黑龍江四達農副產品示範交易中心建設項目基本情況

一、項目名稱集賢縣農副產品示範交易中心建設項目二、項目承辦單位及負責人項目承辦單位：黑龍江四達農副產品有限公司項目負責人：侯要強三、項目承辦單位概況黑龍江四達農副產品有限公司成立於2011年4月，註冊資金為5000萬元，公司地點位於黑龍江省雙鴨山市集賢縣福利鎮保衛路西44-3號。該公司的主營業務為收購、經銷水稻、玉米、小麥、大豆、雜糧、水果、蔬菜等。四、項目建設地點及佔地面積本項目位於黑龍江省集賢縣外環路西側。東鄰集賢縣主幹道——外環路、北側為當地居民區，東側與南側均為空地。佔地面積1039186㎡。其中農副產品交易中心佔地700000㎡，農業觀光示範園區佔地339186㎡。該園區所處環境良好，交通便利。集賢縣地處黑龍江省三江平原腹地，境內有同三、依饒、雙樺三條高等級公路穿過，鐵路客貨運通達全國各地，空運距可起降大型客機的佳木斯機場僅40餘公里，水運毗鄰佳木斯、同江、富錦、饒河等對俄貿易口岸。五、項目建設規模擬新建交易區、物流倉儲區、現代農業示範區及生活區，新建各種建築物面積合計334438m2。六、項目建設內容及主要功能新建兩座農副產品交易中心100000m2、綜合辦公樓32000m2、鮮果蔬加工配送中心23870m2、冷藏庫37944m2、普通溫室種植區48000m2、智能溫室蔬菜種植區60000m2，特色瓜果蔬菜採摘園66700m2，汽車機修區4320m2及園區道路、廣場、休閑區以及供排水、供電、供熱管網等設施。在綜合辦公樓內配套設置網路信息中心，該中心由市場業務運行中心、信息採集發布中心及信息基礎中心三部分組成。主要組成部分和功能如下：1.質量檢測檢驗中心對農產品進行相應的藥物殘留、重金屬殘留、微生物、水分等方面的定性、定量檢測。從源頭上把住產品質量關，從而確保產品質量安全和市場聲譽。2.網路信息中心本項目網路信息中心位於綜合辦公樓內，由市場業務運行中心、信息採集發布中心及信息基礎中心三個分中心組成。（1）市場業務運行中心主要功能市場業務運行中心由電子商務交易系統、電子結算系統、綜合管理系統、交易拍賣系統組成。可實現以下功能：電子商務交易、電子交易結算、綜合管理、交易拍賣。（2）信息採集發布中心主要功能信息採集發布中心實時記錄交易產品品種、數量、檢測結果、等級、價格、產銷地及成交量等信息，與全國各地的同類物流交易中心實現同步對接，為市場內的農副產品經紀人反饋及時、準確、有商業價值的市場信息，與計算機網路平台實現無縫對接，實現全國購銷、倉儲、價格、銷售等信息互聯互通，為市場經營業務服務。建立市場與合作的基地、批發銷售商的供求信息互通，便於市場的產銷銜接。（3）信息基礎中心主要功能信息基礎中心是整個農副產品交易中心信息系統的基礎工程，它承擔著整個網路架構，整體信息系統的安全及網路基礎設施的建設。主要由網路基礎設施、機房、硬體設備、網路管理及安全、系統運行平台構成。3. 鮮果蔬加工配送中心本項目鮮果蔬加工配送中心將發揮區位和地緣優勢，大力發展物流配送。①在經營的產品產地及有關口岸設置辦事機構，負責信息、定貨、發運、出口等業務；②項目功能完善後，購置車輛，開展配送業務；③建立網路化物流信息管理系統，對訂貨、貯存、搬運、進出庫、發貨、運輸、結算等物流環節之間的信息，實行計算機控制，以良好的基礎設施和先進的技術設備對物流實施現代化管理和信息管理。4.智能溫室種植示範中心本項目智能溫室種植示範中心依託托集賢縣及周邊地區豐富的果蔬資源優勢，通過規模化種植、智能化種植，提高果蔬生產栽培水平，進一步提高果蔬質量和單位面積產量，從而打造一個現代農業種植示範基地。該示範中心的建設將促進集賢縣的果蔬種植逐步向現代化、集約化、國際化方向發展。該種植示範中心的建設對於當地農業產業結構調整以及農業經濟的發展，對於當地農業旅遊的發展，實現生態農業、農產品商品化、農業發展多元化發揮著重要的示範作用。七、項目建設的目的依託黑龍江三江平原現代農業發展的大環境和集賢縣所處交通樞紐與商品集散地的區位優勢，將項目區打造成集生態農業旅遊觀光、特色瓜菜種植加工、優質農副產品經銷、農業科技創新展示為一體的綜合性生態農業園區。通過與本地及周邊地區各類農產品行業協會、專業生產基地的聯動，發揮區域內土質肥沃，適宜綠色、有機無公害農產品生長的資源優勢，採用生態農業的模式設計園區基地整體規劃，按照有機農業的模式組織各類農產品生產，同時通過配套完善的物流、商流平台建設和充足的資金流保證，加工經銷園區基地生產和全國各地進入的優質農副產品， 使園區經營的農產品形成品牌化、規模化、安全化。