自住型商品房如何保「剛需」穩房價

【相關視頻】北京出台「自住型商品房」政策 緩解中端人群購房壓力

自住型商品房如何保「剛需」穩房價（網路配圖）10月23日，北京市住建、國土等部門聯合印發《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，擬在今明兩年相繼推出兩萬套和五萬套自住型商品住房。政策的發布猶如給「一房難求」的「剛需」群體打了一針「強心劑」。自住型商品住房能否穩住「一路上漲」的房價，房源如何落實到位，分配機制怎樣體現公平和公正，成為購房者最為關心的問題。業內人士表示，相比於當前大量的住房需求，此類房源入市將產生何影響還有待市場檢驗，帶有保障性質的自住型商品住房同樣會面臨管理上的難題。房源入市對市場影響幾何根據意見，自住型商品住房將採取「限房價、競地價」等方式供地，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬套此類性質的住房入市。「符合限購條件的家庭都可以購買，而且數量還不少。」因房價上揚而焦慮的朱女士略顯寬慰地說，「等一等也許真的有機會買到便宜的房子。」鏈家地產研究部分析師張旭表示，「供應規模較大讓普通購房者入圍的可能性大大增加，這在一定程度上也使得部分購房者出現短期觀望，等待這部分房源入市。這或許會直接緩解目前的價格上漲壓力」。根據中原地產研究部統計數據，最近幾年北京剔除保障房後的純商品房住宅供應每年平均在8萬套左右。中原地產研究部總監張大偉樂觀地表示：「如果明年5萬套的計劃能成為事實，市場結構將出現質變，這對市場的影響非常大！」「若供應達到一定規模，自然會影響到新建商品住宅的定價。」但張旭同時指出，「從近5年的住宅交易量來看，每年大概有26.5萬套的住房需求，而且自住型商品住房的供應大多集中在相對偏遠的區域。相比北京的大量符合購買政策的購房者來說，住房供應還是有較大缺口，實際影響有待市場進一步觀察。」北京房地產業協會副會長陳志則表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購房需求也許就會向這些房源流動，平抑價格的作用將會逐漸得到體現。七萬套房源如何落實到位「自住型商品住房政策解決了『夾心層』的住房困難，這一政策由北京來探索非常有必要。」國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，「作為長效的調控措施，對緩解老百姓因住房問題產生的緊張情緒有重要作用。」「惠民的政策雖然振奮人心，但政策成敗的關鍵在於這7萬套房源能否落實到位。」北京市西城區正在參加保障房輪候的王先生表示，「總覺得保障房供應太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市。」據介紹，北京市明確表示年內土地供應將以自住型住房項目地塊為主。自住型商品住房地塊明年將在土地供應計劃中單列，確保供應。北京市國土局副總工程師王兵表示，國土、規劃部門對自住型商品住房的地塊梳理工作正在進行，已供應6宗地塊，年底前還將有6到7宗土地出讓，交易方式將以「限房價競地價」「限地價競配建」的方式為主。北京市發展改革委投資處的相關負責人表示，北京市發展改革委將把自住型商品房項目納入「綠色通道」，加快項目審批工作。對於房源所處的位置，陳志認為：「可能因為某個樓盤所處區域好，配套設施完善，出現了供不應求的現象，而有的區域因為配套方面的原因市場不好，政府應該及時做出反應。」王兵則表示：「北京市力爭做到在建設規模大、教育醫療條件好、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優先選配。」保障「剛需」能否公平分配經適房、兩限房的分配問題一直令業內詬病，而帶有保障性質的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問題。業內人士指出，由於其比較寬鬆的購買政策，管理上會有一定難度。怎樣確保購房人的確是自住呢？根據政策，符合限購政策在北京市具有購房資格的家庭均可購買此類住房，兩類家庭可優先購買：一是北京市戶籍無房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭。政策同時規定，購房家庭只能購買一套自住型商品住房，如將該住房出售，以後不能再購買自住型商品住房。「雖然組織搖號的主體是開發商，但針對搖號的監督機制將近似於保障房的搖號模式，確保公正。」北京市住建委副主任王榮武表示。有購房者表示，參加保障房輪候的家庭眾多，輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭優先購買，會不會擠占其他購房者的機會呢？對此，王榮武解釋，目前北京保障房輪候家庭總數大概有13萬，但預計參與自住型商品房搖號的家庭並不多，畢竟兩者之間價格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號，則會取消其此前保障房搖號資格。業內人士表示，由於有諸多限制政策存在，容易在操作中出現漏洞，未來應在執行過程中出台相應的細則。「比如，由於是限價房產，政策規定在該住房購買滿5年後再上市需要繳納30%的收益。」張大偉指出，「屆時如何計算收益，裝修、稅費、利息等是否要扣除，都需要進一步研究和明確。」 （孔祥鑫 魯暢）自住型商品房相關新聞:北京自住型商品房怎麼買北京市關於加快自住型改善型商品住房建設的意見調查:關於自住型商品住房，您有所期待嗎？北京發布「京7條」調控樓市 自住型商品住房便宜30%北京今年將建2萬套200萬元內自住型商品房北京針對中等收入人群 擬推自住型商品房政策房價調控相關新聞:多地今年房價調控目標難完成 地方政府面臨問責房價調控目標成「不可能完成的任務」？房價調控不妨逐步放棄行政槓桿高房價調控成本不應成中產難承之重量價齊升 京城房價調控陷入迷局京城房價調控陷越調越高迷局 價格機制被指失靈
推薦閱讀：