海口限購變形記：當旅遊島熱遭遇樓市寒潮

限購令鐵幕裂開了一條縫。

4月26日，海南海口市傳出取消樓市限購的消息，引發全國關注。恰逢國務院房地產調控督察組剛剛結束調研之際，海口市有關部門立即做出澄清：取消限購系誤讀。

但傳言並非空穴來風。海口市有關政府部門確實表示，考慮對限購進行微調，旅遊地產或不被納入限購範圍。知情人士並告訴記者，海口已經擬定了開放島外人士購房的實施細則，並上報國務院。

有業內人士指出，在持續的限購政策之下，海口樓市70%的島外需求被抑制了，高端旅遊地產尤其受到影響。海口市政府希望限購可以打開一條縫，以發展國際旅遊島計劃的設想。

一手發展旅遊島，一手執行樓市調控，海口地方政府在兩者間究竟如何權衡？

限購微調

「充分利用國務院給予海南的優惠政策，按照限價不限購的原則，積極出台相關實施細則。」4月20日，海口市市長冀文林在海口市政府第75次常務會議上的講話，引起軒然大波。

26日，上述講話一經報道，「海口叫停限購令」、「樓市降入冰點」等傳言紛至沓來。當日下午，海口市住房和城鄉建設局（以下簡稱住建局）有關負責人對記者澄清，「我們也看到了這方面的報道，這個傳聞不屬實，海口市從來沒有提出不限購」。

海口住建局市場管理處處長戴開權接受記者採訪時稱，之所以會出現這樣的誤讀，主要是源於對於「限價不限購」的錯誤理解。他說，「限價不限購」要分開來看，「限價」主要是指海口日前公布的房價控制目標，要把海口的房價控制在一定範圍之內；「不限購」則是指海口或將對產權式酒店等旅遊地產實行差異化管理，將其不列入限購的範圍。

「我們執行『限購令』的做法不會改變，但或將對目前的『限購令』進行微調，不搞『一刀切』。」戴開權說，這個現在也只是構想或計劃，並沒有付諸實施。

海口限購變形記：當旅遊島熱遭遇樓市寒潮

前述住建局負責人也指出，房地產調控政策出台，對海口市房地產業產品結構調整來說，是一個重大契機。海口作為國際旅遊島中心城市，要做到既確保本地居民的基本住房需要，又滿足島外人士旅遊度假需求。因此，海口市會積極調整房地產產品結構，引導發展高端的旅遊房地產。

本報記者從海口市住建局了解到，海口市將對在建的沒有明確分類的房地產項目，細分為住宅類和旅遊類房地產。對住宅類項目嚴格執行國家房地產調控政策。而對旅遊類房地產項目，規範市場，加強監管，大力發展符合國際旅遊島建設要求的避寒、療養、養老、休閑、度假居住型房地產。

北京大學房地產研究所所長陳國強指出，旅遊房地產的概念可大可小，以島外眼光視之，放之海南而皆準。換言之，海南房地產約等於旅遊房地產，皆「不列入限購的範圍」。所以對限購令進行調整云云，還需拭目以待。

微調背後的苦惱

海口業內人士指出，海口此次限購微調背後的推力，是海南省房地產業受限購影響巨大。

記者從海口市住建局拿到的數據顯示，海口市第一季度商品住房成交量和面積同比下降38.63%和19.1%。

另據國家統計局公布的數據，海口市住房價格指數同比漲幅下降17.4個百分點，環比漲幅下降0.4個百分點，在全國70個大中城市中，分別列為50位和53位。

成交量和房價指數雙雙下滑的背後，是樓市調控下海口市「土地財政」數字的尷尬。

海口市地稅局的數據顯示，今年一季度，海口市土地使用稅、城市維護建設稅、土地增值稅收入同比下降。3月份，建築業營業稅收入4425萬元，同比下降33%；房地產業營業稅收入5937萬元，同比下降67.9%；一季度土地增值稅收入14090萬元，同比下降32.9%。

