二次調控風聲再起-大地

07-22

國家統計局近日公布數據，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環比連續第二個月持平。當前房地產調控已經到了關鍵時期，能否取得成功，不僅關係房地產市場發展本身，更關係到住房這一重大民生問題和政府的公信力。二次調控風聲再起本刊特約記者王煒《大地》（2010年第18期）

國家統計局近日公布數據，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，環比連續第二個月持平，銷售面積同比下降10.1%，統計數據繼續呈現「量跌價滯」的局面。

傳統的樓市銷售旺季「金九銀十」已經到來，在國家對房地產市場的調控已經持續近半年的情況下，調控效果能否進一步體現？房價是否會出現明顯下降？許多疑問或許將在這個「金九銀十」見分曉。

一線城市成交紛紛回暖

最近，北京通州區的一些樓盤紛紛以較低價格入市，幾個最高曾漲到每平方米約2.5萬元的項目，通過各種形式的優惠，實際成交價格降至每平方米1.6萬元左右，單價下調近1萬元。臨近朝陽區東四環附近的某個項目，也推出了毛坯房加送精裝修的優惠，相當於每平方米降價約200元。

「現在買房的只有兩種人，一種是買低價房的，一種是買降價房的。」鏈家地產某門店一位工作人員告訴記者，「凡是價格明顯回調的地區，成交量就有反彈。」

隨著這種價格「明顯回調」的例子逐漸增多，8月中旬以來，北京商品房成交量接連上漲。北京房地產交易管理網統計顯示，8月份北京新建住宅期房網簽總成交量9211套，其中住宅5565套，環比上漲12.7%。商品住宅成交均價21008元/平方米，環比上漲10.6%，創調控以來最大漲幅，也是樓市新政後均價首度回到2萬元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周環比漲幅達到16.7%。

北京商品房成交量上漲的同時，超過九成的樓盤成交價低於預售價。據中原地產監測，樓市新政後北京新開盤的約80個項目中，95%的樓盤都處於成交均價低於預售均價的狀況。

類似的情況也出現在其他一線城市。中國房產信息集團數據顯示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出現「井噴」，達到23.9萬平方米，環比大幅上升40.3%，創下了新政20周以來的最高水平。

「其實，上海從6月份起，成交量就有所回升。」中房信高級分析師付琦表示，回升的最主要原因是樓盤降價。由於房產新政，上海樓市的成交量明顯下跌。部分開發商審時度勢，開始降價銷售。開發商的降價手段通常有3種，一是「買房送面積」，比如送陽台；二是新開盤低價入市，這最普遍；而第三種辦法——在售樓盤直接降價，則比較少見。

降價樓盤的出現，推動了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由於商品住宅新增供應量大幅上升，達78.8萬平方米，相應的，可選擇的降價樓盤也有所增加，因此成交量達70.1萬平方米，環比上升超過了60%。

在南方，8月廣州網簽接近7000套，環比增幅超過六成，創下新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。與此同時，廣州二手房價格也出現上漲趨勢，滿堂紅地產發布的研究數據，8月，二手住宅成交連續第三個月上升，並且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達到今年的最高水平，成交均價環比也小升3%，達12743元/平方米。合富輝煌首席分析師黎文江認為，廣州樓市出現回暖跡象，是因為經過了4個月的沉寂以後，大量的購房者在看到房價沒有再低的情況下就要出手了。「

市場調整進入「第二階段」

一線城市的房地產市場回暖，究竟是長期趨勢還是短期反彈。記者採訪多位業內人士均表示，當前市場的成交量上漲，並不能支持價格的持續回暖。

「最近一個月以來成交數據的調整,被部分人解讀為市場回暖甚至反彈,其實市場並未回暖,最多可以看成是假性回暖。」北京中原三級市場研究部總監張大偉表示,從實際的項目銷售情況可以看出,多數開發商業績並不理想。

據北京中原統計，以宏觀調控的4月14日為界，新政後的4個半月時間內，北京期房市場取得預售項目合計82個，供應住宅總套數為29468套。截至8月31日，簽約套數僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個項目合計供應面積為324萬平方米，4個半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米，積壓率達到了61.1%。

在82個項目中，均價超過30000元/平方米的項目總數為11個，簽約率僅為15.5%。

「由此可以看出,8月樓市大環境仍以樓盤滯銷為主,僅有少數對市場反應靈活的企業,迅速下調項目價格而取得了市場與口碑的雙贏。」張大偉如是說。

談到廣州樓市回暖，廣州寒桐諮詢公司總經理韓世同表示，目前房地產成交回暖和房價有所回升是毋庸置疑的事實，但同樣的現象可以有不同的解讀，不能認為樓市已進入上升通道。目前廣州樓市量升是因為在幾個月的銷售淡季後，到了傳統的銷售旺季；價升是因為市中心樓盤、中高檔樓盤銷售比例增大。

