夫妻間房屋贈與要注意什麼問題？

夫妻一方將個人房產約定為共同共有或按份共有，贈與人在產權變更登記之前可以行使任意撤銷權。在實踐中，夫妻之間房屋贈與要注意什麼問題呢？

夫妻財產約定與夫妻贈與之間的區別

1、《婚姻法》規定了我國夫妻財產約定的具體模式，夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，約定應當採用書面形式，夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。從該條的規定看，夫妻可以約定的財產擁有模式包括各自所有、共同所有和部分各自所有、部分共同所有，如果夫妻約定一方所有的全部或者某項具體財產全部歸另一方所有，這一約定並不符合以上三種婚姻法所規定的法定模式，這種情況下依照《婚姻法》司法解釋三的規定，應按贈與對待，應該適用合同法關於贈與的法律規定。

2、夫妻間贈與的贈與人可以行使法定撤銷權。首先，在贈與財產的權利轉移前，贈與人可以撤銷贈與，《合同法》一百八十六條規定，贈與人在贈與財產的權利轉動產交付或不動產過戶手續移之前可以撤銷贈與。其次，即便是贈與財產的權利已經轉移，符合法定情形時，贈與人也可以撤銷贈與。《合同法》第一百九十二條規定，受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有扶養義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。可見夫妻間的贈與在符合法定條件的情形下，贈與人是可以撤銷贈與的，當然如果夫妻之間的贈與如果辦理了公證，則贈與人無權撤銷，因為《物權法》規定，經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。而夫妻財產約定的當事人一方則不享有法定的撤銷權，我國《婚姻法》中缺乏對夫妻財產約定撤銷的規定，夫妻財產約定自該協議簽訂之日起對雙方具有約束力，因此夫妻任何一方不能隨意撤銷該約定。

3、夫妻間的贈與的權利轉移必須依照《物權法》的規定履行相應的物權變動行為。動產的權利轉移需要交付該動產，不動產的權利轉移需要履行物權變更登記，履行了上述行為，贈與物才發生所有權的轉移。而夫妻財產約定自簽訂之日起財產權利的轉移已依上述約定發生，只是未經物權變動手續對外不得對抗善意第三人。

夫妻之間贈與房產，啥稅都不用交？

《財政部、國家稅務總局關於夫妻之間房屋土地權屬變更有關契稅政策的通知》（財稅〔2014〕4號）規定，在婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免徵契稅。

2不需要繳納個人所得稅

《財政部、國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條第（一）項規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，對當事雙方不徵收個人所得稅。

《財政部、國家稅務總局關於個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）第二條第（二）項規定，將不動產、土地使用權，無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐的，暫免徵收營業稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定，條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條規定，房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，屬於細則中「贈與」所包括的範圍。

《財政部、國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規定，個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅。

因此，夫妻之間贈與房產，不應繳納印花稅。

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夫妻間房屋贈與可以隨便撤銷嗎？

一方在婚前或婚姻存續期間，承諾將個人財產贈與另一方，後又反悔，雙方訴至法院。實務中有兩種觀點：一種意見認為，應當根據婚姻法第十九條的規定：「夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。」贈與人不能撤銷；另一種意見則認為，可以適用合同法第十八條的自由撤銷權。

最高法院民一庭負責人在2011年8月13日的《人民法院報》上答記者問，其中的表述是：「經反覆研究論證後，我們認為，我國婚姻法規定了三種夫妻財產約定的模式，即分別所有、共同共有和部分共同共有，並不包括將一方所有財產約定為另一方所有的情形。將一方所有的財產約定為另一方所有，也就是夫妻之間的贈與行為，雖然雙方達成了有效的協議，但因未辦理房屋變更登記手續，依照物權法的規定，房屋所有權尚未轉移，而依照合同法關於贈與一節的規定，贈與房產的一方可以撤銷贈與。」合同法第一百八十六條規定：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。動產從交付時起權利轉移、不動產則從過戶登記時權利轉移。

婚姻法司法解釋三第六條對此規定：婚前或者婚姻關係存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。因此夫妻一方對另一方財產的贈與承諾若沒有辦理公證，在贈與財產的權利轉移之前贈與人享有自由撤銷權，受贈人要求強制履行不會得到支持。

