以房養老必知5大法律問題

現實故事

想要以房養老

還有待時日

家住丰台區的劉老太今年75歲，2009年老伴去世後，夫妻倆自建的52平方米的三間私有房被三名子女佔用。子女們為爭奪父親的遺產均不願搬走，劉老太只能租住鄰居家，為此街道多次調解無果。

走投無路的劉老太在鄰居的幫助下，通過「法鬥士」法律服務網站聯繫到了北京盈科律師事務所的律師範林剛。經過網路諮詢，劉老太決定狀告兩兒一女，要求合理分割其丈夫所留遺產，范律師接受了老人的委託。丰台法院經審理後認為，三間房屋屬於劉老太夫妻共同財產，其中一半作為遺產應由所有繼承人繼承。後判決其中一大一小兩間歸原告劉老太所有，剩餘一大間由三名子女共有。

不想判決生效後，三子女仍佔住應屬於劉老太個人所有的兩間房屋，劉老太無奈之下，只能向法院申請強制執行。幾個月後，子女終於騰了房並寫下保證書。眼看事情告一段落，誰知劉老太剛搬回不久，大兒子又搬進其中一間屬於劉老太的房屋裡，且經常對母親出言不遜，還私自換鎖不讓母親入內。

指望子女養老無望，在得知「以房養老」政策出台後，劉老太找到范律師諮詢如何以房養老。范林剛律師建議她，因子女不孝且不履行贍養義務，除可以起訴他們支付贍養費外，如不打算將來去世後將房屋留給他們繼承，那麼，她可以將房屋抵押給保險公司，通過「以房養老」的保險合同方式，用保險公司每月支付的款項另外租房居住或請人照顧其晚年生活，這樣可以最大化地利用房屋的財產價值，保障自己的晚年生活。

作為婚姻家庭法專業律師，范林剛律師向記者坦言：「目前仍處在試行階段，多家保險公司還沒有應政策推出此項保險，劉老太想要以房養老還有待時日。」

律師提醒

以房養老必知法律問題

「以房養老」保險不失為一種養老方式的補充，但在法律層面缺乏有效支撐。結合現行法律法規，范律師分析了其中涉及到的幾點法律問題，希望能給有此想法的老人們提個醒。

投保人的主體資格如何認定？

根據意見來看，投保人應是年滿60周歲具有完全民事行為能力的，並在四個試點城市擁有獨立完整產權房屋的老年人。范林剛律師稱：「意見並不要求投保人有四個試點城市的戶籍或長期居住。但另一方面，它沒有明確如果房屋是夫妻婚後的共同財產，該如何投保的問題。」

范律師解釋，根據《物權法》及《婚姻法》的規定，配偶雙方中一人投保以房屋作抵押投保並受益的，應經過另一方簽字同意，否則保險公司無法將該房屋作為有完全獨立產權的房屋來進行操作。此外，如果配偶一方先去世，另一方是否能繼續獲取養老金？「這些懸而未解的問題，都需要根據投保人的實際情況在保險合同中細化約定。」

另外，如果房屋是與配偶以外的他人共有，保險公司可能會拒絕接受，因為房屋達不到完全獨立產權的條件，將來處置時會涉及共有人，處理起來會增加複雜程度，帶來其它法律風險。

哪些房產不能拿來投保抵押？

老人們在申請「以房養老」時，應當明確抵押房產的性質。抵押房產應當是具備國家房屋登記機關登記發證，登記在投保人名下的有大產權的商品住宅、商業用房或經濟適用房。除這些以外，承租公房、小產權房、違建房等不具備國家承認所有權或無法獲得房屋登記的其它住房不能拿來抵押。

范律師表示，「保險機構要求抵押房屋有完整獨立產權，這意味著房屋應當不具備他項權利，比如有按揭銀行貸款或其它抵押權人。」

范律師提醒準備「以房養老」的老人，如果房屋之前辦過抵押，需要解除原有的抵押登記後才能用於養老保險的抵押。當然，根據擔保法相關規定，只要房屋價值大於原抵押權價值的，其多餘部分可以再設定抵押，對此，需要由保險公司根據情況來決定是否接受此種方式的再抵押。

抵押後的房產能否留給子女？

不少有子女的老人對「以房養老」存有顧慮：當自己百年後，辦了「以房養老」的房產應該給保險公司還是子女？

據范律師介紹，老人在生前簽訂合同將房屋抵押給了保險公司，實際上作為一種債權，保險公司成了債權人。但同時，老人可能也有繼承人，繼承人可以通過法定繼承或遺囑繼承的方式主張分割該房屋遺產。在這種情況下，抵押權和繼承權發生競合，根據法律規定和與老人生前的合同約定，抵押權人保險公司享有優先權。也就是說，繼承人如果想拿回抵押房產，應當在遺產範圍內償還清被繼承人生前的合同約定的債務，否則保險公司將按合同約定處分該房屋獲得約定利益後，剩餘部分才能由繼承人繼承和分割。

但也有例外，保監會指導意見中明確，保險產品將根據投保人所抵押房產增值的處理方式不同，將試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。

范律師認為，「以房養老」在實際操作中的難點就在房屋的升值與貶值。如果老人生前與保險公司約定的是非參與型保險，保險公司就不能參與分配房屋增值收益。在老人去世後，如果房屋升值，多出來的價值在償還保險公司後，剩餘部分可以作為遺產由老人的子女繼承。如果房屋價值下跌，保險公司處分抵押房屋後將承受一定的財產損失。

抵押房產能否留給扶養人？

在我國，一些老人會與他人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔老人生養死葬的義務，相應的，扶養人在老人過世後繼承老人的遺產。另外，按照我國法律規定，遺贈扶養協議的效力優先於遺囑。

實際上，老年人通過與扶養人簽訂遺贈扶養協議處置房屋的，也是一種以房養老的法定形式，同樣受法律保護。但如果老人同時與他人簽訂有遺贈扶養協議，又與保險公司簽訂保險合同，對房屋設立抵押權的，那麼將來老人去世後，又該如何處理該房屋呢？

「從法律效力上講，保險公司作為抵押權人仍具有優先受償權，扶養人只能在抵押權解除後才能獲得剩餘房屋價值的贈與。」范律師說，如果扶養人與老人簽訂遺贈扶養協議時，應明確老人不得單獨處分該房屋，包括將該房屋用作抵押，否則將會面臨最終可能無法獲得遺贈財產權益的風險。

辦抵押相關費用由誰承擔？

「在與保險公司辦理房屋抵押時，會產生一系列的費用。」范律師提醒老人們。

老人與保險公司簽訂保險合同和抵押合同時，除養老金如何按合同約定給付外，還應當就投保過程中可能產生的其它費用的支付作出明確的約定，例如房屋的評估費用，過戶費用，為實現房屋抵押權而可能產生的房屋拍賣費用等。「這些費用是否先由保險公司支付？還是將來再從抵押房屋價值里抵扣？這些都須要雙方商量明確，避免糾紛的發生。」范律師稱.

記者 嚴琪