【經驗】房產證上寫了子女的名字 房子要怎麼買賣?

來源:Miss Money浮世

關於房子,時不時總有一些狗血的劇情冒出來,什麼假離(結)婚,家人反目……這些在電視劇中頻繁出現的場景,都是生活中常見的橋段。所以小M認為,房子的事情如果處理不好,可是件傷感情的大事兒。

很多家庭為了減輕孩子的負擔,在孩子未成年時就會選擇以子女的名義購買房屋,甚至於會在自己原有的房產上面加上子女的名字。但有時候會突然出現變故,想要把房子賣掉,房產證寫了子女的名字就會有許多麻煩的事情。那麼在房產證上加子女名字後還能賣掉嗎?

「娃娃房」能不能賣?

一般來說,如果房產證上有子女的名字:

1. 子女未成年時,除為了孩子的利益外,不得處置,買賣時必須經過小孩的同意,是因為作為小孩的監護人,必須證明買賣是為了利於小孩不損害其利益;

2. 孩子成年後,處置行為需要經過家長和孩子一致同意。

房子是大人和小孩的共有財產,必須經過孩子的同意才能賣掉。如果小孩還未滿18歲,不具備完全民事行為能力,不能對自己名下的房產進行處置。監護人(父母)必須是為被監護人(子女)的利益處置房產,比如被監護人因教育、出國、重大疾病費用出現困難,並提供與此相關的真實證明資料。

因此,有兩種情況是:等小孩年滿18歲後,並經小孩同意再處理房子,或者到公證處出具相關公證才能交易該套房產。

「娃娃房」如何交易?

首先需要攜帶父母身份證、戶口本、結婚證、小孩的戶口本、出生證明、房產證等原件到公證處辦理未成年人監護公證,保證不侵犯未成年人的利益;父母以上述理由處置未成年人房產的,必須提供監護人簽名保證其具有監護人資格,和出售房產是為了未成年人利益的保證書,且保證書須經公證處公證。

如未能提供出生證明的原件,也可以到醫院辦理親子鑒定。以親子鑒定的結果代替出生證明;由於業主是未成年人,房產交易時並不需要孩子到交易現場,但其父母需持公證書、房產證、身份證、結婚證、孩子的出生證明及孩子的戶口本到房管局辦理交易過戶手續。

另外,父母出售房地產所得款項將全部用於撫養未成年人。否則,日後孩子一旦提出異議,認為父母侵犯了其合法權益,父母還要承擔賠償責任。

我國《房屋登記辦法》規定:「因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證。」但僅讓未成年人的監護人出具一個「書面保證」,顯然不足以約束未成年人的監護人對未成年人財產亂處理的行為。而有些未成年人的監護人處理未成年人的房產發生了糾紛,還會將本來屬於自己的責任向登記機關轉嫁,認為登記機關沒有盡到審查義務。所以對於「娃娃房」,登記機關只能通過加高門檻來減輕責任。

比如,廣州市規定未成年人的監護人出售未成年人的房產時,應由有關單位或團體出具關於監護人資格和監護人出售未成年人的房產是為了未成年人利益的證明;武漢市規定未成年人房產若需要轉移或抵押登記時,監護人應辦理公證手續並承諾對其被監護人房產轉移、抵押後應承擔的經濟和法律責任。

國外也有相似的做法,比如德國民法典規定,監護人以未成年人名義開始的新的經營事務、訂立合同和實施單方法律行為必須經家庭法院批准才可實施。由於我國缺乏相應的法律規定,各地的做法又不統一,這種具體操作層面的做法往往因為沒有法律規定而受到質疑。

解決「娃娃房」問題,一方面要在房屋登記窗口處加強法律宣傳,讓登記「娃娃房」的父母在登記之前,對登記的風險和後果有一定的了解;另一方面,對確屬於未成年人的房產,也要加強保護,特別是要完善未成年人房屋轉移登記的法律規定,加大對監護人是不是「為被監護人利益」的審查力度。

加名容易去名難

如果後悔了,想要把子女的名字從房產證上去掉也是可以的。房產證上是父母和孩子兩個人的名字,若要將小孩的名字從房產證上去掉,一般的做法是將小孩所擁有的房產份額歸併給父母。可以採取買賣或者贈與兩種方式,買賣只需兩人到交易中心簽訂合同辦理過戶手續,贈與需要先到公證處辦理贈與手續後再到交易部門辦理過戶手續。

如果是父母、子女等這種關係間的房產要辦理變更手續,就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由於公證費下調,贈與的成本支出在一定程度上減少。

去孩子的名字分兩種情況:

1. 孩子有身份證,已成年,可以做買賣和贈與2種方式,那麼哪種比較便宜,買賣呢就看您的產權:是普通住宅還是非普通住宅?是否滿五年?因為所繳納的營業稅、個稅、契稅不同。贈予呢:產生的費用為公證費和契稅,公證費為現在是評估值的1%,但贈予後再出售的話,每個交易中心的政策又不同,有的是強征20%的個稅。契稅都是評估值的3%。隨後看產權證上幾個人名字,若3個人名字,則為1/3份額買賣或贈予。

2. 孩子有身份證(現在小孩一出生就有身份證了),未成年,那麼就麻煩了,未成年人是受保護的,不能贈予,只能做次份額買賣了。

3. 評估,一般類似去名字的買賣交易中心會比市場價來得低點

贈與流程:需要先去公證處辦理房產贈與的公證,之後攜帶相關是房屋兩證,雙方身份證,戶口本,婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的,不需要做購房資格審查。

贈予手續:

(一)贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同,即贈予書。

(二)受贈人憑原房屋所有權證、贈予合同,按規定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記,應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。贈予人將房屋交付受贈人。


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