樓市調控加碼，房價會漲還是跌？

日前，樓市調控加碼，多地樓市哀嚎一片，各種唱衰論不絕於耳。但是隨著任志強房價大漲說的流行，房市將向何處去，再次引發人們的關注和熱議。我同意任老師的看法。 不過，財經女俠葉檀老師卻提出了截然不同的觀點，認為房價大漲用腳趾頭都知道不可能。 文中引用了大量數據，對樓市的狀況作了全面解讀：如中原地產研究中心統計數據顯示，「十一」黃金周結束，一、二線熱點城市成交量為2014年以來最低。北京，上海二手房網簽均是2009年以來的歷史最低值。調控8個月，北京，上海新房銷量同樣屢創新低。 但是，前8個月，全國去庫存的面積達1億平方米，主要在三四線城市和小城鎮。8月末，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。 去庫存厲害，房價上漲更厲害。前八個月，商品房銷售9.85億平方米是同期歷史最高紀錄，7.8萬億元金額刷新了歷史同期紀錄。 政府對此採取的舉措是，將房價跟GDP掛鉤，不準漲，不準崩盤，誰崩誰負責。通過去槓桿限購，限售來達到穩定房價的目的。整體看來，文中更認同調控的作用，認為沒有買賣就沒有傷害，房價，既不會大漲也不會降到哪兒去。 此種說法看似有道理，但是，當庫存已經不夠時，限購是否依然能夠持續？如果不能，那談何沒有買賣就沒有傷害？ 政府債務負擔沉重，迫切需要賣地還債，房市一直被人為打壓，地方債要如何解決？ 銀行有天量房地產貸款，如果房地產一直都不溫不火，甚至變相只退不進，開發商撐不住了，借款買房的人受不了了，銀行會怎樣？ 財政國家不兜底，房地產又限制得不能動彈，長期搞，政府和銀行都招架不住。這才是釋放流動性的真正目的，無論以何等名義。 當然也許有人會說保持現有房價就可以啊！問題是保持不了。假若非要如此，政府債務的窟窿會越來越大，舊的還不上，新的也借不了，還有大量的利息，如何辦？ 銀行主要盈利源就是利息差，時間對每一筆貸款而言都是錢，貸款長期還不上，貸不出，怎麼耗得起？ 我們去槓桿的同時還在針對一部分支持的產業加槓桿，美其名曰促進中小企業發展，但最後，這些錢都會曲線救國，通過各種方式迴流到房地產，很難控制，所以，房價一定會漲。 另一種情況：實體經濟慘淡，股市溫吞，債市，匯市無多少投機標的，PPP項目虛多實少，大量遊資無處可去，同時購房預期越打壓越高漲，那麼，這些錢會往哪兒去？ 很顯然，繞不開房市。這也是定向降准，釋放流動性並不可靠的原因。 最後，房地產是自由競爭的市場，進入和退出短時間會受政策影響，長期還是看行業的平均利潤率，不是朝三暮四的打壓政策就可以泯滅開發商攫取利潤的熱切心火。從各地屢創新高的土地的成交量和低價可以看出，開發商對樓市未來仍然相當看好。 青山遮不住，畢竟東流去。不過房價上漲會從火箭式躥升，變成波浪式上漲，漲一下，控一下，漲一下控一下，整體一定會上漲，長期看，漲幅會較大，毫無疑問。 否則，真正的降房價是放開土地供應，大量配建公租房，再不行，借鑒重慶的地券政策亦可？為何不做？再不行，共有產權，租售同權，雄安房地產新政均可借鑒，為何不用？ 即便真的如此，政策落地也需要時間，顯效更有滯後期。新舊政策之間接駁亦非易事，而且很有可能遭到既得利益者的強勢反彈，故而短期內難以依賴。 更為重要的是：我們的新經濟正如火如荼，方興未艾，但尚未成氣候，房地產仍然是當之無愧的支柱產業，王健林預判，至少還有八到十年的好日子能過，現在就覺得它日落西山，似乎太過著急。 百足之蟲，死而不僵，何況房地產是上遊行業，牽涉了下游200多個行業的就業，我們的國家就是通過土地財政才初步完成原始積累，嘗到這麼多甜頭，豈會輕易放棄？ 況且，我們的城市化率離發達國家還有遙遠距離，城鄉二元經濟結構長期不能改變，經濟靠房地產拉動仍是事實，房地產行業依然是比較好的行業，並非我們認為的那樣不堪。 而房價一旦暴跌，房地產崩盤，與它牽涉的行業都要沒落，這些行業幾乎佔據了主流社會的絕大多數，所以，屆時，海量的普通人將不僅僅是失去房子，而是失去工作，淪入赤貧階層。人無恆產則無恆心，會出什麼事，不敢想像。 所以房價不能跌太多，甚至不能跌，尤其在經濟低迷時。但是房價大漲，也會損害經濟的進一步發展和民眾的切身利益。 基於此，政府隔三差五調控，不斷強調房地產的居住而非投資屬性，但又只揚湯止沸，而非釜底抽薪，其實是為其它產業的發展和經濟轉型，做了以時間換空間的事。不能一步到位，是保民生，不能一飛衝天是防泡沫，基本是如此。這也可以解釋目前官方的調控邏輯。 但是，目前各主要城市目前也在不斷發展，各種傳統，新興項目，業態不斷在落戶，經濟基本面有復甦跡象，利好消息不斷，各種搶人政策也在不斷推出，這就是房價上漲最可靠的基礎。三四線城市和小城鎮的房價已進入上漲區間，未來主要城市房價上漲，也必將出現外溢效應，導致房價進一步上漲。 綜上所述，任志強老師的說法更準確。
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