條款。

綜上所述，張某夫妻兩人以其集體土地上的房屋為借款設定抵押擔保，並約定債務未能清償時，該房產所有權轉移給債權人的做法由於違反了法律禁止性規定，導致抵押合同無效，因此王某對該房產不享有優先受償權。

本所律師在此提醒：設立抵押權時，必須採用書面形式訂立抵押合同，房產等不動產抵押應當到有關部門辦理抵押登記，並且抵押物應符合法律規定。實現抵押權時也只能將抵押物折價或者變價以受償，不得約定在債務不能清償時將抵押物所有權轉移為抵押權人所有。