武漢試點以房養老2年 老人更願將房子留給子女

武漢試點以房養老2年 老人更願將房子留給子女

2016-02-22 08:13:01 來源：財經綜合報道 作者：長江商報 字體：【 大 中 小 】

原標題：受阻「家產傳後」 以房養老推進2年考 長江商報消息 試點城市武漢九成受訪老人排斥承保政策，險企面臨"成本高、受眾窄、回現弱"現狀 本報記者 楊玲玲 "以房養老"這一曾被稱為破解養老難題的大招，卻在實際推行過程中意外遇冷。 日前，保監會召開座談會，要求以房養老試點城市——北京、上海、廣州、武漢進一步擴圍。但同時，也總結了試點過程中遇到的問題，如試點工作推進一年多以來，很多人對這種新的養老方式還不是很了解，存在一些疑慮，響應者寥寥。 如今距離將武漢作為"以房養老"試點城市已經過去兩年時間，其成效如何？

　　2月19日，長江商報記者採訪多位武漢市民發現，大多數接受採訪的老人及其子女暫時不接受這種養老形式。不僅如此，不少險企也面臨著"成本高、受眾窄、回現弱"的市場難題。

　　不過，也有專家樂觀地對長江商報記者表示，雖然以房養老可能將成為"小眾"的選擇，但就算僅有一成老人選擇以房養老，這一市場也仍然令人無法割捨。

　　老人更願將房子留給子女

　　69歲的吳勁波（化名）和65歲的妻子黃淑香（化名），是武漢市東亭小區一棟86平住房的擁有者，老兩口唯一的兒子在英國留學後，選擇了定居國外。2月17日下午，長江商報記者在小區廣場上遇到正在散步的老兩口。當記者提及近年來呼聲甚高的"以房養老"，吳勁松表示不太了解，也不敢輕易嘗試。"兒子會不會同意？房子如何估值？簽訂合同後每個月給多少養老金？"黃淑香稱，這些問題都太讓人頭疼，暫時不想去考慮。

　　而另一位家住東亭小區的劉姓老人則告訴記者，老伴去世多年，女兒已經在上海工作並買房，他有一套70平米的住房，月租金2000元。"雖然錢不多，但滿足自己一個月的全部開銷完全不成問題，而且收租比抵押划算得多，畢竟到最後房子產權還是自己的。"他說道。

　　"抵押給保險公司太複雜了。"家住翠柳街的熊先生認為，房子自己擁有獨立產權，如果將來生活困難，乾脆將其賣掉住進養老院，賣房的錢也足夠生活開支了。而且現在自己和老伴每個月都有好幾千塊錢的退休金，完全不需要抵押房子，也不需要兒女操心。

　　"房子當然是要留給子孫後代的。"家住武漢東亭花園的楊女士今年已經73歲，她說很久之前就考慮過房子的處理方式，首先還是會選擇留給兒子，對於"以房養老"則完全不會考慮。

　　連日來，接受長江商報記者採訪的九成以上老人均表示，我國傳統觀念就是"養兒防老"和"家產傳後"，房產更願意留給子女繼承，交給銀行、保險公司處理則看起來很不靠譜，也容易使親人之間產生隔閡。此外，記者在採訪中了解到，受傳統觀念、經濟收入、房屋產權等多方面的因素影響，目前武漢市大多數老人不願意選擇"以房養老"，保險公司對"以房養老"客戶的審核也非常謹慎。

　　"我還是覺得讓孩子們給我養老，更有人情味。"武漢市公正路上，一位王姓老人在接受長江商報記者採訪時稱，肯定更願意把財產留給後輩，就算有少數老人堅持"以房養老"，恐怕他們的子女也不太樂意接受。