產品除供應本地區需求外，終端市場定位在全國大中城市超市、商場及境外俄羅斯等高端市場，實現「買全國、賣全國」農超對接的交易格局，把園區建成國內規模最大、功能最全、標準最高、服務最優的農副產品交易中心，並以此帶動本地區農業科技進步，農副產品提檔升級，提升產品附加值，促進農業增效、農民增收。八、我國農副產品交易園區發展趨勢隨著我國經濟和社會的快速發展，我國農副產品交易市場發展迅速，已從單純的市場逐步向園區式邁進。我國農副產品交易園區將呈如下發展趨勢：1.農副產品交易園區管理和服務功能將不斷延伸。在加強對交易產地管理的基礎上，逐步開展商品的包裝、貯藏、運輸、代理配送、結算、質量檢測和提供信息等綜合服務，增添了電子結算項目，建立了物流中心、貨運站和加工配送中心等。2.農副產品交易園區將帶動地方產業快速發展。商品交易市場近年地產品比例明顯增加。交易市場的商業資本大量轉化為工業資本，拉動了區域經濟的發展，使小商品產業得到了飛速發展。3.農產品交易園區的社會職能和影響繼續擴大。隨著人民生活水平的提高和消費需求，許多交易市場作為商品流通的中樞，負擔起了引導消費、引導生產、維護消費者利益的職能。有實力的交易市場進入全國大市場，從區域範圍融入全國大流通，形成了新的營銷格局。4.交易園區投資和運作方式將不斷創新。近年越來越多的交易市場在建設和發展中，引入現代企業運作方式，改革產權制度，採用多渠道籌集資金方式，使交易市場投資主體多元化，組織結構向股份制方向轉變，解決了自身發展中的機制和資金問題。5.農產品交易園區將導入現代信息技術。物流、配送等現代流通技術，是交易市場連接上下游交易對象的鏈條。電子商務、網上市場將成為交易市場的重要交易方式。電子商務將成為交易市場的重要交易方式，大大提高交易市場的品質。九、本項目發展前景分析農副產品交易市場的發展首先是向生產領域的延伸，建立市場帶基地、基地帶農戶的產業鏈，辦好農副產品交易基地，培育工廠化生產；其次向消費領域延伸，細化配送功能，與末端零售店或者末端消費者建立的消費鏈關係。本項目工程全部建成後，該園區將成為我省東部地區最大的集糧食、蔬菜、水果等農副產品交易、物流、觀光農業、高新科技研發於一體的綜合性、多功能、現代化農副產品交易物流中心，在市場集散功能強勁提升的同時，必將有力拉動生產基地和產品生產規模的持續擴張，在市場主導下，農副產品的種植技術水平和加工研發能力也會得到同步提升。十、市場營銷1.經營理念本著「企業投資、政府扶持、四海招商、共建市場」的原則，建立「信息+市場+龍頭+基地+農戶」的產業化經營模式，推動集約化經營和高效流通；創出農副產品流通基礎設施建設和經營管理的新機制，打造我國大型農副產品交易市場形象；體現組貨多元化、系列化、個性化、品牌化的特點；傳統交易方式與現代物流手段相結合，與各種業務的交易商和零售商建立起電子和網上經銷、代理銷售形式，實現規模化、現代化銷售；倡導綠色消費，建設綠色基地，培育綠色產品市場；創一流的管理和一流的服務，贏得四海客商，共創市場繁榮。2.發展戰略按照「總體規劃、突出重點、完善體系」的基本思路，重點發展電子信息網路平台、完善商品檢測化驗手段，強化商務及綜合服務功能，力爭建成後實現「高起點、高標準、大規模、功能全、機制新」的總體發展目標，為推進農業產業化經營健康發展，實現農民增收，農業增產和產品出口服務。3.經營模式以大市場為主導，利用信息網路，聯合其他營銷體，形成大流通、大基地，產銷一條龍經營模式。市場以提供經營場所和提供物業管理、信息服務等收取租金的方式經營。市場根據業戶經營位置不同，預測合理的收入水平，分別確定租金標準；入場經營業戶與商場簽訂合同，確定租用面積、租用周期、租用位置及租金等；吸引工商、稅務、銀行、公共服務等政府和職能部門入場，為業戶提供系列服務；發揮信息化和市場功能優勢，提供信息服務、信息化管理、定期或不定期舉行宣傳銷售活動，開拓和擴大市場。交易方式：交易、零售、訂購、展會等。4.營銷策略根據產品的目標市場定位及競爭力，在市場營銷戰略上擬採取如下機制：（1）建立完善的銷售及售後服務網路，主銷售人員針對消費者的需求進行調研，以滿足客戶需求發展和變化的要求。（2）為提高競爭力，要發揮低成本策略的作用，充分利用自身優勢，發展穩定而靈活的銷售機制。公司設立營銷中心，其下設地區辦事處，協調運輸、溝通信息、銷售管理工作。（3）利用媒體進行必要的廣告宣傳，培養一批素質高、業務能力強、秉公守法的業務員，進行網路建設。