誰動了我們的房價？

（本文由樂阿陶（微信公眾號：唱唱反調hohoho）用心原創，轉載及合作請私信聯繫~謝謝合作~）

Part 1

中國房價這十幾年來一直在續寫「只漲不跌」的神話，儘管中途也有專家跳出來，抬出一系列的經濟原理，預言中國房價肯定會跌，號召大家不要買房。但這些專家都一一被現實狠狠打臉。

中國房價表現出出乎意料的堅挺。其實歷史上也有房地產調整期，最近兩次是2011年和2014年，當時的房價在短暫調整後就馬上展開更猛烈的漲勢。據統計調查數據顯示，2007-2017年，全國房價平均上漲約三倍以上。2007年，北京、上海、深圳等一線城市，新建商品房銷售均價不超10000/平方米；2017年，一線城市新建商品房銷售均價超50000元/平方米。

在房價上漲的十多年時間裡，多少人經歷了可以輕鬆全款買房，到四處借錢全款買房，到可以付個首付，到四處借錢勉強湊個首付，再到手裡的錢只能當個零花錢的發展過程。

誰抬高了我們的房價？誰偷走了我們的辛苦錢？

Part 2

供需關係決定價格，房價只漲不跌，說明房子一直在短缺。

那麼多建成的房子都去哪兒了？誰買了那麼多房子？

有很多文章都說是因為國家實施貨幣化棚改政策，導致老百姓手裡有大量現金，又沒有什麼投資途徑，於是大家都買房就把房價抬高了。

但小編覺得，這個因果關係搞混了。

如果房價沒漲，普通老百姓只有在兒女結婚這些剛性需求產生時，才會買房，一般都是優先將錢放在銀行里，而不會主動投資。但如果房價已經明顯漲了，手裡有錢的老百姓才會跟風買房。因此，手裡有錢的普通老百姓大多數不過是房價上漲之後的接盤俠而已，絕不是房價上漲的推手。

那麼到底誰是幕後推手？

一個很明顯的答案就是炒房團。

炒房團，是在全國房地產市場上進行投資的購房者組成的團隊。這是百度百科上的定義。他們手頭有閑錢，有投資觀念，看好樓市發展。

一般來說，炒房團的基本操作思路就是，用很龐大的資金，很集中去買一個小區的多套住房，這樣就可以控制房源和房價，從而把房價的整體水平推高。等到剛需族們看著這麼高的房價終於準備入場時，炒房客再把房子進行出手，從而獲利離場。

還記得大名鼎鼎的「溫州炒房團」嗎？

早在上世紀90年代，溫州炒房團在3年時間內就把溫州房價從2000元/平方米炒到7000元/平方米。這個效率在今天來看可能太低了。

於是，今天的炒房天團打造了讓東北邊境小城48小時房價暴漲57%的神話。外地炒房客聽到「朝鮮宣布改革開放」的傳聞，馬上奔赴丹東，大量買房，推動當地房價上漲。用當地銷售經理的話來講，「要想在丹東新區買房就趁早，今天出手永遠比明天便宜。」弄得本地人也人心惶惶，就怕錯過這個從天而降的大餅。

針對炒房團，地方政府紛紛出台不少政策對這類炒房行為進行了限制，主要提出了「五限」措施，即限購、限貸、限價、限售、限商，尤其是限購政策，使得這類炒房投資行為難以為繼。

炒房客是團體作戰，集體的智慧不容小覷。炒房客們很快發現政策漏洞：「五限」措施主要是針對居民個人買房，恰好忽略了企業這個巨型投資主體，使其成為「漏網之魚」。公司購房突破了限購，也不限制套數。

於是，很多炒房客註冊空殼公司專門購買房產，雖然持有期需要繳納房地產稅，出讓環節也要繳納更高稅費，但在限售期內，以股權交易方式買賣，而不過戶，就可以大大降低交易成本，規避風險。

Part 3

相對於明處人人喊打的「炒房團」，還有一支神秘力量一直隱在暗處，在房地產市場興風作雨，為所欲為。

這支蘊含巨大能量的神秘力量就是上市企業炒房團。

不少上市公司打著各種幌子，通過子公司或者分公司投資房地產行業，大量購買房產，等待升值套現。

據wind數據顯示，多家上市公司持有房產，截至2018年一季度，共有1676家A股持有「投資性」房產，佔比近五成，總共持有投資性房產市值超過9000億元。（持有投資性房產前十名公司見下圖）。

那麼，上市企業投資房產的行為是什麼時候開始的呢？

有資料顯示，1998年到2003年期間，持有投資性房地產的上市公司數量一直都是零，沒有公司參與炒房。從2003年8月份，國務院"18號文件"明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業後，上市公司開始陸續投資房地產。2004年，就有包括交通銀行、中國中鐵、飛馬國際、廣百股份等8家公司投資房地產。到了2006年，投資房地產的上市公司數量大幅增加至588家，持有投資性房地產市值暴增至723.48億元。此後10多年，上市公司就在炒房的路上狂奔，停不下來。

企業如此熱衷並且堂而皇之炒房的背後，源於房地產巨大的、遠遠高於實體經濟的利潤空間。尤其是最近兩年來，房價的不斷攀升，整體盈利大幅超過了實業，更多企業轉向炒房。

房產閑置等待升值套現，成了最近十年一些主業不是房地產的上市公司增厚業績甚至是扭虧保殼的法寶。比如金智科技、高偉達、宇順電子等通過出售手裡的房產，使得公司當期利潤大增。

對於業績不太好的上市企業來講，要向股民彙報成績的時候，真的是「一房解千愁」！業績不好怕什麼？隨便賣掉幾套房子就好啦！

相比於普通的炒房團，上市企業融資渠道更加多樣，交易體量更大，對剛需族的購房空間擠占更大，對房價飆漲的推動力更大。

針對企業炒房這一現象，6月底以來，西安、長沙、杭州三地相繼出台政策，暫停企事業單位在限購區域購買住房。

Part 4

樹欲靜而風不止......

自2015年年底開始，全國一二三四現城市房價輪番快速上漲，尤其是二三線城市，不乏房價翻幾番的。房價上漲這個車開的太快了，不知道政府的各項限制政策，能不能為房價降檔或者剎車？

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