　　同時，記者走訪武漢市多個小區發現，在接受採訪的幾十位老人中，幾乎所有子女在身邊的老人都不大願意接受"以房養老"這種模式，至於空巢老人、失獨老人等特殊群體，目前武漢市中心城區已啟動居家養老醫療服務，許多老人與服務中心簽訂了協議，在家門口即可享受專業的養老醫療服務，對"以房養老"也存在著諸多顧慮。

　　全國一年僅45戶家庭投保

　　2015年3月，經過保監會批准，首款保險版"以房養老"產品由幸福人壽保險股份有限公司（下稱"幸福人壽"）正式推出，也是目前唯一一家試點推出"以房養老"產品的保險公司。

　　同年4月，家住漢口的兩位老人在子女的陪同下，與幸福人壽湖北分公司簽下一款名為"幸福房來寶"的以房養老保險投保單，這標誌著以房養老保險全國首單落在武漢。同日，北京、上海也有三位老人投保。如果核保通過，他們將成為國內以房養老保險產品首批客戶。

　　記者查詢發現，有關部門新近發布的數據顯示，自幸福人壽推出保險業首款住房反向抵押養老保險產品以來，截至2015年底，幸福人壽共與45戶家庭62位老人簽訂了投保意向書，但完成承保手續的僅有29戶38位老人。

　　根據2015年10月《經濟半小時》的報道，72歲的北京市民康錫雄和68歲的老伴馬俊英，因多年前唯一的女兒因病去世，而成為失獨老人。2014年2月28日，馬俊英根據收到的街道通知，參加了"以房養老"推介會。當時聽完推介會的介紹，馬俊英就簽字表示同意參加"以房養老"，沒有任何猶豫。

　　康錫雄稱："『以房養老』對於無子女的家庭是最合適的，感覺就像是天上掉餡餅。"在採訪中，老人還給媒體算了一筆賬：老人現有的住房是單位公房，2001年搬進後，康錫雄花11萬餘元買斷了該房屋的產權。目前這套84平米的房子市價約為305萬元，有效保險價值約為274.5萬元，對照費率表，康錫雄今年70歲，馬阿姨68歲，夫妻二人每月共同應領取養老金總數為9107.11元，加上老兩口退休金7000元，每月共計可以拿到1.6萬多元錢。

　　然而，把房子抵押給保險公司，每月收取固定的保險金的"嘗鮮"養老模式，還是遭到了老人很多親戚和朋友的反對。不過，媒體報道稱，在康錫雄的家裡發現了一沓多年收集的關於以房養老的資料。經過多年的等待，頂住家人的阻力，一趟趟地往返多地辦理相關手續，康錫雄終於圓了"以房養老"夢。

　　銀行版"以房養老"難被接受

　　事實上，"以房養老"的話題並不新鮮。從2007年開始，北京、上海、南京、杭州等地相繼出現過一些自發性試點，武漢也有多家銀行進行過試點，但均未被市場接受。

　　據了解，繼工行、民生銀行之後，中信銀行2011年在江城推出了幸福嘉年華老年卡，該卡的其中一項功能就是通過反抵押的方式實現"以房養老"。

　　因為是"試吃螃蟹者"，銀行設置了較高的准入門檻：申請貸款人名下至少要有兩套住房，養老按揭貸款最長期限為10年，而且貸款也必須用於養老。中信銀行武漢分行相關工作人員告訴記者，截至2月19日，該行尚未做成一筆業務。

　　的確，對於大多數人而言，年輕時勤勤懇懇工作，好不容易交了首付辦了按揭，30年後還清房貸，到老卻要將房子交給保險公司按揭養老，讓人難以接受。市民吳女士在接受本報記者採訪時稱："一輩子就是為了一套房子，死後房產卻不再屬於自己和子孫，感覺是件很遺憾的事。"

　　而銀行相關人士也曾對本報記者表示，這種在國外盛行的養老方式還是敵不過中國人的傳統觀念，假如老年人只有一套房產，多數人會把房產留給後人。

　　專家：推行艱難但前景光明

　　據報道，在幸福人壽首批簽約客戶中，只有武漢的這對夫妻有子女，且子女陪同來簽約。根據保險公司要求，其子女需簽署一份"知情協議"，避免日後因為房屋的繼承等問題產生糾紛。

