物業稅變形房產稅 半年內擇機出台

萬眾矚目的房價調控「殺手鐧」物業稅，現實中正悄然變身為更具操作性的房產稅。本報獨家獲悉，今年上半年新的房產稅將擇機出台。

　　其核心內容是，此前這一隻針對商業地產的稅種，也將針對符合條件的居民自用房徵收。

　　房產稅目前的稅率是，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產稅8400元；如果該房產出租，一年取得租金收入10萬元，則一年應繳房產稅12000元。

　　物業稅變形

　　本報獲悉，央行、銀監會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門曾進行過一次討論，就房產稅開徵的時機、內容和技術可行性進行研究和協調。

　　一位參會的人士說，目前地方政府財力緊缺已是不爭的事實，中央不得不考慮如何給地方政府培植一個穩定的可觀的財源。過去一直在「空轉」當中的物業稅設計為地方稅，考慮讓其成為地方主要收入的來源之一。

　　但物業稅的推出存在太多無法逾越的阻力，如法律上的、制度設計上的、稅率測算上的，作為新稅種，它還必須通過全國人大的審批。

　　而房產稅是已有的房產保有環節的稅種，此前一直以暫行條例的形式存在，對其內容的調整隻要國務院批准即可。房產稅也不涉及把一些土地稅納入進來。

　　4月22日，本報從權威渠道獲悉，北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產稅的試點城市。

　　根據1986年出台的《房產稅暫行條例》，如果一套房子的原值為100萬元，則一年需要繳納房產稅8400元；如果該房產出租了，一年取得租金收入10萬元，則一年應繳房產稅12000元。

　　針對居民住房徵稅後，稅率會有所調整，會設定徵稅門檻，門檻以下免徵，以上按戶型大小實行累進位稅率。」

　　對於門檻目前說法不一。有專家認為，將居民個人第三套住房認定為經營性房產，那麼很自然就納入了徵稅範圍；也有消息透露，對房產稅徵收範圍作出調整，把個人所有住房都納入進來，為其設計相應的稅率。

　　兩種操作方法區別在於，第一種更像是一個臨時性的調控措施，房價趨於穩定，調控政策想要退出時，可以解除「第三套個人住房為經營性房產」的認定即可。但第二種方法則已有替代物業稅的意圖，徵稅對象既有經營性房產也包括非經營用房，那麼房產稅變成中國一直試圖建設的財產稅，即過去的物業稅。

　　房產稅的改革也面臨一些難度，如按房產評估值作為計稅依據，那麼這些城市是否有對這些應稅房產做合理評估的能力。對居民個人所擁有的房產套數是否能準確認定。目前由於各部委信息還沒有做到完全共享，這些技術問題還需進一步協調。

　　房產稅調控房價？

　　近段時間，物業稅在媒體的不斷聚焦下，似乎成為了政策調控房地產那個最有效的殺手鐧，物業稅一旦落下，房價必然急降。但未來兩個月內，作為準物業稅的房產稅的出台，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎？

　　物業稅最初的設計是將在開發環節徵收的土地增值稅、土地出讓金、土地使用稅等都併入物業稅，在保有環節由房屋產權人分年繳納。

　　物業稅概念的提出，恰逢房地產業膨脹期，一些專家、學者很自然地賦予其降低房價的重任，有不少人甚至依據被併入的稅費，測算出開發商降低的成本，由此得出開徵物業稅後房價降低的幅度。

　　但現實是，即便減輕了開發商的成本，並不代表開發商就會降價把這部分利潤讓給購房者。這很容易造成房價沒降的同時，還多出幾十年的養房費用。

　　物業稅作為財產稅，從國際實踐看，主要作用是保障地方財政收入，並沒有調控房地產價格的顯著功能。

　　據一位看過物業稅草案的人士說，現在的物業稅方案只包含了城鎮土地使用稅和房產稅兩個稅，其他如土地出讓金、耕地佔用稅並不在其中。「這樣的物業稅已經嚴重走形了。」

　　而在物業稅無法推動的情況下，出台的房產稅能對房價有多大影響呢？對於買數套甚至數十套房產的投資者來說，房產稅無疑將提高其持有成本，令其拋售，進而減少購房需求，降低房價。

　　不過北京市財政局一位官員說，中國的稅收政策還是中性的，以組織收入為主，其對價格的調控作用並不明顯，對房價產生影響比較大的應該是信貸政策。

　　房產稅對房價調控有多大影響不得而知，但能增加地方政府收入卻是不爭的事實。

　　中國一直在努力構建未來的第三大稅種，即財產稅，實際上就是不動產稅(物業稅、房產稅)。目前與不動產有關的稅在整個稅收體系裡面，所佔的份額過小。而在多數國家，不動產稅是其最主要的稅收來源，而且徵稅對象主要是居民住宅。

