淺析小區車庫、車位、牆體的物權問題

來源：無訟閱讀 作者：魏捷（廣東仲馬律師事務所）

近年來，有關小區車庫、車位以及牆體的歸屬、使用、收益等問題產生了諸多法律糾紛，各地政府、法院對此的做法、行政法規、判決不一，本文著重查找、引用佛山、順德政府的規定及判決，以及廣東省高級法院的判決，供大家參考。

現實生活中停車位的類型複雜，既有常見的地面劃線車位、地下車庫，也有屋頂平台車位、首層架空層車庫等，這些不同形式的車位、車庫建造所需的成本不同，所佔用的空間位置也有差異。

對於開發申報規劃時明確了獨立的用地面積和建築面積的車位車庫，因為有產權證書，在歸屬、使用及收益基本不會產生矛盾，但對於沒有權證的車位、車庫，產生法律糾紛的可能性就比較大。故本文所探討的是指沒有、不能取得產權證書的車位、車庫，分述如下：

一、地下車庫（位）

《物權法》第一百三十六條規定：「建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。」此為地下車庫（位）與商品房同樣具有獨立使用價值，可以成為所有權客體的法律依據之一。為例

1、計入分攤的車庫（位）。開發商報建時就將地下車庫（位）作為小區配套設施，並且將地下車庫（位）面積計入分攤，這種情況下業主支付價款取得專有權的同時已取得了共有部分的共有權，應屬業主共有。

2、人防車位。根據防空法等行政法規，開發商必須建造一定面積和空間的人防工程作為小區配套，以滿足抵禦戰爭、地震等避險需求。人防空間在和平時期用於開設商場、停放汽車等用途，又產生了人防車位的稱謂。該種車位外觀，從使用的角度而言，和普通車位並沒有任何區別。唯一可區分的是，人防工程車位的區域裝有一道特別的鐵門，比較厚重，需要滿足一定的防護和密閉功能。

（1）關於人防車位的所有權，各地規定不一。重慶、上海、廣州，就採取將人防工程產權劃歸開發商所有，但北京市、江蘇省有關文件則規定人防工程產權歸國家所有。具體在佛山，目前所能搜索到從判決書是佛山市中級人民法院（2016）粵06行終215號《行政判決書》（見附註一）認為：「人防車位屬於業主共有，尚沒有法律依據」，認為人防車位屬於人民防空設施的一部分，根據《人民防空法》第五條「人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有」的規定，開發商作為投資者，由開發商使用、管理和收益。

（2）在佛山，既然開發商對人防車位具有處分權，但是如何行使，是出租還是出售？根據順德區國土建設和水利局網站信息，對於人防車位，開發商只能出租不能出售。為迴避該規定，許多開發商避開出售字眼，用一次性收款的20年長租合同（20年期滿後無償繼續使用）代替銷售合同，但稅務局會認為該交易實質為銷售，應一次性確認銷售收入並報稅，見（2015）佛順法行初字第53號判決（附註二）。法院認為實質是銷售，故支持了稅務局的行政處罰。

（3）關於是否可以辦理產權證書，各地規定不一。1.順德。順德政府對人防車位不予辦理房產證。2.廣州，可以辦理產權證書，可以出租、銷售。見《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》第九條「人防工程中車位、車庫的房地產權證，需註明相關使用注意事項」。該注意事項大致是：「如果碰到戰事、災害等情況，人防工程的車位要無償回收」。

3、機械停車位。可以查到的是廣州政府的規定。依據《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》第十三條房地產開發企業或者其他房地產開發單位開發建設的機動車機械停車位只能出租，不能出售，並應當首先滿足建築區劃內業主的需要。

二、地面停車位

無產權證書的地上車位，歸屬最為複雜，是現實當中爭議最常見的類型。該類停車位，不屬於計入容積率的地上建築面積，不能辦理產權登記手續，只是在政府審批中顯示該地塊規劃為車位用途。

對於該類車位權屬，開發商與業主產生爭議，實踐中開發商往往在商品房買賣合同中約定權屬歸開發商。故開發商主張依據《物權法》第七十四條規定第二款「建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定」，以此為由主張權利。

1、政府的態度

業主與開發商產生糾紛後向政府尋求解決，很多地方政府的書面回復都是照抄幾段物權法條文，最後講「通過司法途徑解決」。

但某些地方政府會直接表明態度、確認歸屬，比如在重慶市第五中級人民法院（2014）渝五中法民終字第0551號民事判決中顯示，重慶市萬盛區房地產管理局作出《關於反映立泰大樓公共區域權屬不明問題的回復》（萬盛房發［2008］58號），該回復記載：該大廈的停車場土地面積已計入業主公攤面積，屬於全體業主共有。