　　對此，中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受記者採訪時稱，老人養老的方式有家庭養老、社區養老、機構養老等多種方式，目前家庭養老是主流方式。養老資金主要來源於社保、企業年金、商業保險、金融投資等。由於"以房養老"產品關乎老年人晚年賴以生存的養老金，涉及金額較大，且時間較長，期間不確定因素也比較多，而且，此模式的相關配套法規、標準尚未完善，所以老人容易產生顧慮。

　　"『以房養老』試點已經兩年時間，現在還處於叫好不叫座的狀態，儘管相關政策要求以房養老在試點城市進一步推廣，但市場反應冷淡。就保險公司而言，大多處於觀望狀態，目前只有少數公司上市相關產品，且申請者不多。"韓長吉表示。

　　而中南財經政法大學金融學院保險系主任袁輝則提出，保險版"以房養老"是實物資產與金融資產的結合，既是金融產品也是觀念產品，住房反向抵押養老保險涉及面廣，既涉及法律，又涉及經濟金融環境和房地產價格的未來走勢，更為重要的是涉及人們的養老觀念的更新，因此該款新產品的推行和市場接受度，需要一個過程，不能急於求成。

　　截止到2014年底，我國60周歲以上老年人口超過了2.1億人，且人口老齡化不斷加速，給"以房養老"的發展提供了肥沃的土壤。而據武漢市老齡辦2014年的數據顯示，武漢60周歲以上老年人達137萬，老齡化率達16.7%，高於全國14.9%的水平。專家預測，2020年武漢的老齡化率將增至21.84%。韓長吉認為，"儘管『以房養老』在我國推行艱難，但未來前景光明。"

　　推進以房養老 政企力探"兜底模式"

　　長江商報消息 政府配套方案出台在即；合眾、泰康、首創等險企房企加緊圈建養老社區

　　本報記者 楊玲玲

　　看似應者寥寥的以房養老，卻"意外"吸引了業界十足的投注熱情。2月19日以來，長江商報記者探訪發現，更多的養老地產概念不斷加碼升溫，合眾、泰康、平安等險企紛紛高調宣布進軍養老產業。

　　接下來，政企如何合力改變以房養老"曲高和寡"的現狀？

　　據長江商報記者了解，以房養老試點工作將於3月31日截止，民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付此前介紹，"以房養老"的試點方案，由保監會牽頭，會同民政部等部門，出台具體操作辦法和實施細則。而國務院關於加快發展養老服務業的若干意見，已經明確政府的兜底責任。

　　我國以房養老模式會發生怎樣的改變？險企能否跨過"成本高、受眾窄、回現弱"三道坎？2月19日，中南財經政法大學金融學院副院長劉冬姣在接受長江商報記者採訪時表示，對於養老，主要就是考慮"錢"和"養"的問題。而在"以房養老"領域，除了目前正在試行的反向抵押養老保險外，還有租房入院養老、異地置業養老、合資購房養老等多種形式，都有待企業去探索。

　　險企兜底房價波動 賺取利率差

　　雖然早在2014年7月1日，武漢便已經被作為保險版"以房養老"的試點城市之一，但其真正進入運行階段還是2015年3月，幸福人壽保險股份有限公司（下稱"幸福人壽"）首款"以房養老"產品獲批上市銷售之後。

　　幸福人壽方面表示，"房來寶"產品條款中已明確，保險公司不參與分享房產增值收益，但要承擔房價下跌風險和長壽給付風險。這意味著，在投保後，老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響。

