中國樓市「狼來了」？(圖)

【看中國2014年02月26日訊】上海易居房地產研究院副院長楊紅旭撰文：2014年中國樓市將在振蕩中降溫，即便是過去一年多上漲勁爆的一線城市，房價也不可能繼續大漲了。

近段時間，房地產業可謂狼煙四起。比如，杭州項目跳水且售樓處被砸；比如，網傳少數銀行停止房地產開發貸款；比如，南京有銀行居然對於首套個人房貸利率狂漲至基準利率的1.3倍。這幾條周末消息，反映在本周一的股市上，就是地產股暴跌。

眾多所周知，房地產業是准金融行業，資金是行業和企業和命根子，而銀行貸款又是資金的主要來源。回顧歷史，2009年貨幣放水，全國信貸新增近10萬億，樓市上演了屌絲逆襲，由年初的嚴冬，迅即跳至年中的暑夏。而2011年信貸緊縮，尤其是四季度首套房貸利率折扣沒了蹤影，結果是房價下跌，同樣在上海、北京、深圳、杭州等地出現了老業主鬧事。

此番信貸緊縮，是否屬實？媒體報道，少數銀行停貸，其中已有交通銀行等否認，而興業銀行只是暫停部分業務，主要包括狹義口徑的房地產供應鏈金融業務(如鋼鐵、水泥和施工)、夾層融資業務(主要是股權融資擦邊球業務)以及房地產開發貸款，不包括土地儲備貸款和按揭貸款。南京一家專業房產網站對19家銀行進行了房貸摸底，除招商銀行回應基本不做房貸業務以外，工農中建「四大行對於首套房業務辦理，商貸利率已經全線提至基準。

根據筆者近些年的觀察，媒體很喜歡報道銀行房地產貸款方面的消息，但多數存在不屬實或不準確的現象，涉嫌捕風捉影與誇大其辭。一方面，這是媒體的特性；另一方面，中國的商業銀行，是個複雜、龐大的群體，包括國有銀行、股份銀行、城商銀行、外資銀行等，性質不同，策略不同，每個銀行又有總行、分行、支行等，在支行層面，有時也存在不同的執行力度。然而，歷史經驗也表明，如果在一段時間內，媒體頻頻報道諸多房地產貸款收緊的消息，雖然具體個案不一定屬實，但基本可以判斷確實整體收緊已是事實。

房地產貸款分為三塊，土地開發貸、房產開發貸和個人房貸。尤其是個人房貸和房產開發貸的變化趨勢非常一致。從去年下半年開始，個人房貸就開始持續收緊，原來很多商業銀行的首套房貸利率能打八五折，去年四季度優惠減少，現在除了個別銀行及針對特定客戶以外，基本已無優惠，反倒越來越多的實行上浮。另外，每年第一季度，都是房貸集中發放的時段，而今年則不同，去年四季度積壓的很多房貸單子，今年一二月份仍沒放行。由此可推測，開發貸必然同樣緊縮。

從國家政策導向分析，2006年開始，幾乎每年，央行都會在某些文件或會議上，警示房地產金融風險，近幾年更頻頻將防範地方債務風險與房地產風險相提並論。原因有兩點：一是中央持續的進行房地產調控，央行也須配合；二是隨著房價持續上漲，房地產業風險度上升，銀行不僅擔心房地產貸款收不回來，還得考慮以房地產作為抵押物的其他貸款的風險。

2013年12月舉行的中央經濟工作會議提出：做好2014年經濟工作，必須繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，著力防控債務風險。顯而易見：影子銀行、地方政府債務、房地產金融和民間融資擔保等重點領域，仍將2014年重點關注對象。

關於個人房貸政策，央行在2013年第四季度貨幣政策執行報告中提出：2014年落實好差別化住房信貸政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建設和居民首套自住普通商品房消費，堅決抑制投機投資性購房需求。

可以看得出，這是在照本宣經，沿續了近幾年的措辭。這一表態，在抑制投資投機性貸款方面的作用，會比支持首套房貸，更有效。商業銀行是商業動物，在全社會整體資金成本抬升的背景下，不可能有驅動力發放低息首套房貸。

如果說過去幾年，央行所謂的防範房地產風險，商業銀行還不太放在心上，那麼經歷去年樓市高燒之後，商業銀行對於未來的市場走勢，尤其是關於降溫、降價方面的動態，將變得非常敏感。過去兩年溫州與鄂爾多斯的崩盤，近段時間杭州降溫、常州降價、襄陽有樓盤被老闆放棄等等新聞，都讓商業銀行神經緊張。

如果說2012年房貸寬鬆，2013年前松後緊，那麼2014年將會保持偏緊態勢。而這，將對穩定房價起到重要作用。2014年全國樓市將在振蕩中降溫，即便是過去一年多上漲勁爆的一線城市，房價也不可能繼續大漲了。

來源： BWCHINESE中文網

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