從美國次貸危機的『蝴蝶效應『反思我國銀行抵押品價值評估

文／於晨曦 許繼來　　　　在美國房貸機構及華爾街的各大投行如貝爾斯登、雷曼兄弟和美林證券等公司的推波助瀾下，昔日，美國多種金融衍生產品應運而生：CDS、CDO以及CDO平方等，構成了更大的呈幾何級數增長的次貸資產支持證券體系，這種底部支撐小,上部逐級放大的倒金字塔式的信用資產結構，就是物理學典型意義上的不穩定結構，顯而易見，底層次級貸款的一個微小變化即可經過層層傳導造成巨大市場波動的"蝴蝶效應"。　　　　信貸決策中抵押品估價不當　　正是由於按揭條件及美國抵押品估價在銀行業信貸決策中引用不當，次貸，這種向資信條件較差的借款人發放的貸款，最終因觸發次貸違約值點而發生蛻變。　　首先，銀行的高抵押率政策使房貸暴露於風險之中。一些貸款機構甚至推出了"零首付"、"零文件"的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無須提供任何有關償還能力的證明，放貸機構之間的競爭又加劇催生了多種多樣的高風險次級抵押貸款產品。如只付利息抵押貸款，它與傳統的固定利率抵押貸款不同，允許借款人在借款的前幾年中只付利息不付本金。這種情況下，抵押品的價值與次級貸款的風險就形成了一一對應的關聯關係。其次，由於美國銀行業認為抵押價值宜採用市場價值類型，一旦抵押品價值隨行就市低於貸款金額的一定比例，違約事件就很可能發生。　　借款人可以視為看跌期權的持有人，當房地產的市場價值高於貸款價值時，借款人就會放棄行使其持有的看跌期權，按合約償還債務；反之，當房地產的市場價值低於貸款價值時，借款人就會執行其持有的看跌期權，出現違約。理性違約認為：當借款人在抵押物價值小於其貸款價值的一定比例時，就會採取違約決策停止付款。　　銀行對房地產價值的高估，一方面增加了貸款額度使風險擴大；另一方面高估值導致了違約，抵押品沒有真正起到擔保的作用，使次級貸款失去了最後的償還保障。因此說，美國銀行業對房地產價值意見的偏差及其評估審核的"失職"，才是這樣的一隻引發金融動蕩的"蝴蝶"。　　　　對市場價值的過度推崇和迷信　　美國發達的市場體系和對自由經濟的推崇，使銀行業更傾向於在評估抵押品時使用市場價值標準。美國《專業估價操作統一標準》(USPAP)明確規定，估價師要為客戶提供一個反映所有市場證據的房地產價值的意見。通常，估價師對市場價值的推崇貫穿於評估實務的整個過程，貫穿於市場法、成本法、收益法等三大評估方法的始終，並最終決定評估的結果。而美國銀行內部雖然設有以總估價師為代表的獨立的抵押品價值評估部門，但其評估價值類型仍舊以市場價值為主，這一點與外部評估基本一致。市場價值固然有其諸多合理性和優越性，但對於銀行而言，不恰當地使用市場價值會帶來較大的系統性風險。　　首先，按照市場價值標準來計算房地產價值，只是計算這個房地產在評估時點上的價值是多少。然而，隨著時間推移，受資產本身及市場影響，市場價值將不斷發生變動，甚至劇烈波動。抵押品市場價值的波動性和易變性可能帶來較大的市場風險，尤其在市場發生整體逆轉的情況下，銀行可能因此面臨巨大的系統性風險並遭受巨額損失。美國次貸危機就是因為房地產市場的逆轉而引發的。因此，作為銀行貸款擔保的抵押品價值不宜隨時間頻繁調整，尤其是在貸款合約期間，應該保持相對穩定。新的巴塞爾資本協議也特彆強調了抵押貸款價值的運用，對抵押品評估採用抵押價值的標準，側重對抵押品價值下限的估計而非當時的市場價值，這　　與市場價值的思維方式有著較大的區別。其次，市場價值是以嚴格的限制條件為前提的，評估的價值並不總是能夠滿足其中的一些假設條件。典型的市場價值是指在下列交易條件下最可能實現的價格：（1）交易雙方是自願地進行交易的--賣者並不是被迫將房地產賣給特定的買者，買者也不是被迫從特定的賣者那裡購買房地產；　　（2）交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化；　　（3）交易雙方具有必要的專業知識並了解交易對象；　　（4）交易雙方掌握必要的市場信息；　　（5）交易雙方有較充裕的時間進行交易；　　（6）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。　　