　　作為商業機構的保險公司，盈利無疑是其主要目標，那麼在該款產品中，保險公司如何獲利？保監會批複的合同顯示，該款產品的保單年度累積利率為年複利5.5%。保險公司的盈利模式主要是通過利率差賺錢。例如，老人經過房屋價值評估確認每月可領1.5萬元，那麼第一年計入養老金賬戶的本金是18萬，利息是0.99萬；第二年計入養老金賬戶的錢為本金18萬加上18.99萬，利息則為2.03萬元，賬戶累計款為39.02萬元……以此類推，直至老人身故。保險公司處置房產，扣除老人養老金賬戶的本息，剩餘金額部分轉給老人的繼承人繼承。

　　由於產品的複雜性，保監會要求申請試點資格的保險公司須滿足七個條件：已開業滿5年，註冊資本不少於20億元；申請試點時，保險公司上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%；具備較強的保險精算技術，能夠對反向抵押養老保險進行科學合理定價；具備專業的法律人員等。

　　此外，相較於市面上已有的養老保險產品，"房來寶"的投保流程要複雜得多，需經過房產評估、抵押登記、公證等多個環節，並由律師全程見證。普通保險產品的猶豫期為10天到15天，而以房養老保險猶豫期為30天，可以給老人更多的時間考慮。

　　不可否認，"以房養老"實施以來，最大的爭議就是子女是否願意老人將自己的房屋抵押給保險公司。保險公司表示，如果投保老人有子女，會在老人簽單時要求子女簽署一份"知情協議"，避免日後因為房屋的繼承等問題產生糾紛。

　　而老人如果中途想退保，將承擔退保手續費和其他費用，如養老保險相關費用及損失賠償。如果在一定期限內，老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，出售抵押房屋。老人身故後，如果繼承人想要繼承房產，也是可以的，只需償還保險公司的損失和相關費用。

　　布局"以房養老"風險遠超傳統保險

　　劉冬姣稱："對於武漢市『以房養老』政策的推行，可以用『一冷一熱』來歸納。政策層面包括媒體都在熱切地宣傳和推動這件事，而市場層面的反應則相對冷淡，特別是需求這一方。"

　　目前來看，"以房養老"在國內市場行得艱難的原因何在？

　　"目前我所看到的針對"以房養老"的調查，90%的老人都提出要把房產留給子女。根據我們國家特定的文化氛圍，房產是頗具代表意義的傳家實物。在這種背景下，『以房養老』的主要客戶群體就不會是那些有兒有女的老人。"劉冬姣指出，在大眾提出"以房養老"遭遇水土不服之前，應先考察一下其真正的客戶群體。比如，針對失獨老人，或者子女在國外的老人，做一個專門的市場調查。

　　不過，幸福人壽推出的"以房養老"產品也適用於有子女的老人，並出現過老人在子女陪同下成功簽訂投保單的案例。"有房同時有子女的老人，並不是說絕不會選擇以房養老，而是說，他不是『以房養老』保險產品的主要受眾群。"劉冬姣稱，受"養兒防老"的傳統觀念影響，大多數人認為"以房養老"對於有子女贍養的老人，並不適用。而這一點，在記者多次嘗試聯繫湖北首單簽約老人均以失敗告終，便可窺見一二。

　　而且，對於像幸福人壽這樣的保險公司來說，開發"以房養老"產品具有一定的風險性。"它不同於其他普通保險產品，除了需要面對傳統保險業務的風險，還需應對房產評估、房地產市場走勢和老人的生命預測等風險挑戰。也就是說它所要面臨的風險比傳統的保險要大得多。"劉冬姣稱，具體來說，房產價值波動、70年產權，老人平均壽命等，都會影響到保險公司對於這個產品的運作。

　　房企、險企加緊試水養老地產

　　"『以房養老』保險產品的投保年齡為60歲至85歲，突破了現有養老保險產品的年齡限制，是對基本養老和商業養老保險的有效補充，尤其適合高齡、失獨、空巢等特殊老人。"湖北保局壽險處副處長吳興剛接受記者採訪時表示，下一步，將指導試點保險機構邊試點邊完善，同時營造環境，協調地方政府儘快出台有利於推動試點的優惠政策和配套措施。