積極開拓國外市場，利用市場地處口岸的區位優勢，多方招引日、韓、俄等國的客商，打開國際市場。同時加強產品的質量檢測和監督，樹立良好的「誠信」形象。十一、項目建設期限2011年6月至2013年6月。十二、項目投資估算及資金籌措投資估算本項目總投資估算為56735.86萬元，其中固定資產投資為56312.31萬元。鋪底流動資金423.55萬元。資金籌措1、 建設投資本項目建設投資54682萬元。企業向銀行貸款21870萬元，佔全部建設投資的40%。剩餘部分企業自籌資本金32812萬元。建設期利息1629.31萬元全部由企業自籌。2、流動資金項目流動資金1411.82萬元，其中鋪底流動資金423.55萬元,由企業自籌，剩餘部分由企業未來的經營收益彌補。十三、效益分析經濟效益1、營業收入項目建成後，按現有市場規模估計，達產年可交易農產品400萬噸，年交易額計劃實現100億元，年營業收入21261.4萬元。項目建成後的盈利模式：.營業計劃及收費價格本項目營業收入來自於兩部分。第一部分為交易場所的出租及收取經營服務費。第二部分來自於智能溫室示範區的門票收入及有機蔬菜水果的銷售收入。主要經營項目情況詳見以下兩表：第一部分，該交易園區基礎設施建成後，農副產品交易中心按500元/平米?年出租；園區大酒店按180元/間?日出租，入住率按75%計算，每間客房年收入49275元。鮮果蔬加工配送中心按240元/平米?年出租。具體出租價格詳見下表：序號場 所出租規模經營數量單 價年收費額（萬元）1綜合辦公樓26000m2600元/m2.年15602農副產品交易一中心60000m2380元/m2.年22803農副產品交易二中心40000m2380元/m2.年15204園區大酒店7586m2300間180元/間.日1478.255會所、娛樂中心4277m2240元/m2.年102.656生活服務樓8100m2200元/m2.年1627修車區4320m2280元/m2.年120.968鮮果蔬加工配送中心23870m2300元/m2.年716.19冷藏庫37944m2450元/m2.年1707.4810收取經營服務費400萬噸20元/噸8000合 計第二部分，該示範交易園區的智能溫室示範區建成後，將作為旅遊景點來開發，年吸引各類遊客預計約8萬人，門票價格為80元/張，因此，該智能溫室示範區的門票收入為640萬元。同時該智能溫室示範種植區還年產各類有機蔬菜水果1310噸。具體產量和價格詳見下表：序號場 所有機蔬菜及水果產量單 價合 計1普通溫室種植區360噸14000元/噸504萬元2智能溫室蔬菜種植區450噸16000元/噸720萬元3特色瓜果蔬菜採摘園500噸35000元/噸1750萬元4門票收入8萬人/年80元/張640萬元總 計36142.稅金項目營業稅稅率6%，項目達產後年上繳營業稅及附加1277.75萬元，其中營業稅1097.25萬元，城市建設維護費及教育附加180.5萬元。企業從盈利年度起交納所得稅，所得稅率25%。全部設施投產後的第一年，繳納所得稅2220.98萬元。3、利潤項目建成後，年創利潤總額為8883.91萬元，投資利潤率17.53%，投資利稅率19.71%。財務內部收益率為13.51%，全部投資回收期8.2年（含建設期2年）。社會效益1、將解決農產品賣難買難的問題。農產品交易市場作為農產品流通的重要中心環節，為農民提供了一個公平的交易場所，農民的糧食、果蔬、畜禽、山貨等農產品通過交易市場與農產品經銷商直接對接，實現了交易，解決了農產品賣難買難。2、將優化農產品品種品質結構，引導農民產銷。農產品交易市場貨源集中，是農民出售產品、獲取市場信息的快捷渠道，通過「貨比三家」實現了優質優價、優勝劣汰，引導農民淘汰質量低劣的品種和產品，適時調整種養結構，生產市場適銷對路的優質農產品，增加農民收入。3、將促進農業和農村經濟結構的優化升級。農產品交易市場的發展，使農產品的流通半徑擴大，市場對資源配置的基礎性作用得以充分發揮，各地利用區域比較優勢，調整種養結構，建立區域化、規模化的農產品生產基地，同時發展農產品加工業，使農業和農村經濟結構漸趨合理與優化。4、農產品市場體系的形成與發展，對廣開就業門路，轉移農業剩餘勞動力發揮著日益重要的作用。農村將湧現大批的農產品販運戶、經營戶。同時可帶動2500多人就業，帶動本地及周邊300多萬畝基地建設。十四、項目建設進展情況項目於2011年6月26日正式開工建設，截止年末已累計預付投資10200萬元。