只有滿足了以上全部條件的價值才是市場價值，而不能因為滿足其中一項或幾項就可以算做市場價值了。實際上，對市場價值的不當使用可能給銀行帶來損失。以本次美國次貸危機為例，在2006年之前的一段時間裡，由於美國執行的低利率政策，使住房市場持續繁榮，造成房地產市場價格在短期內只升不降的現象，使市場中的參與者均產生了普遍的追漲情緒，體現在銀行方面則對抵押品的市場價值走向盲目樂觀，估值有失謹慎。　　從事後的分析來看：　　（1）買方是在巨大的房地產泡沫和次　　級貸款泡沫的推動下進行交易的，表面上自願，而實際卻是在巨大的房地產市場升值幻覺的影響下購買了自己本沒有消費能力的房地產，這種消費本身就是不理性的。　　（2）作為次級貸款借款人的房地產買方是否具有必要的專業知識並真正了解交易對象呢，這點並不確定。次貸借款人本來就是一些資信較差的社會群體，如償貸緩慢、信用低、生活坎坷、高風險等，他們對交易對象的了解程度可能比正常按揭貸款人還要少，因此，不確定性也更大。　　（3）交易雙方掌握的市場信息情況可能是相同的，也可能是不同的，但從事後來看，買方可能並沒有掌握市場的真實情況，因為買方在很大程度上忽略了市場價格下跌的因素。換言之，如果買方在交易時可以預料到房價下跌，則實際成交價格可能就會改變了。　　（4）買者是否因特殊興趣而出價呢，在經歷了將近10年單邊上漲的一片繁榮的房地產市場上，買方是否會產生對房地產的特別偏好呢，這也是不能確定的。　　因此，在上述諸多因素均存在較大不確定性的條件下，市場價值具有明顯的非理性特徵，依此為前提，結果可想而知。事實上，在美國房地產泡沫破滅前的一個階段，包括銀行在內的許多市場參與者在很大程度上忽視了房價下降的因素，忽視了市場周期的影響，因此都是缺乏理性的。銀行在對次級貸款抵押品的評估時，一定程度上放鬆了市場價值使用條件的要求，導致對市場價值的不當使用，結果使抵押品評估價值虛高，造成巨大的系統性風險。　　　　美國銀行對評估技術的使用與問題　　美國的房地產評估技術建立在發達的市場體系和活躍的市場交易基礎之上，已有近百年的歷史，經歷了經濟大蕭條和多次金融危機的洗禮，僅就評估技術而言是相對細緻而完善的，然而如前所述，正是過於對資本主義自由市場經濟的推崇和對市場價值作用的迷信，使美國銀行業在評估和審核抵押房地產價值這個環節出了問題。下面將以收益值分為全部產權價值（P0）、出租人權益價值　　（PLF）和承租人權益價值（PLH）三種類型，其關係為：P0＝PLF+PLH。不同類型的權益均可作為銀行的抵押品，但價值有所不同。對於出租人權益和完全所有權來說，收益包括持有期現金流入和期末轉售現金流；對於承租人權益，收益只能是持有期的現金流。直接資本化法是將估價對象未來某一年度的純收益除以適當的資本化率，或者乘以適當的收益成數來求取估價對象價值的方法。可見，美國銀行在評估抵押房地產時，將抵押品對貸款的保障分為了兩部分，即持有期經營收益對貸款按期償付的保障和轉售收益對貸款大額尾款的保障。這種保障價值存在的前提是，房地產市場保持平穩或上升，持有期的經營能夠按照預期保持下去，並且可以順利實現預期的轉售價值。相反，如果房地產市場出現拐點，房地產預期收益下降，則銀行貸款可能會同時失去這兩部分的保障。例如，我們假設在持有期的第三年房地產市場發生了轉折，投資人對市場的預期發生了下降，此時房地產正常經營收益將要或已經不能償還每期的貸款本息，按照理性違約理論，借款人可能被迫或主動選擇違約，此時銀行只有將房地產轉售。由於市場條件發生了變化，銀行能夠實現的轉售價值很可能也會小於原來評估預期的價值，銀行將因此承受貸款的損失。這種情況目前正在美國次貸危機中一再上演，在這之前，實際操作中，考慮到只有不斷上漲的房地產價值才能促成市場交易，估價師們受市場行情的影響往往選取相對樂觀的參數，因此估價結果在很大程度上有就高不就低的傾向。