世紀末中國人口剩6億，房子多到沒人住？

07-21

作者：美房網主編

關於房產，業界有句經典的論述：短期看政策，中期看供需，長期看人口。此言不虛，人口，決定未來的發展潛力，決定樓市的需求，對當下政策的制定也有重大影響。我們前面有專門文章論述過人口對房地產市場的影響，指出人口凈流入，尤其是人才凈流入越多的城市房產投資價值越大。

但是，據2015年全國1%人口普查結果顯示，中國育齡婦女的總和生育率僅為1.047，學界判斷中國未來不但人口老齡化將越發嚴重，而且總人口會大幅減少。

近日，一項聯合國的調研數據又廣泛傳播：聯合國人口署發布的《2015年世界人口展望》，對本世紀末中國人口數的預測值為6.13億。

6.13億，也就是說相比現在，未來80餘年中國人口將減少一半以上！也就是說住房絕對需求量將減少一半以上！想到現在高漲的房價，密集的高樓，層出不窮的調控，甚至囂塵上的房地產崩盤論，很多人可能不禁要問，未來房子多的沒人住？樓市真的要崩盤了？房地產真的沒投資價值了？

首先筆者要聲明，筆者不是人口學家，不敢對未來人口發展做詳細的預測，只是想指出兩個事實：筆者相信中國未來人口總量會下降，但目前人口還是呈增加趨勢，轉為下降可能還得一些年頭；《2015年世界人口展望》我未能找到原文，網上的相關報道數據有出入，所以筆者暫時未能驗證6.13億這個數據是否準確。

那麼，即便6.13億符合八十多年後的事實，這對當前房地產市場影響很大嗎？80多年之後，別說你的房子目前還是70年產權，即便以後轉為永久產權，大家也別忘了社會發展的影響。君記否，40年前大陸還沒有房地產開發交易？君記否，你的住宅從小平房到六層樓，到高層電梯房，到別墅，換了多少代？君記否，城市發展日新月異，每天都有樓被拆，每天都有樓建成？

擔心世紀末人口對房地產的影響，筆者只能想起一句俗語：咸吃蘿蔔淡操心。以80年後的人口衡量現在的樓市，是覺得城市不會發展了，是覺得經濟不會變化了？是覺得世紀末人們還住現在的房子？相比之下，另一項關於人口流動的研究對我們投資房地產更有參考價值。

2011年中國大陸人口13.47億，到2016年底變成了13.82億，累計增加了3565萬人，相當於新增一個加拿大、一個半澳大利亞的人口。那麼，這統計學意義上新增的三千多萬人口去哪了呢？有學者統計了近五年中國100座大中城市常住人口的變遷。研究發現，過去5年有11座城市人口凈增超過50萬，也有8座城市人口負增長。

5年凈增人口超過50萬的城市來源：智谷趨勢

5年人口負增長城市來源：智谷趨勢

不用說，人口負增長的城市如果沒有重大社會變動或政策利好，房地產肯定是沒有投資價值的。

筆者更關心的是，2012年北上廣深外來人口佔比分別是37.4%、40.3%、36%、72.7%，5年後北上廣深外來常住人口佔比分別是37.2%、40.5%、38%、66%。據筆者之前的統計，深圳歷年人口吸引力已經高居全國前列，它的外來人口佔比下降應該是大量外來人口落戶造成的。而北上廣外來人口佔比幾乎沒有增加，這佐證了筆者的判斷——城市容量逐漸飽和，高房價造成巨大生存壓力，城市吸引力在下降。接下來，北京、上海在人口政策上肯定以人口結構優化為主，此次北京租賃住房遲遲沒有大動作，反而推出共有產權住房，正是調整人口結構的表現。所以，北京、上海房產投資需謹慎，可以重點關注承接其溢出資源的周邊城市。筆者之前已有大量文章從各個層面詳細論述，大家可翻看參考。至於廣州，近年發展放緩，在一線城市有特殊性，筆者未曾深入研究，在此不做判斷。

另外，上面提到的其他7座人口凈流入50萬以上的城市，其房產非常值得關注，但要找好布局時機和物業。還有西安，過去五年新增人口31.9萬，人口增長呈加速態勢，而過去一年的房價卻出現了負增長。可以判斷，未來房地產非常有投資價值。筆者本身是西北人，家離西安近，對西安的城市發展更是深有體會，只等著有錢了趕快在西安買套房。

總的來說，中國的城市發展已經進入調整期，近來各個城市的樓市政策是新一輪的人口資源大掠奪和大分配，分配完成後將形成新的城市發展格局。關於這一點，筆者計劃等更多的城市出台相關政策後將做一深入分析。總之，當前來看，人口大量流入的城市房地產前景總不會太差！

關於美房網投資俱樂部更多房產投資技巧，區域價值等專業化分析諮詢（mkbjf02）。

鄭重聲明：本文在美房網深圳站首發，是美房網深圳站的原創文章，歡迎轉發，不歡迎轉載。如需轉載請保留本版權說明。