計劃2012年8月本項目的辦公、交易場所及農業示範園區部分投入使用。1、截止2012年3月末，已完成如下幾項工程：（1）綜合辦公樓（3.3萬㎡）、精品展示廳（5.2萬㎡）的基礎及地下室部分。（2）交易大廳5.8萬㎡基礎部分已全部完工，鋼結構開始安裝。（3）排水工程6400延長米水管鋪設已完成70%。（4）園區內道路已完成11.2萬㎡，鋪設沙石18.5萬m3。（5）圍牆3600延長米已完成。以上五項工程計劃投資18000萬元，2011年已簽上述工程施工合同合計金額15445萬元（詳見《2011年集賢縣農副產品交易中心工程合同》），至2011年末，預付合同工程款10200萬元。2011年集賢縣農副產品交易中心工程合同序號工程名稱結構（層數）面積（㎡）備註1山皮土運輸合同2,250,000.002鐵藝柵欄合同1,017,783.003工程機械租賃合同（振動壓）368,000.004工程機械租賃合同（推土機）136,000.005鋼結構加工安裝合同18,770,500.00175M×50M×3棟280×50×2棟6建設工程施工合同（圍牆基礎）1,088,000.003400M×320元/M7建設工程施工合同（1#交易大廳基礎）1,120,000.00280M×50M×1棟8建設工程施工合同（1#交易大廳基礎）1,120,000.00280M×50M×1棟9精品交易區A區施工合同38,074,040.00A區1#面積：6737㎡A區2#面積：11351㎡A區3#面積：8724㎡10精品交易區B區施工合同36,929,940.001#面積：5520㎡2#面積：12990㎡3#面積：7555㎡11精品交易區C區施工合同48,275,740.001#面積：8651㎡2#面積：14458㎡3#面積：10888㎡122#交易大廳施工合同2,108,584.90175M×50M×3棟13廠區主幹線排水工程合同3,100,000.00141#、2#交易大廳防雷接地工程合同92,225.00合計154,450,812.902、集賢縣農副產品交易中心工程二O一二年施工進度計劃2012年計劃完成建設工程共15項，計劃投入資金40225.39萬元。截止3月末，已完成部分建設工程施工合同簽訂。目前，施工單位已陸續進入工地開始施工準備。截止目前，項目建設投資資金均為企業自籌。1、交易大廳工程：面積54.250㎡，開工時間3月1日，竣工日期6月30日。2、鍋爐房土建安裝工程：面積3617㎡，開工時間5月1日，竣工日期9月30日。3、商服樓：面積12307.00㎡，開工日期5月1日—10月30日。4、農業觀光園工程：面積38.800㎡，開工日期5月1日—10月30日。5、物流園區工程：開工日期5月1日，竣工日期11月30日。6、住宅小區工程：面積5萬平方米，開工日期5月1日—12月30日。7、廠區路面硬化工程：面積21.5萬平方米，開工日期5月1日—10月30日。8、精品交易區及配套工程：面積82918㎡，開工日期3月1日—8月30日。9、場區管網及配套設施工程：開工日期5月1日—10月30日。3、2012集賢縣四達農副產品交易中心工程待簽合同金額表序號工程名稱工程造價（人民幣）備註1鍋爐房工程（土建）7,957,400.003617㎡2鍋爐安裝6,000,000.003交易大廳電器照明消防6,510,000.0054250㎡4精品交易區電器照明採暖消防12,329,700.0082198×150.00元/㎡5商服樓工程18,460,500.0012307㎡×15006變電所工程1,710,000.00900㎡×1900元/㎡7農業觀光園工程58,200,000.0038800㎡×1,500.00元/㎡8住宅小區工程70,000,000.0050000㎡×1,400.00元/㎡9廠區路面硬化40,850,000.00215000㎡×190.00元/㎡10場區管網及配套工程11,000,000.0011物流園區建設45,000,000.0030000㎡×1,500.00元/㎡12冷藏區建設112,000,000.0032000㎡×3,500.00元/㎡13交易大廳室內路面10,307,500.0054250㎡×190.00元/㎡14鋼構車間1,428,840.004536=126×3615強排泵站500,000.00待簽合同金額402,253,940.00
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