客觀上看，使用市場價值對於市場上可以承擔較大風險的房地產投資人來說並無不可，但對於銀行而言可能並不適用，銀行對評估價值的不當使用將會在市場轉折的時候造成貸款風險。以收益法對房地產價值進行評估的技術是美國評估界引為自豪的事情。美國估價師對房地產權益的分析、對收益率和資本化率的細分、不同風險的現金流與不同折現率的配比、不同來源現金流的分離技術等等均將房地產評估推進到如同"外科手術"一樣精確的水平。然而，先進的理念和技術在銀行具體應用當中可能會由於種種原因而導致方向性錯誤而帶來系統性損失，這是次貸危機給國內銀行抵押評估管理敲響的警鐘。與收益法一樣，美國估價師在使用市場法和成本法時，也是直接在市場上提取相關的價格及收益的信息，忽視了對房地產價值的長期分析。市場法簡單易行，但缺點是缺乏對抵押價值的分析。成本法雖然在技術上要求許多技巧和一些複雜的方法，實際上其估價結果仍然是市場價值的反映，因此也難以避免地受到以美國市場價值評估所固有的一些局限性的影響，即採用時點價格（或價值）而對於進行長期趨勢分析則缺乏動力。　　　　結論與建議　　美國次貸危機提醒國內商業銀行，吸取教訓，儘快建立抵押價值類型的標準以及金融行業的評估準則，將抵押品價值評估管理作為防範和化解金融風險的有效手段。通過對美國抵押品評估價值理念及評估方法的分析，我們得出以下結論：　　1.現代商業銀行的抵押品價值評估及管理，既從風險計量、資本量化的角度有效地防範了信貸風險，又在產品創新、衍生工具設計等方面創造出經營收益，在商業銀行經營管理過程中發揮著決策依據和價值尺度的作用。　　2.市場價值類型是一個時點價值，同時受到一些條件制約，評估價值有其直觀性、合理性，但銀行發放貸款憑藉的應當是基於市場價值基礎上的抵押價值，使用時要保持足夠謹慎，充分考慮貸款安全，並應結合市場周期以及長期的變化趨勢綜合判斷，以防止對市場價值的不當使用。　　3.銀行對抵押品價值的內部評估時，應注意不同評估方法在使用過程中各項參數使用的相對保守性，避免價值高估的情況。　　4.對市場未來的預期應保持謹慎原則。　　5.銀行應加強對抵押品監控和價值管理，及時發現市場風險和抵押品存在問題。根據我國銀行業抵押貸款及風險管理現狀，結合當前銀行抵押品管理的實際，為防範類似美國抵押品價值管理的系統性風險，改善抵押管理，我們提出以下建議：　　（一）及早建立抵押價值標準及抵押品評估準則　　銀行在抵押資產評估實踐中，更加重視抵押物價值的長期性和變現性，從而與銀行貸款抵押擔保的目的相吻合。同時，由於銀行經營管理的特殊性，對抵押品價值評估具有與一般社會資產評估並不完全相同的要求，如長期價值、變現能力分析、抵押品集中度及關聯度的監管要求、對貸款的擔保能力分析等。因此，只有儘早地建立起銀行（金融業）的抵押資產評估準則和一般規範，建立起抵押價值類型的標準（而不是簡單地採用市場價值），才能滿足銀行經營資本的要求以及全面風險管理的需要。可見，抵押品對貸款的擔保能力主要體現在其未來價值可能的保守邊際上。　　抵押資產評估對銀行而言，其作用主要體現在：（1）提高借款人的違約成本，降低違約概率；（2）減少風險暴露的餘額，降低違約損失。為達到有效抵押之目的，銀行應使抵押資產的評估價值具備如下特徵：　　1.長期市場價值標準。抵押品評估價值首先應該是一個長期的市場價值，而不能是一個時點價值。抵押價值應考慮到資產的長期存續性、當地正常的市場條件、最高最佳用途等因素，經過對資產的未來可出售性進行的謹慎評估得出資產的評估價值。在評估抵押品價值時應排除投機因素的影響。這也正是歐洲評估準則第6號所倡導的適宜於抵押資產評估的價值類型。這樣定義的抵押資產價值類型，應更符合銀行抵押資產的評估目的（如圖表1所示）。　　因此，抵押價值的長期市場價值標準主要特徵表現在：　　一是安全性。抵押貸款價值以安全性為首要目標，應該保證抵押資產在貸款全部還清之前的一段時間裡具有物質保障的功能。　　二是謹慎性。