房價和中產階級自救 之一：俄羅斯房價漲了60萬倍！
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用前半生積蓄加後半生還貸去買房，還是不買房直面後半生的不確定？用5分鐘細讀本文是值得的。深挖中日俄三國房價數據，發現我們原來有太多的似是而非。弄清這些才能破解房價、物價和多種因素的合縱連橫，保護財富，解救通脹時代的中產階級。
1、拋開物價、匯率談房價就是耍流氓 國內比較流行的「房價是貨幣現象」說法，基本可以描述為：貨幣濫發讓貸款買房門檻極低，成交火爆；還必然帶來通脹，形成了恐慌性買房保值，兩種情況合力推動房價和成交量上漲。用一句話概括：鈔票引多了就會引起通脹，進而必然引起房價上漲。 先看看戰鬥民族俄羅斯。說實話他們的經濟、貨幣都太雷人，打心眼裡不希望中國也那樣。但極端的案例卻更能幫助我們看透一些事情。
1.1 先看俄羅斯的房價：漲了60萬倍！
根據羊城晚報2012年8月的一篇報道，結合其他數據整理，莫斯科一套帶廚房衛生間的單元房在1991年時單價約500盧布/平米(平均面積大約66平米，那個時代的房子應該也在市中心區不遠)，到去年高峰時單價飆到約30萬盧布/平米。你以為這是漲了30萬盧布/500盧布=600倍？幼稚，咋可能沒有套路哪？這中間在1998年的盧布幣制改革，1個新盧布等於1000個之前的舊盧布，也就是現價折成舊盧布是：30萬X1,000=300,000,000=3億！這樣下來真實的漲幅是3億/500=60萬倍！
圖一：莫斯科2000-2016年房價走勢 多處查到的俄羅斯房價數據並不完全一致，包括這裡提到的莫斯科房價遠高於本文使用的數據：俄羅斯土地資源、價格和政策--土流網。《24年莫斯科房價漲150萬倍》一文數據和我了解的有些出入，對於數據不大吻合的地方均採用了較保守的數值：24年 莫斯科房價漲150萬倍_手機同花順財經。也就是說，前面莫斯科房價漲幅60萬倍的結果，比現實情況只低不高。 面對如此駭人聽聞的漲幅，很多人會立刻想到了物價，大家都知道這些年俄國物價漲幅驚人，但具體到什麼程度那？我找到和本案時間跨度最吻合的俄國1992-2016年CPI（居民消費價格指數）：
圖1-2：俄國1992至2016年CPI 1992至2016年CPI指數是531.2個點。漲了5.31倍？幼稚，咋可能沒有套路哪？如上圖大紅圈標註，那是以2000年為100計算的！據我分析，表中小紅圈中的「最低點0.1」應該就是指最早那年（1992）的CPI指數點，因為這些年俄國的物價一直是「從勝利走向勝利」，從沒跌過！如此算下來CPI累計漲了531.2/0.1=5312倍，也就是25年間平均每年漲43%！
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到這裡我們得到第一個結論：
通脹不只是物價上漲，房價也會漲。溫和通脹時如此，惡性通脹時更是這樣。
人家說俄國啥都大，這回信了吧，物價漲幅也是大大滴。不過慢著，這些年物價指數漲了5312倍，但房價漲了60萬倍，明顯房價漲得更多啊，這房價不是保值、而是搶劫啊？！合理么？且慢——咋可能沒有套路哪？房價真的漲成了孫子樣么？讓我們換成美元再算一下：
結果變成了25年間約漲了65倍了！好像也有點嚇人？但數據顯示2015年對應的單價約5000美元/平米，合3.1萬人民幣/平米（當年匯率），放到全世界範圍內並不算過分。人家好歹是大國首都好不好，莫斯科一樣是物價高、富人扎堆，和北京的外在因素、價格水平都差不多，而去年北京房價的中位數也大致如此。 首先從這個極端的事兒上能看出房子的保值功能。25年前那套房子值3.3萬盧布（5千美元），留著鈔票到現在的話，相當於33盧布，能換5.6個雞蛋（最新價一打12隻雞蛋70.93盧布）。而這筆錢買了房子，儘管會有修繕、折舊，但今天它還是套房子，2015年的市價為33萬美元。 那該怎麼理解盧布房價漲了60萬倍，但用美元計只有65倍？而且漲60萬倍之後也不過5千美元/平米，跟別的國家比並不算過分啊？
