警惕房產暴跌引發金融危機

07-22

所謂「金融危機」指的是金融資產或金融機構或金融市場的危機，具體表現為金融資產價格大幅下跌或金融機構倒閉或瀕臨倒閉或某個金融市場如股市或債市暴跌等。系統性金融危機則指的是那些波及整個金融體系乃至整個經濟體系的危機，比如1930年(庚午年)引發西方經濟大蕭條的金融危機，又比如2008年9月15日爆發並引發全球經濟危機的金融危機。在今天，世界上主要國家和地區的金融危機的爆發又有其特點，這特點就是金融危機的爆發往往是以實體經濟——比如房地產——的暴跌為其先導。
比如1997年的香港金融危機。危機之前，香港房價高居世界前列。由於港島土地資源的稀缺性，使得土地和物業一直發揮著不可替代的投資和保值工具作用。香港公司和私人投資者當時習慣於將富餘貨幣購置物業以求保值，而自1985年起銀行也普遍接受物業抵押發放貸款，從而引發了財富循環效應。90年代以來，由於全球性「泡沫經濟」膨脹，港府藉機「緊縮」土地供應數量，加之回歸因素的刺激，真實和虛假的需求推動著房地產價格「發飆」狂升。一時間，街頭巷尾，連賣菜的阿婆都知道「沽房」能賺大錢，小戶「炒」一把「樓花」幾萬元甚至幾十萬的進賬是平常事，而商家則紛紛向銀行貸款投標地皮。從1989年到1997年第三季度，香港房地產的價格上漲了三倍多。在當年的「巔峰」時期，港島黃金地段的寫字樓曾開出過一平方米近20萬港元的「天價」，豪宅10萬元/平方米不止，一手「樓花」開售頭次轉手要價達到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前後為例，當月送交土地註冊處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地產市場炒作之風近乎癲狂，存在著嚴重的泡沫。而正是這一階段，20萬後來淪為「負資產階級」的中產市民接過了房產高價的「接力棒」。
當然，香港房地產所以一路暴漲，也有其原因。寶島香港土地面積狹小，絕對屬於高稀缺度資源，在一個固定的時期內其供應量很難增加，這就為泡沫經濟的產生埋下了伏筆。此外，由於房地產交易價值比較高，交易手段相對規範化，交易場所的集中又能降低交易成本的特性，也導致了房地產可能成為泡沫經濟的主要載體。此外，為保持與東南亞對手的競爭力，香港在過去二十年間把製造業逐步轉移至低成本的內地，本土製造業在香港GDP中的比重已不足8%，香港成為了一個第三產業占絕對比重的服務型城市經濟體。1996年服務業在整體經濟中的比重為84%，從業人數236萬，佔總就業人口的79%。在服務業中，與金融、保險業和房地產業有關的部分就佔了50%左右，香港的經濟增長對房地產業的依賴程度很大。而房地產業本身的技術含量較低，很容易成為投機的溫床。投機提高了房地產的價格，進而增加了生產性和服務性企業的運營成本。既然投資一般行業無利可圖，而進軍房地產、金融業又缺乏實力，因此，炒樓和炒股成為中產階級的投資首選也就不足為奇了。