這是與安全性特性相伴而生的，要求評估師必須以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性為基本原則，從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響。　　三是持續有效性。市場價值反映的是公開市場上在某一時點存在的最可能實現的價格水平。而抵押貸款是一個較長期的、具有確定性的商業行為，抵押貸款價值需要充分考慮當前和未來的市場因素變化的影響以及由此帶來的風險，並對未來出售的可能性進行估計和判斷。在評估時必須以整個貸款期間的價值有效性為基準，考慮抵押資產的穩定和持續性特徵。　　四是替代性。在確定抵押價值時，如果同一種資產，在評估基準日或貸款到期日之前的某一時點可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種，則應選用較低的一種，即對於銀行抵押價值替代能力強的。不但要考慮評估時點的價值，還要考慮貸款期間內轉售的可能性。　　2.變現價值標準抵押價值應重視變現能力的分析，以未來最有可能的變現價值（折現）作為確定價值的一個標準。　　由於抵押貸款是抵押人以其合法的資產以不轉移佔有的方式提供貸款償還的擔保，由金融機構向借款人發放貸款，當借款人不按期償還或無力償還貸款時，銀行有權依法以抵押的房地產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償從而實現抵押權的法律行為。因此，銀行對抵押資產評估的目的是估算抵押品的實際擔保能力，即當債務人不能履行債務時，以處置抵押的資產變現所得的價款優先受償而保障債權的實現。因此，在評估抵押物市場價值的同時還應該充分評估抵押物的變現能力，從而控制貸款銀行的資本風險。　　3.便於數學模型分析　　商業銀行應結合不同類型抵押品的特點，建立起抵押品評估資料庫，通過對抵押品在貸款存續期間價值變化、變現情況、實際擔保能力、變現周期（與貸款期的關係、變現時間長短）等數據進行長期、系統的跟蹤分析，找出確定抵押價值的一般規律，運用數學的、統計的方法，構建抵押價值評估與監測分析的模型體系，量化分析指標，提高抵押貸款決策的科學性。　　（二）注意價值的跟蹤監測和事前預警銀行對抵押資產應實施風險動態管理。由於抵押資產的價值不斷波動，如果在合同期間，抵押資產的價值小於貸款合同的價值，那借款方的理性選擇便是違約。因此銀行必須強化抵押品價值的全過程動態監管，對抵押品價值進行全過程的、動態的、連續性的跟蹤和監控。　　1.在貸前重點考察抵押品的合法性、有效性、可靠性和流動性，建立中介機構的准入和淘汰制度，防止價值高估。　　2.貸時加強對抵押品的審核，由具有專業資格的內部人員對抵押品進行全面複核，合理設定抵押率與合理規劃貸款期限。　　3.建立抵押品從抵入到處置全過程動態監控機制，及時發現風險隱患。通過開發抵押品監控系統，實時監測抵押品實物及價值情況，結合建模及債項評級的需要，及時進行抵押品數據維護，為決策提供必要的信息支撐。對中長期貸款定期重估抵押品價值，在抵押品出現價值下降和實物毀損時，及時要求借款人恢復抵押品價值、追加抵押品或採取收回貸款等有效措施，確保貸款存續期內的任一時點抵押品的足額有效，爭取在出現問題的前期進行化解。　　4.切實落實分期還貸制度，逐步降低銀行貸款風險暴露的餘額，提高抵押的覆蓋率。　　5.注意發揮事前預警的職能，當發生特別關注事項時，重評監控周期未到期仍需對抵押品進行價值重估。　　（三）建立內部專業評估隊伍　　商業銀行抵押品價值評估管理的各項職能的發揮均是建立在專業的評估諮詢機構和大量的高素質人才的基礎之上的。當前我國商業銀行迫切需要建立起適合本行實際的獨立的內部抵押品價值評估機構和專業的內部評估管理隊伍。只有這樣，才能實施精細化的抵押品價值監測管理，才能推動適應《物權法》要求的動產浮動抵押、應收賬款質押等創新型金融產品的設計和開發，也只有這樣，才能創造出有利於風險分散的抵押金融衍生產品，從而真正發揮抵押品價值管理的防範風險、增加收益的作用。
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