　　目前地方政府自有財力缺乏已經影響到其提供公共服務的能力。近期財稅體制改革的轉向也是希望能給地方政府設立一個支柱性稅種。不動產稅一直被認為能擔當此任。

　　這一輪中國政府投資熱潮後，地方政府顯現出了嚴重的缺錢跡象，這也導致地方政府運用各種手段融資、發債。「已有的地方稅種，成為主要收入來源的可能性不大，所以只有依賴房產稅做大地方收入。而且如果不把居民非經營用的住宅納入進來，房產稅規模也不會太大」一位稅收研究學者說。

　　2010年中國房產稅收入830億，如果將居民非經營房產納入進來，將有一個大幅的增長。

　　一位決策部門的官員認為，只要沒有對居民住宅開徵不動產稅，就不叫真正意義上的房產稅。一旦對居民自用住宅徵稅，房產稅一定會成為中國一個主體稅種之一。

　　他解釋說，目前中國城市化率已經達到50%，未來十年有望達到60%，這10%幾乎相當於一個人口不算少的國家。大量農村人口將進入城市，未來對城市住宅的需求會有一個跳躍式的增長。所以這一塊將來會給房產稅帶來很大的增長，而且應該成為地方財政收入的主要來源之一，尤其是縣區級政府，應該占它主要的收入來源。

　　變形的背後

　　很多人問為什麼要徵收物業稅或房產稅？通俗點講，正常的市場，房地產漲價，根源是公共產品的價值轉移到房產，比如政府修建地鐵導致周邊房價上漲，那麼政府通過房產稅，把漲價部分拿去一些，再投入到其他公共投資上。

　　這也是為什麼物業稅一直在強調的以評估價為計稅依據，如果按照合同原價，政府將無法享受其增值部分的稅收。

　　此次對房產稅的計稅基礎是房屋的原值，在上世紀八十年代制定該稅的時候居民住房大部分是公房，私有產權房屋很少，也不存在房價上漲的問題，所以規定以原值作為計稅基礎。從1986年3月提出研究設立房產稅到9月份出台，前後只用了半年時間。

　　但隨著中國房改的推進和市場化發展，居民不僅擁有自有產權房屋，房屋交易異常活躍，房價上漲也到了不可思議的地步。

　　相比於此，物業稅提出數年以來，在一些關鍵環節不僅分歧巨大，在技術操作上也大有難度。在空轉的幾個城市，稅務部門普遍反映，房屋價值的評估是這一稅種的一大難度。稅務部門不僅要掌握所有房屋的建設年限、產權情況，還要根據該地段房屋市場價格以及房屋本身折舊情況評估其市值。而評估值跟市場值一旦有差距，必定會引起產權人的不滿，估高了多交稅，估低了影響賣房收入。

　　既然房屋評估的問題解決不了，那麼房產稅就能解決這個問題嗎？有媒體報道說，上海的房產保有稅是以合同原值為基礎。如果是這樣，那麼政府採取了一種快速可操作的方式，這幾乎沒有任何技術難度。

　　但這樣的房產稅也就不是真正意義上的不動產保有環節稅收了，因為它不能反映房產在保有階段價值的變化，也不能區分房價增減幅度不同的房產的納稅差別。

　　如果政府希望以房產稅替代物業稅，那即便在當前按合同原值徵稅，在未來也還是會轉為按評估值。

　　在徵收的範圍上，眼下可能是只針對個人第三套住房，但在未來一定會把所有居民個人住房都納入到徵稅範圍。因為最初希望設立物業稅的目的，就是為了研究開徵一個包括所有房產的不動產稅，並且居民個人住房會成為最主要徵稅對象。

　　未來，在某一天房產稅不再是擁有別墅、豪宅一族的納稅義務，而是所有擁有房屋產權人的義務。

　　如此看來，中國的不動產稅還將經歷逐步的改革和調整。最終成為中國繼增值稅和所得稅之後的第三大稅種，地方政府的第一大稅種。

　　物業稅也叫不動產稅，它的徵稅對象主要是土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。

　　從記者掌握的情況來看，現階段的物業稅草案中，只包含了房產稅和城鎮土地使用稅兩種。即把這兩種稅合併到物業稅中徵收。而2007年時，官方透露的物業稅基本框架是包括房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費的。

　　採訪中，一位北京市財政局的官員說，土地出讓金不可能納入物業稅，那是地方最主要的收入，而且是一次性徵收。一旦併入物業稅，就要分幾十年徵收，地方政府受不了。

　　這也是物業稅無法出台的一個原因，因為如果不把這些土地稅費納入進來，物業稅就有重複徵稅的嫌疑。而地方政府對保持徵收土地出讓金是相當堅決的。

　　房產稅就是保有環節稅收，房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

　　可以肯定的是，在物業稅無法在短時間內推行的情況下，房產稅將成為政府調控房價和增加收入的一個手段。