1.2 漲60萬倍的俄國房價，只是貨幣玩的障眼法 一切那因為盧布都貶成渣了。本幣不斷惡性貶值時房價就是虛漲，但換成第三方、穩定的貨幣再看，其實沒漲多少，房價只是努力地「體現自我價值」而已。唯一合理的解釋就是：房價只是被動反映某些因素決定了的房子的價值，並沒有脫離現實去主動去創造一個價格。 這些年盧布對貶值了多少？我暫時放下理科生的縝密，拿出文科生的天馬行空，才畫出了下面這種混搭的盧布匯率走勢圖。請注意左側第一個縱坐標是對數坐標，第二個才是自然數坐標。
圖1-3：近30年盧布兌美元匯率
是的，盧布兌美元貶了64000倍，換言之購買力還剩0.000016。那貨幣貶值和房價啥關係？對金融不太了解的人會覺得有點燒腦，所以先用黃金提供一個簡單的案例，相信很多人看到黃金會眼睛一亮。
黃金市場規模巨大，很難被操控，反正俄國人是控制不了它的。最近十年用盧布和美元標價的黃金價格上出現了巨大的差異。
圖1-4：美元計價黃金價格
圖1-5：盧布計價黃金價格 如圖所示，2006年底至今的10年間，美元和盧布計價的黃金價格分別漲了2.35和5.33倍，2012年起兩個價格明顯分道揚鑣。要知道全世界黃金只有一個價，兩個漲幅的差距只能從貨幣本身找原因。真相是2012年黃金跌價時，俄羅斯因石油暴跌引起的經濟崩潰導致了盧布幣值的又一波大跳水，結果盧布標價的黃金價格反倒繼續高漲，事實就是盧布這把尺子在測量黃金價值時自身不斷縮小，導致了測量讀數越來越大。 好了，腦子還沒燒掉的同學們繼續。貨幣在房價上又玩了個同樣的障眼法：2012年之後盧布計價房價繼續漲，但美元、歐元房價卻都是下跌的，真實情況就是房價在下跌，但盧布這把尺子縮水的更厲害，所以它量出來的房價反倒是上漲的。
圖1-6：不同貨幣計價的莫斯科房價
所有這些翻來覆去的折騰都表明了，在俄國的物價背景下，物價上漲、匯率下跌導致的盧布房價上漲，但卻未必代表房價「真的漲了」，美元和歐元計價的房價才更接近事實真相（其實美元和歐元都貶值，但人家貶的很少，為了簡化計算就忽略不計了）。至此應該清晰地看到，俄國房價那65倍和60萬倍漲幅其實是一回事，只是「盧布」這把尺子在測量房價的過程中自己不斷地變短，導致結果讀數不斷在變大了。 用個故事來說明：某個星球上有個熊（巧的很哩，就叫俄國熊）在射箭，他先抽出了一根叫「美元」的箭，嗖的一下正中遠處靶心！然後他又抽出了第二支叫做「盧布」的箭，朝相反的方向胡亂射了出去。結果你猜怎麼著？第二支箭穿越千山萬水，繞星球轉了一圈，然後也嗖的一下也正中靶心！兩支箭走過的距離分別是65米和60萬米，那個靶心就叫「莫斯科同一套房子的房價！」
這麼邪乎的事兒竟然是真的，我只能說，一定是靶心上有巨大的吸引力，把這兩個箭（賤）貨吸引過來的。要是只靠它們自己，拉開弓就跑散了。那個靶心上的吸引力就是房子本身的價值，保值的貨幣計價漲了65倍，不保值的貨幣計價漲了60萬倍，但其實反映的都是同一套房子的真實價值，是一回事。因此也可以說通脹時代，房子真實價值是有吸引力的靶心，而購買力不斷縮水的貨幣和由貨幣標示的房價終將被吸引到靶心上。用經濟學的話來說，房價漲跌是貨幣現象，拋開物價談房價就是在耍流氓。
那日本房價哪？人家八九十年代物價穩定多了，日元也沒有貶值，房價怎麼也崩潰了？請關注我們，查看下集。
本文共八章，篇幅所限每期只發一個章節，請耐心閱讀 全部目錄 1、拋開物價、匯率談房價就是耍流氓
2、加上物價、匯率再談房價
3、房價里都含什麼/房價分析模型/踏空是因為你當它只是房子 4、房價是繼續漲還是崩潰？ 5、用新視角再審房價的幾個問題 6、中國產業發展的路徑和制度性通脹 7、全球貨幣大放水，全球資產大變臉 8 、再看房價和投資策略，中產階級如何自保
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