拒繳物業管理費：沒有什麼理由能成立！轉起來

記者 董小軍 通訊員 梅生

來源 寧波日報

據市中級人民法院統計，最近幾年，全市各基層法院受理的，因業主拒交物業費用引出的訴訟呈持續上升的趨勢，各案件矛盾雙方的焦點都驚人一致：業主往往以物業管理存在缺陷、自己沒有入住等為由拒絕交納物業費用，他們認為這樣的維權行為理所當然，但法院的判決卻與他們的想法相反。顯然，在關於物業費用的繳納上，有著太多的認識誤區。

[案例]

兩年多前，胡小姐在江東購買了住房，但一直沒有裝修，更沒有入住。2015年3月，胡小姐收到法院的傳票，原來是小區物業公司以其長期未交物業費，提起訴訟追討。對此，胡小姐並不在意，她認為，自己並沒有搬入居住，也沒有享受任何服務，為何要繳費用？豈料，自認為勝券在握的胡小姐卻被法院判處必須支付物業費用。

[說法]

物業管理費又名公共服務費，是指物業公司為業主或者物業使用人提供公共部分衛生清潔、場地綠化、公用設施設備維修保養、公共秩序維護、安全保衛等具有共同性質的服務，所應該收取的費用。因它具有綜合性，無法逐項分割計算，決定了它並不因為個別業主沒有入住而減少，即使個別業主的房屋空置，但物業公司對公共部分的工作量沒有減少，如保安照常站崗、巡邏，綠化、保潔人員依舊澆花、除草、清掃、清運等。所以，無論業主基於什麼原因沒有入住，都仍應繳納物業管理費。

[案例]

2015年7月，北侖某小區業主肖女士因拒絕繳納物業管理費被物業公司告上法院。肖女士稱，小區管理混亂、衛生狀況很差、盜竊案件時有發生，業主們對此都深感不滿。為了證明自己的說法，肖女士還向法庭提交了照片等證據。儘管如此，法院仍然判令她補交所有物業管理費和相應的滯納金。

[說法]

最高人民法院相關司法解釋規定：「物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。」但必須明白，這裡所說的追究物業公司的違約責任，是指業主必須通過一定的合法程序，來獲得應有的物業服務，而拒交物業費，不是一種合法的手段。也就是說，追究物業公司的違約責任與拒交物業費所產生的法律後果之間，是兩個不同的概念。

物業經營牟利與物業管理費無關！

[案例]

鄞州一小區的物業公司，為增加收入，未經業主委員會同意，將兩間面向街道的小區活動室改建為店鋪出租。小區業主楊先生認為，物業公司無權處分活動用房，其所得收益應歸全體業主所有，但物業公司對楊先生的意見不予理會，楊先生一怒之下以拒絕繳納物業管理費相對抗。此事後來鬧上法院，楊先生被判敗訴。

[說法]

《物業收費辦法》第十八條規定：「利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。」物業公司私自將小區活動用房改成店鋪出租牟利，企圖佔用租金的行為，的確必須糾正。但楊先生只能通過業主大會或業主委員會處理此事。如果對處理不服，則可以以受害業主的身份提起訴訟，而不能以拒不繳費的方式來對抗。

[案例]

向女士從開發商處購得住房時，小區的房屋已被售出90%，成立不久的小區業主委員會與物業公司簽訂了《物業管理服務合同》，約定了收費標準。向女士認為物業收費偏高，而自己並不同意與物業公司簽訂物業服務合同，並以此為由拒絕繳納物業管理費。今年6月，物業公司向法院起訴，要求向女士繳納物業費，法院經過審理，支持了物業公司的訴訟請求。

[說法]

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：「建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。」可以看出，只要業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同，不管業主本人是否與物業公司簽約，都應依據合同規定的服務價格交納相應費用。一位律師對此解釋稱，業主委員會的成立已經履行了相應的法律程序，它完全有權代表全體業主履行相關事務，即使個別業主不同意，也不能改變業主委員會的決定。

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