2013年7月15日，重慶市萬盛經濟技術開發區國土房管局作出《關於萬盛大廈業主委員會信訪事項的答覆意見》，該答覆意見記載：萬盛大廈小區院內在規劃設計時設計了停車位，按照土地使用管理規定，地面積分攤到各業主。所以，小區地表使用權歸全體業主共同所有，由業主共同管理。

2、司法途徑

各地法院判決中，對於廣東律師而言比較有借鑒代表意義的是廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一提字第120號民事判決書。該案經梅州市二級法院審理，均認為訴爭車位的歸屬，應適用《物權法》第七十四條規定第二款，權屬歸開發商所有。

但廣東高院再審審判思路，首先向各級政府部門發函詢問訴爭土地的性質，政府回復「涉案環保停車場佔用的是金駿花園小區公共綠地的面積」，故高院認為停車位佔用的是業主共有的公共綠地，依照《物權法》第七十三條「建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、共用設施和物業服務用房，屬於業主共有」的規定，涉案停車場應屬金駿花園小區全體業主共有。

其次，對於規劃，高院認為政府規劃僅決定用途和功能，涉案環保停車場經過規劃審批一節並不能作為認定其屬金駿公司所有的依據。再次，高院認為涉案停車位在全體體業主共有的綠地之上，不能獨立取得產權證書，不能成為金駿花園院內具有獨立產權的物業，故根據《物權法》第七十條的規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，判決駁回了開發商的訴請。

目前，多地法院判決認為：有關部門規劃地面停車位的用途，與小區道路、綠化等規劃用途一樣，是確定小區內公共土地的使用方式。地面車位，屬於物業附屬設施，不能辦理產權登記，其本質屬於土地使用權的範圍，地面停車位屬於業主行使土地使用權的形式之一。但規劃與權屬無關，權屬的確定應當依據物權法的規則來進行。

根據最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第二條，車位等特定空間，應當符合雙獨（構造上的獨立性、利用上的獨立性可以排他使用）、能夠登記成為特定業主所有權的客體，方能認定為物權法第六章所稱的專有部分。

因此，訴爭車位的歸屬，應先審查其佔用土地的性質，如屬於佔用公共綠地或公共場所建設的，則其歸全體業主共有。不能證明是佔用公共綠地或公共場所建設的，則需依據規劃、合同等綜合認定。

三、關於規劃後新增車位

《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用若干問題的解釋》第六條規定：建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱的車位。

如何理解該條款？有人理解為：業主共有車位必須符合「規劃外」、「增設」的要件，如果是規劃內的車位，即屬於開發商所有。筆者理解為：確定車位所有權的標準與是否在建設之初納入規劃無關，而應從車位是否佔用業主共有的道路或者其他場地加以判斷。

共有道路上在規劃時被劃分為車位與後期增加車位在性質上並無不同，無論「規劃內」、「規劃外」，只要是佔用業主共有的道路或者其他場所就應當認定為業主共有。但是否可以辦理產權證書，要由房產部門根據《不動產登記條例》、《房屋測量規範》等確定，根據各地政府部門官網的回答，一般來講要求是：一是位於小區內某個三面有圍護的集中區域內，且報建時獲得規劃許可而建成的有獨立建築面積（不是人防工程、消防通道，不計入小區公攤面積）的車位；二是要求層高2.2米及以上。根據《房屋登記辦法》第十條「房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用並且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間」。層高2.2米及以上的車位符合房屋登記基本單元的規定。

四、關於單個業主通過商品房買賣合同約定建築物（包括車庫）牆體等屬於開發商所有是否有效

實踐中，開發商往往在商品房買賣合同中約定小區建築外牆面等歸開發商，用於設置廣告等用途。對此廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一提字第120號《民事判決書》認為該約定屬於《合同法》第四十條規定的「提供格式條款一方免除其責任，加重對方責任、排除對方主要權利」的情形，應認定為無效。

筆者認為即使全體業主都分別與開發商有此約定，也屬於無效約定。理由：

1、建築外牆面屬於共有。依據①《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分。②建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第三條規定的共用部位也包括了內外牆體和戶外牆面。③建設部《城市異產毗連房屋管理規定》規定「異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，並簽訂書面協議。④廣東省物業管理條例第七十條本條例所稱共用部位，是指屬於業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外牆面等。

2、對於共有物的處分應取得共有人同意，任何單一的共有人不能就共有部分單獨進行處分。依據《物權法》第七十六條下列事項由業主共同決定：（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。另依據該條，決定該類事項當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。故開發商與單個業主的約定應屬無效。