對於上海成交價的上漲，付琦表示「主要是成交結構所致」。前期，上海新推樓盤基本以中低價位為多，因此成交均價相對較低。8月，有兩個高檔樓盤推出，一個為大戶型豪宅，一個是獨棟別墅。這導致上周成交均價有所攀升。除去結構因素，從總體上看，上海目前並未出現明顯的房價反彈現象，反而是樓盤降價的趨勢仍有所繼續。有數據表明，6月份是部分遠郊新盤出現價格回調，隨著更加靠近市區樓盤的集中上市，降價趨勢可能向市區蔓延。

「房地產市場的調整正在進入第二階段。」國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調控政策作用下，前幾個月市場量跌價滯，處於調整的第一階段。從開發商的角度看，在資金流的緊縮達到臨界狀態之前，沒有降價銷售的動力。而從購房者的角度看，由於房價下跌趨勢沒有形成，或者下跌預期不明朗，需求釋放緩慢。

然而，隨著近期調控政策的落實引向深入，開發商的資金流壓力逐漸加大，降價銷售的動力逐漸強化，市場調整進入第二階段，表現為房價明顯下降，而成交量逐步回升，市場將從大幅波動中逐漸企穩。

「金九銀十」將確認房價走勢

業內人士普遍認為，樓市新政實施數月，市場低迷，積壓了大量供應量和購買力。如果市場走熱肯定有所釋放。當前正值「金九銀十」交易旺季，成交量繼續上漲的話，二手房業主及開發商有可能提價。但當前市場正處於宏觀調控關鍵期，假如政策被消化，很可能會出台更有力的措施。因此9月樓市是下調與反彈的壓力並存。市場是否真正回暖還有待觀察。市場調整的第二階段究竟會有怎樣的表現，撲朔迷離的房價將往哪走，都將在這個「金九銀十」得到確認。

「由於房價具有一定的粘性，一般在成交量持續下降5個月左右，房價的下跌就會比較明顯。」北京師範大學房地產研究中心主任董藩認為，隨著部分多套房擁有者擔心資產縮水而拋售，部分開發商降價出貨，以及去年的新開工項目陸續竣工，調控半年以後市場供應將明顯增加，部分城市房價會出現明顯的震蕩回落。但就全國、全年情況綜合看，可能仍處於上漲狀態。

從供需面上看，不斷增加的存量房，將可能加劇市場短期的供過於求。以北京為例，北京市場已建待售的存量房，於9月1日突破十萬套大關，創下歷史上最高水平。巴曙松認為，除了過去的存量，今年第三、四季度將是新增庫存大量形成的時期，樓市面臨去庫存的壓力不斷增加。而需求面上，仍然處於歷史高位的房價，把大量自住型需求擋在門外。投資性需求受制於調控政策，繼續被壓抑。只有在價格有所回調的情況下，需求才可能逐步釋放。鏈家地產市場研究部表示，儘管是「金九銀十」的傳統旺季，但如果新項目沒有價格優勢，依然不排除爆冷的現象。

而政策面上，8月份住房城鄉建設部等有關部門反覆強調，將繼續堅持樓市調控不動搖，相關配套政策也在逐漸出台並落實。國務院有關部門負責人日前表示，儘管調控正在向著預期的方向發展，仍應看到調控的效果只是剛剛顯現，還不充分。在房地產調控的落實過程中，一些地方政府對房地產調控的認識也還有誤區，落實政策顧慮重重、不夠堅決，調控的任務仍然艱巨。當前房地產調控已經到了關鍵時期，能否取得成功，不僅關係房地產市場發展本身，更關係到住房這一重大民生問題和政府的公信力。因此，必須繼續堅持調控不動搖，並根據市場形勢變化及時進行政策微調。

從宏觀環境看，國民經濟繼續保持回升向好勢頭，近期各大銀行對房價大幅下跌進行的壓力測試結果也比較樂觀，也減輕了政府繼續進行樓市調控時投鼠忌器的壓力。業內人士認為，如果調控長時間不能見效，政府有可能出台進一步的措施。

「目前市場調整的程度，無論離調控政策本身追求的目標，還是老百姓對調控效果的預期都還有距離。」中國房地產協會副會長朱中一表示，房地產新政不僅力度大，直接影響供求關係，也表明了中央政府抑制房價過快上漲的決心和信心，扭轉了市場各方的預期。應該繼續督促相關部門和城市政府嚴格落實現有政策，進一步加強政策落地的監督、檢查和問責。特別要對那些房價上漲過快的城市實行重點監控。住房城鄉建設部有關負責人也表示，如果地方政府落實不力，將對有關城市進行通報。