1997年10月，東南亞金融危機刺破了香港房地產這個巨大的泡沫，更驚醒了無數投資者的發財美夢。在香港島東北邊由船塢造鎮而成、為中產階級居住社區的「太古城」當屬最能體現香港中產階級財富慘況的區域之一。其樓價從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以後逐年下降，跌落到四五千元。事實上，正是地價和股價確實繼續上漲，誘使人們接著購買。這正是"泡沫』的產生。」日本經濟學家鈴木淑夫這樣描述日本1988年開始的地價與股價暴漲時的從眾行為。最終，這種模仿如流行感冒一樣迅速蔓延，使得金融市場上的金融資產價格大幅度上升或下跌，造成了市場的極度波動，金融危機因此爆發。1997年10月，在席捲東南亞的金融風暴影響下，香港匯市、股市暴跌，銀行相繼提高按揭、收緊樓宇放款，導致房地產市場大幅度降溫，此前很長一段時間內膨脹到極致的房地產「泡沫」終於破裂。　　2008年美國爆發的金融危機也始於房地產，即所謂「次貸危機」。所謂「次貸」即「次級按揭貸款」，「次」的意思是指：與「高」、「優」相對應的，形容較差的一方，在「次貸危機」一詞中指的是信用低，還債能力低。在美國，貸款是非常普遍的現象。當地人很少全款買房，通常都是長時間貸款。可是在這裡失業和再就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，買房因為信用等級達不到標準，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。次級抵押貸款是一個高風險、高收益的行業，指一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。與傳統意義上的標準抵押貸款的區別在於，次級抵押貸款對貸款者信用記錄和還款能力要求不高，貸款利率相應地比一般抵押貸款高很多。那些因信用記錄不好或償還能力較弱而被銀行拒絕提供優質抵押貸款的人，會申請次級抵押貸款購買住房。
美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。在2006年之前的5年里，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。
隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。
這一次因房地產引發的次貸危機很快演化為金融危機。美國政府2007年9月7日緊急宣布接管兩大住房抵押貸款融資機構房利美和房地美公司。一周之後，9月14日美國華爾街又爆特大新聞，有158年歷史的「雷曼兄弟公司」，曾是美國第四大投資銀行，在美國抵押貸款債券業務上連續40年獨佔鰲頭。作為華爾街的巨無霸之一，掌控著一萬億美元的金融債券市場，他與其它金融和保險機構有著千絲萬縷的聯繫，在信貸危機衝擊下，2008年二季度損失39億美元，其股價兩年已跌至95%，不得不提出破產保護的申請。其產生的衝擊波引發金融海嘯。這年3月，美國第五大投資銀行貝爾斯登因破產被摩根大收購，半年之後，美國第三大投資銀行美林公司被收購。現今美國第四大投資公司「雷曼兄弟」又申請破產，相關擁有類似高風險產品的其它券商、保險機構將面臨更大的壓力。至此，華爾街的五大投資公司僅剩高盛集團和摩根士丹利公司，這兩家公司公布的第三季度財報均顯示利潤下降。9月16日，美國最大的國際集團公司面臨困境，美國政府出資850億美元予以注資輸血。對於美國主要金融公司的危情，美國眾多媒體一片驚呼，有人稱為「百年一遇的大地震」，有人稱為「金融颶風」，日前這場金融風險帶來的巨大衝擊，進一步放大了次貸危機的後果和危害，美國政府準備動用7000億美元的巨資，為金融壞賬買單，深度拯救金融體系，最大限度減少金融危機的損失，為全世界做出了表率，全球股市才有了新的起色。

美國房地產泡沫引起的原因是向太多的缺乏支付能力的人提供了住房，當房價下跌、他們不能還本付息時，成為造成整個金融系統崩潰的導火索。中國不會這樣，中國買房子的人大部分是用現款，一家幾代人湊出來的錢，消費貸款風險也在可控範圍內，問題不會出現在最終消費者支付能力上。但中國也有自己獨有的問題。我們有龐大的以土地抵押融資的地方債務，大量資金經過各種理財產品，用信託方式流向房地產。這樣的情況下，泡沫的爆破點會和美國一樣，即當房價一旦下跌，地方政府融資平台和開發商的資金鏈就會斷裂。所以如果中國來一場由房地產引發的金融危機，一定也是和美國一樣從房價下跌開始，只不過我們的房價下跌不會直接讓購房者破產，但會直接影響地方政府融資平台以及信託資金和給開發商的償付能力，從而引起金融危機。這個多米諾骨牌效應是：一旦房價下跌，所有的抵押品就貶值，所有的本金和利息償還就變得困難，資金鏈條就會斷裂，就會引發金融市場的巨大震動和海嘯。這可不是我們今天看到的茶杯里的震蕩，而是真正的金融海嘯。房地產危機一旦爆發，房子會像垃圾一樣，所有人都會拋出，而根本無人接盤，像當年的東京。中國的大銀行會出現破產現象，因為本次泡沫的史無前例，必然摧毀銀行的信用。一線城市的房價泡沫被摧毀後，其他的城市就根本不用說，全局性泡沫破滅開始。房產泡沫的破裂將導致實體製造業的全面倒閉，從而陷入大蕭條，並導致金融危機，最終將引爆地方債務。一旦如此，前景堪憂，所以值得警惕。