土地出讓期滿無償收回 買房等於交70年租金

2011年01月17日 13:45來源：南方都市報

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如果是為了打壓房價，那麼上海規劃和國土資源管理局近期多幅地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》將極可能實現大幅降低房價的效果。南都記者昨日從上海規劃和國土資源管理局官網上發現，上海市國有建設用地使用權出讓預申請公告「滬預申請告字(2010)第02號」範圍內的多數地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中均有「出讓人收回並補償相應殘餘價值」或「出讓人無償收回」等內容。

這在房地產業界引起了軒然大波，一位不願具名的開發商就向南都記者表示：「這太不合理了，哪有又要徵收物業稅，又要收回土地的道理。」而更讓經緯行研究中心主任曾英傑擔心的是，「目前沒有聽說廣州也有類似的案例。如果上海的做法成為全國統一的做法，買房合同成為70年的長期租約，商品房的價值將要重新計算，這對房地產行業將是致命打擊。」不過曾英傑認為，這只是上海的個案，全國實行的可能性很小。

國有住宅建設用地使用權到期後無償收回

事實上，各界關注住宅建設使用權到期如何處理的問題最早是在1月6日上海2011年住宅地塊第一批土地拍賣中，上海嘉定高台路以南、滬宜公路以西地塊《國有建設用地使用權出讓預申請須知》顯示：土地到期後由出讓人收回並補償相應殘餘價值。

而這場拍賣會上的「成果」亦讓人大跌眼鏡。總計12.97萬平方米的土地一共只賣出了6.9億元。在四幅用地中，樓板價最高的僅為3633元/平方米，而去年上海住宅用地的平均樓板價是6632元/平方米，商辦用地的平均樓板價是7733元/平方米。其中，嘉定區永新北路以西、緯一路以北地塊成為關注焦點，但是這一焦點卻在4家競買房企全部到場，卻無一家現場競價的情況下「閃拍」成交，該地塊周邊樓盤售價已突破12000元/平方米，但樓板價只有2528元/平方米，遠低於市場平均水平。

但這並不是先例。在2010年09月21日上海規劃和國土資源管理局發布的滬預申請告字(2010)第02號文範圍內多幅地塊的預申請須知中就已經出現類似的表述。南都記者查閱上海規劃和國土管理局網站發現，在長風地區10號北地塊、金山衛鎮金航西路以北，海虹路以東地塊、亭林鎮亭升路東側地塊的預申請須知中「出讓合同信息」一欄第9條「土地期滿後的處理方法」均出現「出讓人收回並補償相應殘餘價值」或「出讓人無償收回」等表述。其中，三幅地塊的用途分別為商辦用地、公用設施用地和普通商品房。

買房將是得不償失的行為

諸多研究機構中，最早對上海這一史無前例做法做出評價的是上海中原地產針對1月6日土地拍賣發布的一個快評。上海中原研究諮詢部認為，這一舉動很可能是對土地使用權到期後的一種處理嘗試。該問題在業內爭議已久，2009年初曾傳言有一份名為《土地管理法(修訂草案徵求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統「徵求意見」，最受人們關注的住宅土地使用權到期後「按照國家有關規定自動續期」替換了原先表述的「無償自動續期」。當時多數業內人士認為這一文字變化為物業稅預留了操作空間。高台路以南、滬宜公路以西地塊土地出讓文件，則讓這一觀點受到動搖，並傾向於70年後循環批租制度。

「這個規定很刺激，要是以後所有產權都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產有關的東西啊?」中國房地產信息集團分析師薛建雄(微博)在接受媒體採訪時表示。上海今年首批土地拍賣市場的低溫，土地低價成交可能是非市場原因。

國泰君安對此點評認為，土地出讓期滿，出讓人無償收回是個危險的信號，而這個信號又是樓市和土地市場一直迴避談論的話題，如今卻成為了現實。一旦土地使用權期滿後被無償收回，這就意味著購房者要麼面臨重新支付土地出讓金的局面(或因土地價值大幅增加而重新定價)，要麼面臨被沒收土地的情況。要解決這一問題，物業稅的出台勢在必行，不然就意味著數百萬元的購房款就成為了提前支付的長期租金。這筆「租金」不但損失了未來的收益貼現，而且還因為住房貸款而增加了成本，在當前的租金收益率極低的情況下，顯然買房成為了得不償失的行為。

在上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍看來，「這就相當於繳納了70年的租金，70年後房子會被收回去，僅僅實現了居住功能，淡化了投資房地產的保值增值功能，勢必在市場上引起強烈的反響，後期還需要大家更深刻地去討論。」

律師難斷是否抵觸《物權法》

在採訪中諸多業界人士認為，上海新規的做法更多是一種個案，不一定代表此前出讓的土地，將在到期後被收回，但這可看作是決策部門的一種試探。薛建雄認為，「國家到期可以出台類似國外物業稅的政策，這個稅就相當於以每年的地租來解決產權到期後的問題，是比較合理的。」

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中第149條明確規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。」

「這可能是上海當局的一個疏忽，如果是非住宅建設用地，物權法規定按照法律規定辦理，上海的確可以收回，但是住宅建設用地到期後，在補交一定的土地出讓款項後，應當續期。」廣州國信律師事務所律師劉靜向南都記者表示，上海多幅地塊《國有建設用地使用權出讓預申請須知》應該排除住宅建設用地。

但廣東經國律師所合伙人謝蘭才律師認為，上海多幅地塊預申請須知中出讓合同信息的規定是否抵觸物權法有待商榷。「住宅建設用地土地使用權出讓合同中雙方約定出讓土地到期後由出讓人收回並補償相應殘餘價值是否有效取決於《中華人民共和國物權法》第一百四十九條第一款規定是否為強制性規定。」謝律師認為，如果條款是強制性規定，則上述約定無效;如果該條款為任意性規定，則上述約定有效。

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