央行松貸刺激樓市落地 房企庫存壓力大不敢真漲價

「央四條」強心劑注入樓市 滿城盡盼「黃金月」

華夏時報記者 陳小瑛 長沙、深圳報道

市場流傳很久的房貸政策消息終於揭開面紗。9月30日，央行、銀監會發布「央四條」，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

這也意味著，二套房限貸政策全面退出，且對二套房以上的貸款許可權，下發至各大銀行，其放鬆力度超出市場此前預期的「認房不認貸」。

業內人士普遍認為，新政給樓市注入了一針強心劑，有助於增強市場信心，成交量有望企穩回升。而房企也趁機炒作要漲價，試圖扭轉市場預期。

國慶期間，《華夏時報》記者在長沙實地踩盤發現，新盤客戶來訪量和成交量，相比9月確實有明顯增加，但價格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。

此外，一個不容忽視的問題是，目前庫存依舊高企。國家統計局數據顯示，截至8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米。

長沙一家房企營銷負責人稱，房企今年能夠完成銷售目標的屈指可數，前三季度業績都不盡如人意，四季度衝量壓力巨大，根本不敢真的漲價，降價走量依舊是四季度主打的營銷策略。

刺激政策落地

「在『央四條』發布前幾天，我們就知道中央要放鬆限貸了，但上面要求嚴格保密。」華南某市國土部門人士告訴《華夏時報》記者，此前放鬆限購刺激房地產市場收效甚微，而趕在國慶節前公布，也有意刺激黃金周的房屋成交量。

實際上，在央行出台政策的前一周，本報就曾報道放鬆限貸在地方上已率先執行，在限購放鬆效果有限的情況下，「認房不認貸」勢在必行。

只是刺激手法超出預期。「央四條」還提出，在已取消或未實施「限購」措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

10月8日，長沙浦發銀行內部人士告訴記者，銀行已經確定執行「認房不認貸」，只要還清銀行貸款，不論此前有幾次貸款記錄，再貸款都屬於首套。建行也於當日表示，已可按新政來受理貸款申請，但其首套房貸利率仍維持基準利率，二套房貸利率上浮10%。

「中央在節前最後一天發布的通知，我們今天剛上班，通知下發沒那麼快。」10月8日上午，長沙中國銀行一位個貸負責人告訴記者，但按照央行的要求，原來的二套房結清再貸款按首套房執行是肯定的。

據記者了解，國慶節後首日，深圳中國銀行就下發了通知，規定有一套房結清再貸款的，執行首套房政策；未結清再購房貸款的，執行二套房貸政策；購買三套及以上住房的，執行深圳限購政策；而房貸利率現在隨行就市，目前仍按9.7折執行，若有變動另行通知；對於普通商品住房的認定，現階段暫以「房地產證」用途顯示「住宅」作為執行標準。

截至目前，僅有北上廣深和三亞五個城市尚未放鬆限購，這就意味著，其餘未限購的城市，銀行都可能執行既不認房也不認貸。

上述國土部門人士告訴記者，除「央四條」外，決策層還儲備了其他刺激樓市的政策，若放鬆限貸有限，下一步不排除從減稅、全國解除限購等方面刺激，但需要先觀察市場走勢。

在9月30日發布「央四條」後，10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出「靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長」。

中原地產首席分析師張大偉認為，10月份將是信貸政策的落地執行月，後續信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素，但整體看，市場繼續下調的空間已經被鬆綁的信貸政策封死。

但上述中國銀行個貸部負責人稱，首套房貸利率打7折的可能性幾乎不存在，因為銀行拉存成本較高，利率7折要虧本，8.5折也只能保本，銀行沒有大打折扣的動力。

融360調查數據顯示，9月，長沙依然沒有出現優惠房貸利率，但是首套房提供基準利率的銀行隊伍正在壯大，目前有中國銀行、農業銀行、民生銀行和廣發銀行4家銀行提供首套房基準利率。各銀行平均房貸利率相比8月也呈現出明顯下降的趨勢，利率上浮幅度降至7%以下，創年內新低。

放款時間方面，也出現了明顯加快的跡象。相比上半年動輒兩三個月才能放款的狀態，目前絕大多數銀行均表示一個月內即可放款。農業銀行表示，如果資料準備齊全，最快半個月即可放款。

市場開始回暖

國慶期間，記者在長沙新盤雲集的洋湖片區實地踩盤發現，以剛需為主的新盤售樓處看房者眾多，開發商也趁勢宣傳「央四條」新政，而且目前首套房貸款利率已經回到基準利率，甚至有部分樓盤表示國慶後將收回優惠措施，不打算再降價。

