宋鴻兵：只要把5%空置房逼出來 房價將根本逆轉

（原標題：房產稅能否扎破樓市泡沫）

新年伊始數據顯示，百城房價已連續19個月上漲。房價未來走勢如何，曾經被寄予厚望的房產稅又能否抑制住飆升的房價？都成為民眾最關心的問題。本期的經濟茶座，我們就房價問題，採訪了國家行政學院原副院長、著名經濟學家韓康及環球財經研究院院長宋鴻兵。

關鍵詞：房價飛漲

再過三五年石家莊沒準會翻番

宋鴻兵：包括2014年在內的最近幾年，房價上漲的趨勢不會變。貨幣超發時代有些領域會出現過熱，如房地產領域。過3～5年，石家莊房價漲到1.5萬～2萬元是非常有可能出現的事情，因為貨幣總量在劇增，石家莊房價翻一倍不奇怪。

但總的收入增長未跟上房價的增長，會導致百姓負擔越來越重。從購房群體來看，北京早已進入投資需求了，僅剛需不會把房價推這麼高。他認為，石家莊樓市的投資需求也不小。

韓康：近年來，國內房地產發展出現了種種問題，包括最突出的城市房地價迅猛高漲。不過，這已經引起中央決策層的高度關注，多年前出台的限購、限貸政策，就是直指居高不下的城市房價。

關鍵詞：調控低效

限貸限購無法阻擋房價猛漲

宋鴻兵：在房價問題上，政府採取的措施一方面增發貨幣，另一方面控制房價，政府踩油門是真，踩剎車是假。如果真的想要改變房價上漲預期，只要把5%的空置房逼出來投入市場，價格就會發生根本逆轉。

中國的房子問題不是由供求矛盾造成的，也就是說房子並不是不夠住，而是少數人佔有多數房子導致房產分布得不均勻造成的，要改變這種現狀，就要把空置房投入市場。宋鴻兵說，其實房產稅政策是可以做到這一點的，主要就是把存量房逼向市場。

韓康：多年前出台的限購、限貸政策，當時確實發揮了較好效應，但是，限購、限貸說到底是一種短期性行政調控辦法，無法應對極其複雜的市場供求狀況。

比如說限購，居民購房狀況千差萬別，僅用一個限購很難真正奏效，更不要說使用非法手段了，一個陝西的房姐都能在北京買到十幾套住房，可見政策的漏洞有多大。限貸政策就更可疑了，銀行的利益和房地產銷售的利益緊緊地綁在一起，銀行怎麼可能有積極性去主動限貸呢？

最關鍵的問題還在地方政府，地價、房價和政府土地收入，三者之間緊密關聯，一榮俱榮、一損俱損，只有房價高，地價才會高，只有房價和地價都高，政府才能得到大量土地收入，至於這個高房價、高地價究竟是怎麼來的？是不是內含各種風險？那就同政府土地收入和財政利益沒有關係了。因此，限購、限貸必須有更加符合市場化、法規化的調控辦法來替代，房產稅會是一個比較好的替代選擇。

關鍵詞：徵稅方式

沒必要效仿上海、重慶模式

韓康：在我國城鎮居民的房產數據信息平台比較完備後，可以考慮實行「三階梯模式」的房產稅。第一階梯稅率的對象是自用房人群。第一階梯稅率原則上不限制自用住房的面積，應該充分尊重個人消費偏好的自由選擇，有人願意花錢買好車，有人想多花錢住好一點的房子，這是消費選擇自由。

第二階梯稅率的對象是購買第二套房子人群，這是房產稅的起征點，稅率不應太高，應屬輕稅範疇。

第三階梯稅率的對象是購買第三套以上房子的人群，購買數量不限，但購買第三套房子就要進入重稅繳納系列，之後按照購房數量按一定比例累進遞增，比如買第3套房子到10套房子是一個稅率，依次遞增。這種累進的高稅率，是對規模購房投資與投資行為的稅收調控。

宋鴻兵：房產稅政策會有存量房逼出效應，但重要的還是看徵收方式。如果是採用上海、重慶那種方式的房產稅，即便房產稅在全國鋪開，對房價也不會有什麼本質的影響。因為上海、重慶模式的房產稅不會大幅提高購房人的持有成本，存量房逼不出來，對房價也就不會有實質的影響。

關鍵詞：難點

輕稅和重稅的起征點

韓康：「三階梯模式」房產稅思路的實施難點，也是最可能有爭議的地方，就是輕稅和重稅的起征點。

在我們的討論中，把第二套房作為輕稅的起征點，也有兩種不同的看法，一種認為應該更寬鬆一些，居民購買第二套房也不要徵稅，從第三套或更多套開始，另一種意見完全相反，認為只要不是自用購房就是為了投資和投機贏利，都應繳納比較重的稅。韓康認為，第二套房作為繳稅起征點不是絕對標準，主要是考慮到當前居民住房差異拉大趨勢，將來住房結構趨於合理，也可以提高標準。

把第三套房作為重稅的起征點，之後稅率逐步遞增，在討論中也有不同意見。有人提出，這樣做，對那些有較多房子的人，可能是一個比較大的打擊。韓康提出，他們做過很多調查，手中握有較多房產的主要是

高收入和中高收入人群中的一部分人，比例應該不超過15-20%，重稅的起征絕不是為了打擊他們，而是為了制約目前房地產的過度投資和投機。在目前投機氛圍濃重，房地產泡沫比較大的背景下，這個起征點不適宜放得太寬，待將來發展納入正常軌道後，重稅起征點也可以適當提高。

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