專家談「以房養老」：出租比抵押更靠譜

　　「以房養老」，出租比抵押更靠譜

　　從理論上說，若要使「以房養老」成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價格是穩定且可持續的。

　　中國社科院社會政策研究中心秘書長 唐鈞

　　近日，國務院發布的《關於加快發展養老服務業的若干意見》提出，要「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。另據媒體報道，試點工作的具體辦法將在2014年第一季度面世。

　　所謂「老年人住房反向抵押養老保險」，其實就是差不多已經討論了十年之久，並且陸陸續續有地方政府在「試點」，然而效果卻不盡如人意的「以房養老」。為此，《人民日報》發表評論稱：「"以房養老』須破倫理阻力。」《北京青年報》則假「業內人士」之口指出：「以房養老更適合無子女孤寡老人。」

　　上述兩篇媒體評論，從兩個方向道出了「以房養老」在當今中國現實社會生活中遭遇的尷尬。前者把「阻力」歸結到「倫理」，但「倫理」並非唯一阻力。就一個家庭而言，將住房抵押給金融機構從而獲得「倒按揭」來為父母養老，其中涉及的問題顯然遠遠超越「孝」與「不孝」的範疇。後者是「業內」的意見，其實是從另一個角度證明，若是「無子女」，不言而喻，「倫理阻力」也就不存在了。但是，在當今中國，有房產的「孤寡老人」究竟有多少人？如果算上有子女但子女不在乎房產不房產的老人，這個群體又有多少人？

　　因此，在現實生活中，「以房養老」只會是一個非常「小眾」的政策，基本上影響不了老年保障和老年服務的大局。

　　以上所述，只是問題的一個方面。另一方面，「以房養老」還必須考慮接受質押的貸款方的利益，亦即金融機構是否肯接這個盤子。十年來，其實有很多地方一直都在做這方面的「試點」，但效果不佳。現在將這個「試點」稱作「老年人住房反向抵押養老保險」，那麼，必須考慮的是，保險自有保險的規律。如果一個保險標的未來前景無法預測，其實是做不了保險的。現在住房市場有哪些不可預測的影響因素呢？

　　首先，就是如今媒體上熱議的「70年大限」。雖說《物權法》規定，可以「續期」，但怎樣「續期」？續期時要不要交費？並沒有明確規定，估計近期內恐怕也難以出台相應的規定。那麼，這就使住房這個抵押物品的估價成了難題。譬如說，住房已經住了10年，在抵押時是否要「折舊」？而另一方面，住房本身價格是在上漲，這又怎麼估算？還有一個「利壞」消息，就是中國城鎮的居民住房，平均壽命據說只有30～40年。怎樣綜合考慮這些影響因素，進而對住房進行估價，並最終作出決策，恐怕並不是一件容易的事情。

　　其次，現在一線城市房價看漲的趨勢還是比較明顯的；二線城市目前也是漲聲一片，但是對下跌的擔憂也同時並存；三線、四線城市就不好說了，很多「鬼城」的存在就說明了這一點。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對保險精算也是個大麻煩。如果今年簽了「倒按揭」的協議，明年房價大漲了或大跌了，又將怎麼處理？

　　總之，住房市場的走勢不企穩，前景難預測，其實是無法做保險精算的，因而也就無法做出相應的保險方案。如果硬要以行政手段去「推動」、去干預，會不會出現「中國式」的「次貸危機」？金融機構迄今沒有對「以房養老」表現出積極性，恐怕其深層的理由也正在這裡。

　　所以，從理論上說，若要使「以房養老」成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價格是穩定且可持續的。

　　在上個世紀末開始搞住房改革時，當時的方案設計是學新加坡，解決居民住房問題並使他們擁有自己的資產（房產）主要是靠「經濟適用房」。在這個前提下，我們曾經提出過把養老保險和住房關聯起來的政策設計。新加坡的經驗，實際上就是把個人賬戶中儲備積累的養老保險基金（公積金），用按揭的方式貸給投保者買房，把這筆在投保者看來本來要沉睡幾十年的資金用活了，同時也讓養老保險基金獲得了穩定可靠的貸款利息（買方自己住的一般不會不還款）。進入老年時，即使遭遇什麼不幸，最終還有一份不動產可以作抵押貸款來保底。因為子女也可以得到同樣的政策待遇，所以他們就無需老惦記著老人的房產了。但是，後來住房社會政策被扭曲，走上了以房地產市場為主的路子，使這一方案成為「烏托邦」。

　　在當今中國社會的現實條件下，有一個「以房養老」的「修正案」也許會有用。當老人的身體狀況到了失能失智的階段，靠子女提供服務照料實際上是比較困難的，比較好的選擇是入住老年服務機構。如果在資金上有困難，可以考慮把老人的住房租出去，用這樣的方式來獲得機構服務的資金。這樣的做法沒有改變住房的產權所屬，當老人故去時，其親屬就可以將住房收回再做處置。這個方案的關鍵是要有一個非營利的服務機構（社會組織）來操辦這件事情，因為租金可能並不很富餘，要是走市場的路子，老人所得就寥寥無幾了。

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