網易解讀407期：「降價退房」有悖契約精神
網易財經10月24日訊 日前，龍湖地產上海嘉定區一處樓盤因大幅降價，引發已購房業主不滿，300名龍湖業主「衝擊」其售樓處，要求退房或補償差價，並打砸售樓處沙盤。自樓市降價潮蔓延，全國已有多地出現「退房事件」。那麼，開發商降價是老業主要求退房或補償的理由嗎？
多地樓盤的大幅降價引發「退房事件」
同一樓盤降價，老業主以「維權」為名要求退房或補差價
隨著樓市調控政策的加碼，近幾個月來，已經有開發商「扛不住」選擇降價促銷，然而這一開發商萬不得已才作出的決定，刺激了令一個利益群體：那些在房價峰值期間入市的購房者們。
與開發商的降價促銷相伴而生的，是多個地區老業主大鬧售樓處，要求開發商退房或是補差價，這便是所謂的「房鬧」。今年8月初，華業位於北京通州的東方玫瑰二期A9號樓推出了80多套均價在14000~15000元/平方米的特價房，這與此前16500元/平方米的價格相比，降幅達到10%以上，這令很多老業主「難以接受」。8月13日下午，東方玫瑰部分前期業主身著統一T恤衫，拉起橫幅，聚集到售樓處「維權」，要求「退房」、「換房」或是「補差價」。同樣在北京通州，今年9月份，京貿國際城上百名業主為了讓開發商退房或是補差價，圍堵小區入口。
隨著各地房價下滑，「退房事件」在多個城市上演。上海景瑞地產股份有限公司開發的太倉「榮御藍灣」在9月底進行了一次促銷活動，降幅達到26.5%。從9月底開始，數百名業主在太倉和上海兩地的公司進行集體抗議。佛山禪城區城南某樓盤正式推出了第二批約87套的公寓房，較前一批同檔次房源的11000元/平方米單價下降18%，由此引來老業主強烈不滿。而此次龍湖地產的促銷行為，竟引發300業主「衝擊」售樓處，由群體抗議上升為暴力打砸。
部分開發商的「示弱」行為，令「退房」者更加理直氣壯
對於「房鬧」事件，有開發商選擇「不退不換不補償」的冷處理，但也有部分開發商選擇妥協。華業地產對於東方玫瑰A9號樓老業主的「維權」行為，選擇了以額度約為原成交價5%進行補償。而早在2008年9月，華業位於北京東四環的玫瑰郡推出大量特價房後，也承諾對老業主進行補償，成為北京首個降價補償的樓盤。
然而這種降價補償的做法並不受業內認同。業內人士認為，目前，北京郊區的房價都處在下行通道，一旦開了這個口子，可能導致其他老項目業主的反彈。
去年11月18日，北京通州樓盤京貿國際城第三批房源以每平方米預售均價下調7000元而被稱為「京城第一降」，當時，開發商為安撫抗議的業主，向369套房子的業主合計返還差價達近2億元。而當京貿國際城今年9月再次降價銷售時，部分老業主就把上次的降價補償當做了「維權」的榜樣：「雖然合同中並沒有明確規定降價退差價的條款，但是上次降價時，開發商給3號樓老業主返還差價，因此，本次降價後，開發商就應該對2號樓老業主進行差價補償。」
開發商降房價不是撤銷或單方解除合同的理由
購房合同只有在某些特殊情況下才可撤銷，降價顯然不在其中
《合同法》第54條規定了合同當事人一方可向仲裁機構請求撤銷合同的情形：因重大誤解訂立的；明顯違反公平原則的合同；一方以欺詐、脅迫或者乘人之危，使對方在違背真實意願情況下訂立的合同。顯然，同一樓盤降價銷售並不符合撤銷合同的條件。
部分老業主在抗議時，是以開發商「價格欺詐」為由要求無條件退房，對此21世紀不動產上海銳豐法務總監尹新民表示，構成價格欺詐需要同時滿足開發商主觀上明知未來價格會大幅下調，仍以高價出售；客觀上在早先銷售中必須曾給出明確的未來房價不會下跌的承諾。
降價也不是單方面解除合同的理由
業主提出的退房或補償的要求，相當於解除了之前簽訂的購房合同。但是，法律規定在沒有出現法定事由、約定事由時，任何一方不得擅自解除合同。
解除合同的「法定事由」是指，在不可抗力因素或對方違約的情況下，一方可以在無需得到對方同意的前提下解約。《合同法》第一百一十七條規定：「不可抗力是指不可預見、不能避免並不能克服的客觀情況。」一般包括地震、水災、旱災、戰爭、政府禁令等。
例如，因為「限購令」等政策因素，已經簽訂購房合同的購房者「被限購」、或是因為首付比例提高而付不起首付，這些情況可以歸因於「不可抗力因素」，購房者可以請求解除合同，並且不需要承擔責任。可顯然，房價因為市場因素下降，並不屬於購房者解除合同的理由。
而解除合同的「約定事由」，是指雙方在簽訂購房合同時就約定清晰，可因價格波動解除合同，或者獲得價格補償。否則，老業主的訴求在法律上是站不住腳的。
房產投資應該風險自負，「降價退房」是無賴行徑
高價入市本就有風險，以降價為由要求退房是無賴行徑
商品房具有商品屬性，其價格出現波動也屬於正常的市場調節。雖然從情感的角度看，買房後就遇到房價大跌，資產大幅縮水數十萬甚至上百萬，值得同情，但從法律和市場契約的角度看，只能說「願賭就要服輸」。
反向思考，如果房價上漲，開發商是否可以要求業主補償差價，是否可以原價收回房子再高價銷售？擴展開來思考，若股民因為股價大跌被套，是否可以圍攻證券交易所或券商，要求補償差價？這在任何人聽來都是非常荒謬的。
近年來中國房價一路飆漲，樓市泡沫一說不乏支持者，而購房者往往一廂情願的認為後市仍會維持漲勢，仍然無視風險高價入市。而一旦行情變化就難以承受，聚眾「圍攻」售樓處，甚至施展打砸行徑暴力抗議，這類人只是一群輸不起的賭徒。
若對「降價退房」者姑息縱容，將撼動樓市調控成果
「降價退房」者的行為，令部分扛不住調控、醞釀降價的開發商頗為尷尬。不降價促銷，銷售難有起色，但如果降價，一旦遭到業主退房，事情就更加複雜、棘手。
部分開發商忌憚於降價後的退房麻煩，選擇暫時觀望，不敢貿然降價。「對於處於深度調控中的房地產企業來說，是否下調房價，這已不是『利潤的問題』。」一家上海本地開發商負責人對媒體表示，只有前期銷售不多的開發商才敢對同一樓盤作較大降價，而大多數人不是不想降而是不敢踩進「雷區」。於是，「降價退房」者成了阻礙樓市調控效果的最後一道屏障。鑒於不少地區的「降價退房」者已經演變為群體性事件，並伴有暴力衝突，若有關部門以維穩為由，姑息這類人士，則很有可能撼動樓市調控的效果。
結語：因房價下降而要求退房或補償差價的業主只是一群輸不起的賭徒。其因降價而要求補償差價的要求，既無理也無據，不應該姑息，打砸行徑更應當受到法律制裁。
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責任編輯：NF067(本文來源：網易財經 作者：李春暉)
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