而在過去的5年，土地出讓金、房產營業稅、土地增值稅等房地產業的相關收入，是海口財政主要的來源。

事實上，房地產在整個海南省都居於支柱地位。房地產業相關稅收收入佔地稅總額的40%以上，2010年房地產業稅收是2005年的7.8倍。

僅2010一年，海南省房地產開發投資實際完成467.87億元，實現稅收104億元。同期，海南省地方財政一般預算收入為271億元，土地財政佔比接近40%。

對於土地財政的巨大貢獻，「島外人士」功不可沒。以海口市為例，房地產總量的70%左右銷往島外，房地產市場「外向型」特徵顯著。

但不可否認，發展旅遊地產拉升了海口房價。

海口房地產價格雖在全大中城市中處於中下水平，但對於普通工薪階層來說，買房仍遙不可及。一位海口市的計程車司機對記者說，現在房價這麼高，像他們這樣的本地人一輩子都很難買到一套房。

海口市2011年度新建住房價格控制目標是：新建住房價格漲幅要低於全市城鎮居民人均可支配收入增長10%的水平。2010年該市新建商品住房均價為8877元。按增幅10%測算，2011年新建商品住房均價約為9760元，與去年全國70個大中城市商品住房銷售均價漲幅13.67%基本持平。

可以說，海口市本地居民中的很多人，還沒包括進購房者總量的另外30%裡面。

上述海口市住建局官員對此表示，海口市首先要切實解決好本地居民的基本住房需求和改善型住房需求。2010年已開工建設保障性住房17691套，今年還將新開工建設8714套，「十二五」規劃期間，海口市將建設保障性住房5.2萬套。在目前新開工的住房項目中，保障性住房和普通商品住房佔比達到70%。

「獲批可能性不大」

從海口的樣本來看，聲勢浩大的房地產調控之下，限購令一刀切的負面效果顯現。

海南乾坤湖策劃總監李君分析，海南的房地產市場與全國相比，有著自身的特殊性，而發展旅遊地產也是國務院對於海南國際旅遊島發展的要求之一。如果海口對「限購令」進行微調，和其基本原則並不衝突。

「島外需求的旅遊、度假、養生等產品，應不同於針對本地居民需要的普通住宅產品，應該有不同的管理辦法。」限購令出台不久，海南省官方就有不同的聲音。

對於海南來講，今年是「國際旅遊島建設的關鍵期、經濟社會蓄勢發展的上升期、創新和轉型的攻堅期」；同時，海南省也是要執行房地產調控新政如限購、房價控制目標的熱點省份之一，房市調控大刀闊斧及國家規劃大力推行背景下，中央與地方之間各懷心思。

一位接近海南省政府的知情人士對本報記者說，國際旅遊島是國務院出台的規劃，限購令也是國務院出台的，《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》中提到，穩步發展滿足避寒、療養等不同需求的度假居住型房地產。

但當前的市場狀況從某種程度上講，「限購令已影響了國際旅遊島的建設」，海南省是希望國務院在這方面「開個口子」。

這個口子，按海口市的想法，就是放開對旅遊類房地產的調控和限購。

上述人士還透露，海口市放開島外人士購房的相關實施細則早先已擬定，目前已提交國務院。

學者中則有兩種聲音，一種是贊成放開旅遊地產。北京大學房地產金融研究中心主任馮科認為，現在國家把海南提升到國際旅遊島的位置，取消限購符合海口市打造旅遊城市的規劃。

海口市某官員表示，通過兩個月的運作，海口樓市調控取得初步成效，在一定程度上抑制了投資需求，也防止了投機炒房行為。接下來可以考慮不再「一刀切」。

另外一種聲音是，海南包括海口樓市泡沫化已很嚴重，需要對投資投機需求進行限制。

國土資源部系統一位專家向本報記者指出，海南、海口房價在過去3年翻了好幾倍，有泡沫化傾向。目前限購等措施效果剛剛顯現，樓市正處於膠著期。而各地出台的限購令有很多漏洞可鑽，其效果面臨很多變數，如機構、公司買房不受限購限制；有些地方房管部門表面上支持限購，實際可以不嚴格執行限購規定，缺少監管問責措施。

在此背景下，住建部政策研究中心副主任王珏林認為，「海口若真的取消限購令不符合調控遏制房價快速上漲及抑制投資投機需求，獲批的可能性也不大。」

本文源自21世紀網
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