房產是蓄水池么？

07-20

房產是蓄水池么？

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過去幾十年房產上漲，房產被很多人在臆想中賦予了一個蓄水池的功能，簡單的說法是，中國的財富累積得太快，如果不是大家把財富投入房產，那些財富就會湧向普通商品領域，引起嚴重的通貨膨脹。

這是一個錯到離譜的錯覺。

比方，我們手頭有100萬，我們想買一個300萬的房子，所以我們用房產作為抵押，向銀行貸款200萬，一共300萬，付給了開發商，在我們購買行為發生之前，社會上有100萬現金，我們買房以後，我們的100萬，銀行抵押貸款200萬，一共300萬，變成了開發商的收入，社會上一下子多出來200萬現金－－－看到沒有，房產是個釋放貨幣的水龍頭，而不是一個吸收貨幣的蓄水池。

假設事情到此為止，我的200萬負債，假設分30年還清，每月還1.2萬債務，那麼每個月，因為我償還債務，會有12000元的流動性消失。（這種流動性消失只是我和商業銀行之間發生，銀行依然可以再貸款出去，這和現金回到央行是不一樣的，這裡簡化說明）。

一筆簡單房屋貸款便可說明，即使全款購房，錢也是從你的手裡到了開發商手裡，整個市面的流動性保持一致。

貸款購房，貸款多少，市面上的流動性就增加多少－－這就是為什麼房產存量越大，所有人都在買房，市面上也顯得有錢人更多，大家的心也燥動，錢燒的。這是因為房產越多，以房產作為抵押向銀行申請放出的流動性也越多。

我們貸款的那一剎那，是在向市面上放水，但接下來的還款的30年，這筆附著在房產上的債務，才成為一個緩慢而不容置疑的抽水機，不是什麼蓄水池拉，蓄水是你憑意願的，抽水是每月必需得抽的。

在住房市場初始期，大家都開始貸最初的十年，二十年，甚至三十年貸款，一次性放出了三十年水，由於貸款餘額很低，每月還入銀行的流動性，遠遠及不上新放出來的流動性，整個資金是急速膨漲的，200萬負債一套，每月還1.2萬，每新銷售1套房產釋放的錢，可以抵捎166套存量房的還貸壓力，房價必需漲，這樣，買新房就更貴，如果漲到400萬，也許一套就抵得上200、300套存量房的房貸抽水？……這個過程持續了很久，存量永遠是在上漲的，要還的貸款水漲船高，幸好房價也在漲，每買一間房產的新放貸款也水漲船高。達到一個細緻的平衡。

……不過隨著存量房的迅猛增長，應該是是存量房貸，現在大約是34萬億，楊白勞一睜眼，就得考慮這個月要還34萬億貸款的利息對吧。假如房產成交不活躍，首付成數太高，比如300萬的房子只貸款到150萬一類，那麼新增貸款就無法沖抵存量的還款，這時對整個社會來說，房產就成為抽水機了，流動性就會無影無蹤，如果房產上的信心足，流動性的消失就會害得股市和互金爆雷。

幸好國家搞了PSL，定向放了一次水，現在又說收回去，收多緊，怎麼收，現在全是未知。

炒房表面上看是不好的，但實質是為經濟補充流動性的，銀行非常認同房地產作為合格的抵押物，願意據此釋放流動性的。這麼說吧，所有的借錢行為，合理的，不合理的，對個人來說是自殺一樣的，都是補充社會流動性的，抵押自己造福大眾的行為。你看下日本，都不願意借錢了，你不借，錢從哪裡來，錢本質上，就是一筆債務，一筆信用，日本央行急得快瘋，用上了負利率，結果日本人去買保險柜放現現金，然後把流動性……鎖到房屋角落。

至於後面，不要問我，貨幣是一種信用，它依據國家信用，政府信用，企業信用而釋放，它也依據個人信用而釋放，大家不借錢，就沒有錢，你種地，種出來的是土豆，沒有錢，你就只能用雞蛋來交易，房產作為一種重要的放水機或抽水機，現在最大的危機是，它存量太大而增量不足，便有從放水機轉向抽水機的風險。

世界需要全新的放水機制，以前是靠著美國放，現在擺明了美國在抽，去哪裡找一台非常好用的，像前些年的房產一樣的放水機，特別抱歉，貓想破腦袋了沒有想出來。