該片區的萬科白鷺郡、蘭亭灣畔、湘熙水郡、中天棲溪里售樓員均告訴記者，國慶的客戶來訪量和成交量相比9月都有回升，從外地回湘置業者明顯增加。

「大部分還在觀望，但入市的客戶逐漸增多，我們國慶7天樓盤賣了58套，而整個9月才賣了105套。」長沙富基世紀公園營銷負責人劉題解告訴本報記者，他們樓盤客戶雖以首次置業的剛需為主，但國慶節前一天公布的限貸放鬆政策，給整個市場帶來了信心回升，房價築底信號增強，購房者一旦扭轉房價下跌預期，則會陸續選擇入市。

「長沙新房價格確實降了不少，有的片區房價甚至回到了2011年，還有些開發商不惜虧本甩賣，但購房者不買賬。」長沙資深地產人士劉佰忠告訴記者，實際上，市場並不缺需求，缺的是信心，如今貸款政策放鬆，猶如給市場注入一針強心劑，10月份成交量有望超過9月。

在業內看來，「央四條」最大的受益者是首次購買第二套房的家庭。此前，即便還清貸款，再買房首付需要六成，一線城市需要七成，貸款利率至少上浮10%，如今首付降至三成，而貸款利率最低可以到基準利率的70%，其中的差價，比房價降20%更大。

實際上，一線城市因首套房貸利率從八九月開始已陸續降至基準，樓市因此率先回暖。深圳規劃國土委統計數據顯示，9月份深圳一手住宅成交量達到3113套，環比漲幅7.8%，為今年來成交量最高的月份。

深圳中原地產置業顧問李斌告訴記者，9月份銀行利率普遍調回基準，業主溢價的空間就很少，而國慶期間客戶看房量更是增加了不少，過去積累了很多被壓抑的改善性群體，在銀行限貸放寬後，這部分需求將得到集中釋放。

中金公司分析認為，改善性需求一般佔到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得「賣一買一」的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。

中原地產市場研究部統計數據顯示，國慶7天，北京網簽數據新建住宅為538套，二手房住宅簽約56套，合計簽約594套，雖然相比2013年同期明顯下調，但優於2012年同期。

張大偉分析認為，整體上樓市企穩跡象逐漸明顯，特別是在央行鬆綁限貸後，北京市場下半年表現將好於上半年，四季度的表現也將肯定好於三季度。

上海易居研究院副院長楊紅旭也認為，樓市築底信號強烈，購房季已經來臨。

去庫存壓力仍大

限貸放開的刺激政策甫一落地，房企就開始趁機炒作，並揚言要漲價，國慶期間，流傳於網路的幾大房企漲價通知單，成了中介們向購房者展示將要漲價的證據。

但實際上，除了綠地未明確對外否認之外，其餘房企均已澄清漲價傳聞。

對此，長沙一位房企營銷負責人告訴記者，在目前市場行情下，今年四季度漲價根本不可能，房企為了迎合購房者「買漲不買跌」的心理，只能以此作為炒作手段。

「我們今年的銷售目標是6億元，但截至目前，只完成了不到4億，只剩下三個月不到，全年目標預期完不成了。」上述房企營銷負責人稱，現在房企的主要目標仍是去庫存，得先消化完存貨，才能考慮漲價。

值得注意的是庫存再攀新高。上海易居研究院監測數據顯示，截至8月末，35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市中，有31個城市庫存出現了同比增長現象。其中南昌、九江和寧波等3個城市的庫存，同比增幅分別達到120.9%、68.0%和66.4%。

很多城市庫存過大，供求矛盾短期內難以達到平衡，因此，易居控股總裁丁祖昱認為，這一輪房地產市場的回升，並不會像2009、2012年那樣出現猛漲現象，更不會出現全國普漲。

而根據高華證券的監測，截至9月28日，追蹤的11個城市總庫存上升1.5%，去化周期上升至17.9個月，而9月21日當周為17.5個月。

與此同時，今年房企的銷售業績都不如意，從鏈家地產監測的房企前8個月銷售目標完成情況來看，目標完成率超過50%的只有12家，而最低的合生創展和花樣年完成率僅為18.8%和21.1%，年內完成銷售目標難度大。

「我們做了調研，購房者最敏感的是價格，在同一個區位，購房者首先考慮的是誰的價格低。」劉題解告訴記者，在目前行情下，連降房價的去化率都不盡如人意，更別說漲價，四季度房企依然是以價換量，儘快回籠資金。

張大偉認為，隨著10月供應高峰的即將來臨，預計北京的成交也有望達至年內高峰。然而，在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下，唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。因為市場處於恢復期，房企依然以平價走量為主，四季度的主要表現將是量漲價穩。

(華夏時報)