養老公寓市場的興起正當其時！多產業結合將形成閉環優勢！

近半個世紀以來，世界人口老齡化加劇，中國亦加速進入老齡化社會。根據國家統計局的數據顯示，截至2017年底，全國的老年人撫養比達到17.6%，且這一比例還在逐年上升，並在未來5-10年保持升勢。

同時，在中國一線及部分二線城市，一些有條件的老人對於養老服務的需求，從一張養老床位向一套房、一種服務、一種生活方式發生轉變，由居家養老向機構養老轉變。加上老年人養老費用的承擔者，也就是其子女正處在事業黃金期，因此養老公寓市場的興起正當其時。

仲量聯行大中華區另類投資總監邢一昊表示，目前中國養老公寓市場的參與者主要分為四類，包括開發商、險資、運營商及其他類型投資者。

其中，開發商由於自身業務拓展以及盤活存量資產領域的需求，在養老公寓方面早有布局，如萬科、恆大、招商、華潤等國內龍頭房企，不僅早已有養老產品面市，有的甚至專門成立了養老事業部。

險資方面，在政策支持和鼓勵下，泰康、太平保險集團、中國人壽、中國平安等險資巨頭都在試圖搶佔國內一二線城市的醫養市場。

從單一開發商到複合投資運營商

目前國內養老地產市場，既不缺開發商參與，也不缺資金，最缺的是有經驗、有品牌的優質運營商。值得關注和肯定的是，目前與養老地產相關的參與者對自身的角色定位越來越明確，投資者、建造者、運營者開始分工合作，運營商的價值開始凸顯。

從險資為代表的資本角度來看，2016年開始，國內大型保險公司開始紛紛併購海外優質養老運營機構，包括合眾人壽、中國太平等險資集團通過成立合資公司等方式，將海外成熟的養老運營經驗和模式引入國內；社會資本併購養老品牌的案例也不斷湧現，例如宜華健康收購親和源、光大控股收購匯晨、中金收購夕悅、首開攜手寸草等。

這些資本併購案釋放出一個很重要的信號，就是在養老地產領域，投資人已從單一的投資商轉型為擁有自身運營服務品牌的投資運營商。資本從以前收購養老物業、設施等資產，轉移到關注運營服務能力，這也將是行業發展的一大進步。

細分市場尚待縱深發展，多產業結合形成閉環優勢

仲量聯行認為，未來養老公寓的發展將在兩個維度上進一步細分，縱深發展：

一方面，將「活力長者」與「長期照護」人群進行概念上的區隔，養老公寓產品也應由此進行細分。大部分55-75歲的長者群體，真正的需求並不是「養老」，而是「退休後的精彩生活和健康管理」；75歲-85歲或以上的長者，才真正出現「養老」需求——即失能半失能和失智老人的護理型養老需求，他們才需要長期照護服務。

另一方面，不同城市對老年公寓產品的需求不同，一線城市和二三線城市也將在不同的產品線上縱深發展。一線城市的養老觀念相對超前，養老公寓的發展主要圍繞低齡老人「退休生活和健康管理」和高齡老人的「照護需求」，產品類型主要包括嵌入式社區型老年公寓、醫養結合的獨立養老機構、以及各類照護機構等；而二三線城市則更多以「保險+旅遊+養老+住宅」的模式，在滿足一部分養老需求的同時，兼顧投資、度假等其他需求。例如三亞憑藉得天獨厚的氣候條件和成熟活躍的投資氛圍，已在二線城市市場中脫穎而出。

此外，運營商也會進一步細分和整合，行業間的併購更加頻繁。資本方、建設方、運營方以及人才培養機構等各方力量聯手，資源整合與併購升級將為養老產業下一步的快速擴張奠定基礎。大浪淘沙，隨著養老行業不斷地成熟發展，優質的運營品牌將會逐漸浮現，並佔領更多市場份額。

「目前國內養老地產的發展空間巨大，並且有賴於政府進一步打破諸多政策壁壘。」 邢一昊表示，在融資方面，亟待養老專項資金、產業併購基金以及證券化政策的破冰，幫助投資人分散風險、提高回報率，同時增加運營維護的預算；在土地供應及存量房改造方面，希望政府能夠給予更多政策支持，降低物業獲取成本；而稅收方面能否給予合理的優惠政策，則直接影響到養老公寓的盈利水平和長期發展。