　　同時，吳興剛介紹，以房養老除幸福人壽的"貨幣型模式"外，合眾人壽與養老社區對接的"實物型模式"也已在武漢試點。

　　2013年11月，合眾人壽在武漢郊區後官湖的養老社區竣工，總佔地2400畝，一期712畝，可容納4000人入住，全部完成後可容納30000人，總投資80億元，為業內第一家養老社區。

　　"10年以內，在全國打造26個大型養老社區，規模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業，每年貢獻稅收約30億元，同時可以實現中高端客戶在全國範圍內候鳥式養老。"合眾人壽黨委書記、副總裁劉校君曾對外表示。

　　此外，據業內人士透露，泰康、平安、新華等保險公司也在加緊圈地建設養老社區。其中，泰康人壽已在武漢選址，準備建養老社區。

　　同時，隨著近年來"銀髮經濟"市場規模的不斷擴大，越來越多的一線房企開始試水養老地產。早前，萬科、保利高調宣布進軍養老地產，並以北京作為試點。此後，首創、華潤、遠洋等房企相繼成立了養老研發團隊，養老地產在全國範圍內進展如火如荼。

　　不過，業內人士也指出，雖然"養老地產"被業界普遍認為，是房地產進入"微利時代"後的又一絕佳掘金地。但大部分房企只是將此業務停留在概念狀態，並未大規模展開行動，對於如何參與和推進"以房養老"，企業家們也還沒有做好相關研究和評估。

　　對此，戴德梁行華中區策略發展顧問部主管及董事邵豐表示："養老地產對資金實力要求高，總成本投入將達一般社區建設的4倍至5倍，且建設周期長，回現能力弱，後期運營成本高，因此對開發商要求極高。"

　　我國以房養老將現多元化模式

　　有關數據顯示，老年人口每年以近800萬的速度增加。我國老年人口從7.09%上升到14%經歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家。

　　我國老齡化形勢的大數據彰顯著養老產業的光明前景，但市場的成熟尚需時間。目前，選擇"以房養老"的老年人，大部分是鰥寡孤獨老人、失獨老人以及擁有兩套以上房產的老人。總的來說，可以認為選擇"以房養老"的老人，大部分是有需求的特定群體，至少目前還不是大眾化的養老保障選擇。

　　據報道，截至2015年底，幸福人壽已與45戶家庭62位老人簽訂了投保意向書，完成承保手續的29戶38位老人，已開始領取養老金的老人29位；參保老人平均年齡70.5歲，平均每戶月領養老金8465元，月領金額最高的是上海一位76歲的單身女性老人，月領額達到19003元。

　　中央財經大學保險學院院長郝演蘇介紹，房價的高度波動性是影響"以房養老"交易雙方博弈的重要因素。在發達國家，按揭養老有成熟的運作方式，特別是對房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。如果出現房價波動，還有一種由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。因此，借鑒國外經驗，完善相關的風險應對機制也是關鍵。

　　為此，在2016年全國保險監管工作會議上，保監會主席項俊波圈定了"以房養老"配套政策的時間表。項俊波透露，今年將會同相關部委，逐步完善老年人住房反向抵押養老保險配套制度。

　　隨著人們思想觀念逐漸開放，未來我國的以房養老模式可能會出現更多元化的嘗試。業內人士表示，目前國際上主流的"以房養老"模式，除了我國試行的反向抵押養老保險外，還有租房入院養老、異地置業養老、合資購房養老等多種，只要符合我國現有法律法規，且不違反市場規律，政府都應給予一定的空間讓企業發揮。

　　opinion

　　以房養老保險產品的投保年齡為60歲至85歲，突破了現有養老保險產品的年齡限制，是對基本養老和商業養老保險的有效補充，尤其適合高齡、失獨、空巢等特殊老人。——湖北保局壽險處副處長吳興剛

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