夫妻間一方將財產已經贈與另一方後，贈與人能否主張撤銷贈與？

婚姻法雖然沒有給出答案，但法律之間的適用是相通的。婚姻法規範的是親屬法律關係，但婚姻法亦是民法的分支，當然體現民法的基本要求，在親屬法存在特定規範之外，其他民法規則同樣可以適用於婚姻家庭領域，這合乎民法規則統一性的要求。

從法律體系上來看，既然婚姻法司法解釋三賦予了贈與人的任意撤銷權，舉輕以明重，合同法規定的法定撤銷權的情形較任意撤銷權要嚴重的多，屬嚴重侵害贈與人的行為。此外，根據法無禁止即可為的原則，婚姻法亦未排除贈與人享有法定撤銷權的適用。

最高法院民一庭吳曉芳法官在《法律適用》雜誌2014年刊發的文章中認為，婚姻法司法解釋三第六條重點在於明確夫妻之間贈與房產可以按照合同法第一百八十六條的規定處理；如果贈與的房產已經登記過戶，但受贈的夫妻一方對另一方有扶養義務而不履行、嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬、不履行贈與合同約定的義務等，贈與人可以按照合同法第一百九十二條的規定行使法定撤銷權。法定撤銷權是基於法定事由，由贈與人行使的撤銷贈與的權利，故，贈與人可以行使法定撤銷權。合同法第一百九十二條第一款規定：「受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有扶養義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。」故受贈人若出現上述情況，則贈與人有法定撤銷權，但應自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。

需要說明的是，如作為受贈人的夫妻一方對另一方及其近親屬實施家庭暴力、虐待、遺棄，甚至存在重婚、與他人同居等行為，因這些情形大多構成婚姻法第三十二條規定的離婚法定事由，與贈與人追求美好婚姻生活、鞏固夫妻感情、穩定家庭的良好初衷是相違背的，雖然這樣的良好初衷一般不會寫進贈與協議中，但應屬贈與協議的題中應有之意，贈與雙方對此是心知肚明的。

出現上述情形，既可以說是受贈人嚴重侵害了贈與人，亦可以說是受贈人不履行贈與合同應有的義務，贈與人當然享有撤銷權。另外，贈與合同在結婚之前訂立而婚姻關係未能締結的，一般認定該贈與合同為附條件贈與，即贈與雙方只有順利結為夫婦，受贈人才能獲贈贈與物。如果婚姻關係未能締結，贈與合同解除。贈與雙方雖就贈與物辦理了所有權移轉登記，但根據合同法及相關法律規定，贈與人在上述情形下仍有權要求受贈人返還財產。

怎麼化解夫妻房產贈與撤銷權？

1及時辦理房產變更登記，落袋為安

如果男方婚前或婚內承諾贈與房屋，讓他用行動來表達。什麼行動？不是寫一個書面贈與協議，也不是寫一個夫妻財產約定，一定要到房管局去做變更登記，將他承諾贈與的房屋登記到你的名下。根據合同法的規定，贈與財產所有權轉移前，贈與人可以行使任意撤銷權。反之，贈與財產所有權轉移後，贈與人就不能行使任意撤銷權了。

2做贈與公證

現實中，由於很多房產有按揭，而很多銀行又規定還清按揭前不能辦理變更登記。這時如果受贈方逼著贈與方提前還清按揭去過戶，搞得不好就會增加夫妻矛盾，得不償失。那麼怎麼辦呢？教大家第二招：做贈與公證。根據合同法第186條第二款的規定，經過公證的贈與合同，贈與人不得任意撤銷。

3明確約定贈與人放棄任意撤銷權

據了解，部分公證處不給有按揭的房屋做贈與公證。還有部分贈與人基於各種各樣的理由不願意去做贈與公證。那麼怎麼辦呢？給大家支第三招：在夫妻財產約定書或者贈與協議里明確約定：贈與人自願放棄行使任意撤銷權。

任意撤銷權是《合同法》賦予贈與人的一項民事權利。贈與人有權選擇是行使還是放棄該民事權利。贈與人在協議中明確放棄任意撤銷權，屬於自願放棄自己的民事權利，應受法律保護。因此，在贈與人明確放棄任意撤銷權的情況下，即使贈與房產未經公證或者尚未過戶，贈與人也不得主張撤銷。

責編：Ann

來源：遇事找法綜合會計網、審判研究整理。