不可否認的是，中國養老產業尚處於起步階段，機遇與挑戰並存。無論是居家養老、社區養老還是機構養老，都應圍繞養老模式細化服務，不斷創新，構建具有自身特色的產品線、服務體系及產業鏈。

仲量聯行持續關注另類資產投資市場

仲量聯行最新報告中對另類資產的範圍做出了定義，特指較之辦公樓、零售地產、酒店式公寓等傳統物業類型而言，範疇相對小眾、發展階段相對初期的一部分投資物業類別，例如自助倉儲、數據中心、學生公寓、養老公寓等。

「亞太地區的人口結構和宏觀趨勢相比世界其他地區有極大的不同，也因此推動了對另類資產的投資需求。與傳統的房地產投資相比，另類資產提供了更具潛力的回報溢價，受整體經濟環境衝擊的影響也更具彈性。由於這些原因，我們的客戶對投資和發展另類資產行業的興趣非常強烈。」仲量聯行中國區投資部總監吳允燊補充到。

仲量聯行近日宣布了亞太地區的另類資產投資團隊架構，囊括23位業界精英，由邢一昊擔任大中華區另類投資業務總監，常駐上海，專門負責為中國市場內的投資者在另類資產方面進行資本匹配、構建投資及運營夥伴關係，以及資產和平台層面的融資解決方案等。隨著他的加入，仲量聯行的投資團隊將能夠更有效地達成長久以來的一貫承諾：始終致力於幫助房地產投資者成就願景！

國內的地產商進入養老地產時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。由於養老產品的複雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

本文分享十個最值得借鑒的中國養老地產項目開發模式。

一、高端會員制養老第一家——上海親和源老年公寓

親和源老年公寓是一個以會員製為主要形式，以實現健康、快樂的老年新生活為目標，融居家養老和機構養老優化為一體的與上海國際大都市相匹配的中、高檔的養老社區。坐落於上海南匯區康橋鎮，佔地8.4公頃，建築面積十萬平米。

整體規劃

社區沿街分布餐廳、老年度假酒店、健康會所、商業、老年大學、醫院等公共建築物業，社區內部是居住型物業，與外部有一定距離，保證了私密性。社區內適老硬體配套完備，包括配餐中心、醫院、頤養院、商業街，親和學院、健康會所、老年度假酒店、MINI高爾夫球場、活動廣場、門球場、舞蹈廣場、茶室等功能活動區，生活、健康、快樂三大服務體系使得適老設置完善，滿足各年齡段老年生活需要。

項目特色

整個社區全部採用無障礙化設計+「生活、快樂、健康」管家式的服務，不同於傳統意義上的養老院，是個不脫離社會，又獨立又開放的老年生活社區。

社區內含12幢多層電梯住宅樓，共計838套居室，可入住1600位老人。公寓內全裝修全配置，櫃櫥床椅和家用電器俱全，有線電視+寬頻網路+電話，全部開通，冷暖水24小時供應。老人拎包可入住。親和源同國內外多家知名品牌企業結成戰略聯盟關係，建立專業化養老服務平台——曙光醫院親和分院、上海老年大學、美格菲會所、索迪斯餐廳、愛瑪客物業。

經營模式

親和源採用會員制運營模式，通過會員制的運營構建俱樂部服務模式。

項目配套

1.頤養院

建築面積9736.1平方米，設300餘張床位。共9層，1-4層為門診部門，5層為樣板間，6-9層為護理區。

與上海市三級甲等醫院對接，又專業醫療機構派出團隊進行管理。頤養院只為親和源內部老人提供護理服務，外部人員暫不接待。

房內配備有獨立洗手間、冰霜、電視、謹記呼叫器。

2.健康會所

會所接待親和源內老人，也對外開放

3.親和學院

引進上海老年大學，使老年人拓展深化資深興趣愛好，增加與群體交流的機會，豐富生活。

與上海老年大學合作，由上海老年大學總部派出師資且提供課程；

開設英語、電腦、音樂、藝術、運動等6大類15個學習班。

4.配餐中心

與索迪斯餐廳合作，打造總面積2574平方米的養生餐廳；由專業餐廳管理公司管理，按營業額與親和源分成；

餐廳只為護理和療養人員提供送餐，公寓內老人需自行前往餐廳用餐。

5.度假酒店

酒店內設有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分時度假、老年旅遊休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等服務；親和源內老人帶朋友居住享受優惠價格。

