深國商資金術：銀行信託頻切換 皇庭廣場難救債務(14.4.28)

4月25日，深國商發布一季報，虧損從年初的1896.4萬擴大至3832.5萬元。不久前，公司股東大手筆質押貸款，實際控制人及控制公司質押股份比例高達99%，資金窘境不言而喻。

與此同時，深國商深陷中投信託、西部信託數億債務，工商銀行、農業銀行以及建設銀行也成為其巨額債主。

銀行信託渠道交替還債

今年3月，深國商向中投信託借款12億元的一年期貸款到期。為歸還這筆債務，深國商向西部信託尋求同等金額的信託貸款。其中8億元的貸款期限為兩年，4億元的貸款期限僅有半年。根據相關公告，這筆債務成本也從9%的年利率上升為10.8%。

這種「短貸換長貸、高息換低息」的做法已為深國商熟用多年。所獲資金持續流向深國商佔比90%的核心資產：皇庭廣場項目（原為深國商晶島國商購物中心項目，2010年11月30日改名）。

理財周報記者了解到，皇庭廣場定位於深圳的高端購物中心，位於深圳福田CBD，商業建築面積約8.06萬平方米。由深國商控股子公司融發公司開發。該公司1985年成立，註冊資本500美元，主營業務是經營房地產業。深國商持有融發公司60%股權，另一個股東Powerland HoldingsLimited持有40%股權。

融發公司利用皇庭廣場作為融資項目，從2010年7月開始上演高息換低息的大戲。

2010年，融發公司向渤海信託融資13億元，借款期限為12個月。根據協議，借款利率約定為，半年以內年利率9.18%，期限超過半年以上的，年利率為15%。

根據融發公司2009年審計報告，該公司當年凈利潤虧損4870.5萬元，資產負債率為115%，該筆借款主要用來償還以前公司債務，其中3.75億為償還建行前期借款。借款後公司資產負債率基本不變。

深國商將這筆融資視為生死攸關的一幕。並在2010年7月19日表示，「如此次借款不能成功，公司將陷入短期債務危機，經營資產也將陷入被查封拍賣當中。尤其在當前國家宏觀調控條件下，公司獲得融資將更加艱難，可能陷入癱瘓中。」

貸款如約而至。一年後的2011年6月，渤海信託貸款也逼近期限。為及時歸還這筆貸款，融發公司轉向銀行渠道貸款：從建設銀行深圳分行獲得12億元。不過，僅歸還渤海信託其中10億元。

2012年3月，深國商再次從銀行渠道切入信託渠道，拋出向平安信託舉債12億元的方案，以高息信託融資頂替原先的銀行和信託貸款。

過程一波三折。根據該公司2012年相關董事會和股東大會議案，原擬同意融發公司向金融機構借款不超過17億元，最終縮水為12億元。

對此，深國商表示，經過多次談判和溝通，與銀行爭取了較為優惠的還款方案，融發公司只需歸還原銀行借款12億元中的7億元，剩餘的5億元仍按照原借款期限和借款利率使用和還款。

從2010年至2012年，融發公司滾動借款37億元，其中明確指出用以借新還舊的資金達20億元。至此，融發公司的負債情況轉為，平安信託貸款12億元，建設銀行深圳分行貸款5億元。

2013年3月，中投信託加入深國商的債務漩渦。這是該公司少見的以低息置換高息的債務安排。深國商表示，本次借款置換後，利息降低，每年可為融發公司節省財務費用約1900萬元。

今年4月，中投信託這筆貸款也面臨到期。融發公司用一貫的新債置換手段，向西部信託貸款12億元來頂替。不過，截至該公告日，僅收到新貸款8.7億元。

過去一年，融發公司在銀行渠道的貸款也變得比以往艱難。其主要債主是工商銀行和農業銀行。

2013年5月，融發公司再向工商銀行深圳南山支行貸款7億元。資金用途與此前多次類似：「主要用於償還融發公司前期借款和皇庭廣場開業前的裝修、招商和前期推廣工作」。

2013年年報顯示，為獲取工商銀行這筆7億元的貸款，深國商支付了735萬財務顧問費。按照借款期限平均攤銷，去年攤銷近80萬元。

2014年1月，融發公司與農業銀行深圳分行國貿支行簽訂最高額綜合授信，獲得長達15年的12億元長期貸款。貸款條件是，抵押皇庭廣場房產證，借款利息為同期貸款基準利率上浮18%。目前，融發公司僅收到7.7億元貸款。

股東質押99%股權虧損近4000萬

近期，深國商的融資動態改為股東大手筆質押貸款。

4月1日晚間深國商公告，公司董事長鄭康豪及其控制的百利亞太投資公司、皇庭國際集團，已將手上持有的部分深國商B股質押給渤海信託和北京銀行深圳分行，質押數3430.77萬股。如果加上此前已經質押的股份，合計已達4550.69萬股，也即是說，鄭康豪及其控制公司持有的深國商股份中，98.69%都已質押。

4月25日，深國商發布一季報，虧損從年初的1896.4萬擴大至3832.5萬元。深國商稱，虧損的主要原因為大型購物中心均有一定的培育期。公司核心項目皇庭國商購物廣場於2013年12月25日開業，因開業時間較短，商場尚處於推廣和培育期，營業收入少以及財務費用有所增加所致。

理財周報記者查閱深國商年報，截至2013年末，皇庭廣場已簽約的商戶面積已經佔到總出租面積的60%。實際上，截至目前正式營業的商家還並不多，多數處於裝修階段。

皇庭廣場能否成為深國商脫胎換骨的資產，尚待時日觀察。不可否認的是，深國商債台高築，債務壓力與日俱增。

2013年報顯示，深國商一年內到期的長期借款9371萬元，長期借款6億。可用於支付貸款的貨幣資金12.2億元，但至少12億元為新借銀行債務，實則已嚴重資不抵債。