全域限購之後，海南又要搖號買車，釋放了什麼信號？

來自專欄房產教授4 人贊了文章

作者：房產教授

4月22日，海南宣布全域限購，外省戶籍人員在海南買房，最少需要2年以上社保，在海口、三亞、瓊海等之前就有限購的區域買房的，需要最少5年以上社保。

消息出來之後，有汽車銷售人員跟房產銷售人員開玩笑說，房子不能賣了，都來賣車吧。不過天有不測風雲，一個月不到，海南的車也限購了！

5月15日，海南省政府發布公告，2018年5月16日0時起至 2018年7月31日24時止，海南停止所有小車上牌，2018年8月1日起，購買新能源汽車需要排隊，購買普通小車需要搖號或者競價才能獲得上牌資格。

這個消息出來之後，房產銷售和汽車銷售相擁而泣，於是一時間，下圖刷爆朋友圈。

對於海南房產和汽車的限購，很多人提出了疑問：一個號稱要做到全國最開放的地方，竟然搞出了最封閉的房產和汽車限購，這樣符合開放的精神嗎？馬光遠甚至毫不客氣地指出：在目前海南還十分需要外來資金幫助建設的時候，實行這種嚴格的限購政策，這是很愚蠢的。

實際上，在目前的國情下，如果不對房產、汽車進行限購，才可能直接讓自貿港計劃流產。

一、自貿港還是個嬰兒，不能因房地產而夭折

其一是目前自貿港還尚在打基礎階段，不允許發生房產泡沫。

1988年，海南從廣東脫離建省，同時，也成為了全國最大的經濟特區。當時的海南可以說是一無所有，在有限的資金支持下，為了賣地籌集資金，當時的政府鼓勵開發商大興土木，鼓勵民眾買房。1991年到1993年最高峰，海南的房價從1400元漲到了7500元，一路超過所有城市，成為房價最貴的地方，而地價自然也水漲船高，從幾十萬一畝漲到了幾百萬。但是隨之而來的是泡沫的破裂，房價大跌，海南發展銀行成為了當時唯一破產的銀行。之後的十多年時間，海南無力發展經濟，花了大量精力去處理那些爛賬、爛尾樓。

2009年的最後一天，中央決定支持海南建設國際旅遊島，之後的3年時間，海南的房價又經歷了一次過山車，雖然不至於像93年一樣造成滿目蒼夷，但也給許多地方留下了很多爛尾樓，而當年的一些高端樓盤，比如三亞的鳳凰島，到現在還沒回到當時的高峰。

以上兩次大政策的經歷非常相似，都是在政策宣布之後，沒有控制好房價，導致房價，短期內大幅度增長後又暴跌，不僅沒有給海南的經濟帶來實質性的發展，反而因為暴跌之後產生的問題，對海南的經濟造成了長時間完全停滯狀態。

現在海南建自貿港，也是政策剛剛宣布，所有政策都還沒有完全落地，招商才剛剛開始，人才還非常稀缺，配套還沒有完善，一切都還處於打基礎的階段。並且自貿港政策，即使比起當年海南建省、建最大的經濟特區也有過之。如果這個時候不對房價進行嚴格限制，那麼自貿港就有可能重走之前的老路，因為房產泡沫的破裂而造成嚴重的經濟問題，使自貿港計劃夭折。

其二是房價太高不利於人才的引進。

自貿港建設是一個非常漫長的過程，在這個過程中需要大量各類人才的參與。但是隨著自貿港政策不斷落地，就會越來越多人看清海南自貿港的發展潛力，到時候就會有越來越多人來海南買房，再加上現在海南實行保持現有建設用地不增加的政策，隨著越來越多人買房，房價自然也就水漲船高，不斷攀升。但是這些買房的人並不是來海南參與自貿港建設的，他們的目的就是買房，等著房價上漲從而獲取利潤。

房價的上漲，必然導致房租也隨著上漲。目前海南的人才政策，本科以上，35周歲以下人才落戶海南可以獲得每月1500元的租金補貼，碩士則是2000元。在現在的租金水平下，1500元在海口還可以租到差不多的房子，這對應往屆畢業生，尤其是應屆畢業生還是有比較大的吸引力的。假如隨著房價上漲，帶動了房租上升，這個政策的吸引力就會大打折扣，甚至因為房價和房租太高導致人才引進出現困難。

所以說，有著前車之鑒的海南島，如果想要平穩發展自貿港，對房產進行限購是唯一的選擇，控制那些純粹的房產投資者和養老購房者，同時也給來海南工作的年輕人機會和福利。這就像是一個年輕的創業公司，給前期員工期權激勵一樣的。康老師說過，房子就是城市的股票。一個未來非常光明的創業公司，你想持有它的股票，唯一的方式就是參與到公司的建設中來，為公司的發展出一份力。

二、汽車搖號是為百萬人才留出車位

根據人才引進計劃，我們到2020年要引進20萬人才，到2025年要引進100萬人才，在自貿港的大前提下，到2020年引進20萬的計劃可能較難實現，但是到2025年引進100萬應該是很容易實現的。

我們之前說過，由於海南的特殊性，海口和三亞會形成南北2個中心城市，這兩個城市將會是海南引進人才最重要的落腳點，估計有超過95%的人會選擇海口和三亞。但是目前的情況下，海口小車已經不少，根據統計，截止2017年，海南省汽車總量大約為115萬輛，海口全市汽車總量為77.25萬，其中私人汽車68.69萬。就這個數量下，海口市的交通已經非常擁堵了。

但是海南又是一個比較特別的地方，在成為自貿港之前，它還是個候鳥城市，冬天人很多，夏天人很少，外地人在海南買車上牌的也佔有很大的比例。這樣導致的一個問題就是，本來就擁堵的海口，到了冬天更加擁堵，再加上海南高速不收費，導致冬天海南的高速非常擁堵，交通事故頻發。

隨著百萬人才進入海南，汽車的增量肯定還要增加很多，如果無序發展，到時候就會造成空氣污染、道路擁堵。還沒成為大城市，就得了大城市的病。

限制汽車保有量，實際上就是要限制外地非海南工作人員的購車增量。所以搖號只是一個開始，接下來的細則，應該是會對購車人的戶籍、社保、居住證等作為購車資格的一部分。

實際上，不論是對房產的全域限購，還是搖號購買汽車，釋放出來的信號都是一樣的，那就是海南的房子、汽車的需求量將會大量增加，所以才要用強制的手段去控制這種需求。汽車的限制或許只能越來越緊，但是房產的調控一直都是有周期性的，全域限購是一個機會，只是社保、個稅、落戶、創辦公司等等，任何一種方式相對以前直接購買來說，都是比較複雜的操作，並不是每個人都能看到其中的機會。

海南全域限購、搖號買車釋放了哪些機會信號？歡迎討論：MMFF115116