二、東方太陽城

東方太陽城因不設老人購買的限制條件，原則上並不能稱之為真正的養老項目，而是一個以老人退休生活為主題，有部分適老設施，同時開展一些老年活動的，帶有養老特點的地產項目，對養老產業也有一定的參考作用，故作為案例推薦給大家。

項目概況

位於北京市順義區潮白河畔，緊鄰首都機場（23公里）總佔地面積：234.6萬平米，建設規劃用地：124萬平米。

高爾夫景觀綠地：70萬平米

醫院建築面積：2200餘平米

嘉賓國際酒店建築面積：1.5萬平米

產品種類：現代獨棟、水畔聯體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓等

項目特色

1.消除室內地面高差，樓梯台階變寬變矮，門手柄和電梯按鈕位置下移，燈具開關面板變寬，衛生間坐便器略高，廚房灶台略低，保證輪椅迴轉空間，儘可能在樓內外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環境（例如連廊公寓的空間設計）。

2.多層樓房帶電梯，全部無障礙通道，公共走道及衛生間地面防滑，外部空間最好有帶頂的長廊相連在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護理型公寓安裝專用平鋪式電梯、活動滑輪床，衛生間牆面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆 。

3.適當提高照明亮度，提高色彩的明度和對比度，放大標識牌和字體，提高可識別性，減少黃色和暗色。

配套服務

酒店：嘉賓國際酒店。建築面積共紅旗1.5萬平米，按四星級標準提供服務，共有客房108間。另配置了3棟酒店式公寓，共110套，每套均設有廚房並配備廚具。

餐飲：三個中餐廳一個西餐廳

會議：太陽會所擁有近20間國際化標準多功能會議廳，約40平米至900平米。

醫院：太城城醫院建設面積2200餘平米，有一所功能完善的綜合性醫院。開設有急診科、內科、外科、中醫科等十五個科室。

運動：各種運動設備齊備。

休閑：溫泉泳池。

娛樂：陶藝館、咖啡館、棋牌吧、KTV、演藝、圖書館、音樂、舞蹈等。

老年大學：老人學習、交流和增長知識的場所。

農莊：總佔地數百畝，可種植各種瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。

運營模式

標杆項目：美國佛羅里達州坦帕市太陽城中心退休社區

高品質的中國首席大型退休社區。作為一種專供健康老人集中居住的專用住宅，是一種居家養老與社區服務相結合的模式。它與原來的敬老院、 福利院不同，不是用來收養無經濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養的老人，不屬於國家或集體辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦並按企業化經營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據自己的經濟條件與健康狀況選擇戶型及服務項目，以銷售地產為主要目標。

三、大體量，綜合服務類養老項目——愛晚大愛城

大愛城（香河國家養老示範基地）是國家「愛晚工程」的典型示範性項目、河北省環首都綠色經濟圈重點工程、住建部綠色建築示範工程，由世紀愛晚（北京）置業有限公司和香河愛晚投資有限公司聯合打造。「愛晚工程」是由國家民政部中國社會工作協會牽頭髮起，旨在建設完善中國社會化養老服務體系的重大民生工程。

主要實行居家服務、社區照顧、機構養老相結合的服務模式。養老中心除為入住養老公寓的老人提供專業、貼心的服務外，還為所有社區居民提供個性化、定製化健康養老服務，實現社區養老全覆蓋。

概況

大愛城養老中心總建築面積7.5萬平米，設置養生會所和666套居住單元，有開間、一居、二居、三居等多種戶型供老年客戶選擇。

其最終目標是打造成為市場化、全齡層、全配套、自循環的中國新型健康養老社區。

項目配套

國際醫療健康中心（包括愛晚醫院、愛晚國醫院、醫療專家樓、老年護理單元）、養老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學社工學院、老年大學、中小學、幼兒園）、養生會所、休閑公園、生態健康農場、繽紛商業、高端酒店。通過倡導親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現「中國首席親情健康城」的造城理想。

四、北京市首個「醫養結合」試點養老機構——雙井恭和苑

北京率先推出「喘息服務」的養老院，國內首推個性化照護的養老服務機構。

地理位置

雙井恭和苑位於北京CBD核心，交通便利，鬧中取靜。周邊文化、藝術、教育、商業、生活氣息濃郁，讓現代老年生活與現代文明完美融合。

服務模式

長住，提供醫養結合持續照料的老人提供長期生活照料。

短住，提供一站式的專業短期照料。

喘息服務，讓老人享受一段幸福安康的生活，也讓長期照顧老人的子女或老伴喘口氣