中國大規模城市建設已結束，未來發展聚焦城市更新模式

不知怎麼，我最近幾個周末閑暇都會去徐匯濱江公園。而且我的幾個好友，周末的時候都會去濱江公園散散步，聊聊天。

或許是喜歡在那裡遠看大江東去的景象，或許是特別中意江邊的跑步大道，或許喜歡那裡鐵軌與綠化廊道交叉的工業歷史與生態環境的衝撞，或許是心儀那裡美術館、藝術館濃烈的藝術氛圍。而這樣的環境，在早些年的上海可是很少有見到。

不知不覺中，上海正在變化。這個老牌工業城市，如今正在躍升為全球城市，而文化創意和藝術產業，正是這個城市快速爆發的力量。

在那個所謂的舊時代，徐匯濱江是上海民族工業的搖籃和發源地，這裡是貨車鐵軌、北票碼頭、駁船塔吊、水泥廠的世界。而如今，在現代化大潮的衝擊下，往日的喧囂已不再，這裡蛻變成休閑和藝術的空間。

直到我上周到了徐匯濱江看了西岸藝術館的上海城市更新展之後，才明白，這樣的新舊對比、這樣的時空交錯、這樣的業態變遷，原來都屬於城市更新生長的一種方式。

（徐匯濱江靜謐鐵軌景觀，映射出現代和歷史的碰撞）

（徐匯濱江的夜晚的音樂節盛況）

猛然間，我才發現，上海的房地產主戰場已經發展到嘉定、金山、青浦等遠郊區了。而留在老靜安、黃埔、徐匯、長寧等人口最密集的城區裡面的，都是複雜的城市問題。而處理老城區問題的複雜程度，遠比開發一個新城區要艱難的多。

其實這樣的現象不僅在上海，如今在中國主要的一、二線城市，舊城改造和城市更新已經成為本地政府官員們考慮得首要問題。中國改革進入深水區，而城市發展經過前些年的攤大餅式的突飛猛進之後，現在是補做精細功課的時候了。

正如鄭時齡院士所說，「我國的大規模建設和快速城市化階段的基本結束，城市發展的主要方面也將轉向城市更新、復興、發展和建築文化遺產的保護，在城市上建設並更新城市。」

面對中國城市開發的重點轉移的市場現狀，進行城市更新式的綜合開發，是每一個城市建設者亟待面對的問題。那麼我們到底該怎麼干？通過最近的研究和案例的調查，我得出了如下一系列的思路，供業界參考。

一、到底什麼是城市更新？

首先，拓開眼界最為重要。當地產界的同仁們從一個房地產項目開發的角度往前端擴展一些的時候，就會發現我們從一個專業的地產領域立刻拓展到一個宏大的現代城市問題領域裡來了。

在城市規劃和管理領域，涉及到的社會學、心理學、經濟學、建築與文化等多個領域的問題交織，因此每一個老城區推出來的項目才日益精貴。這樣的精貴不僅是因為地段好，而是處理好一個成熟的綜合項目開發，實在必須解決太多複雜的社會問題和漫長的溝通時間。

基於此，我用了大半天時間，仔細學習了在徐匯濱江舉辦的上海城市更新藝術季的展覽。在這個主題涵蓋「當下與未來、都市與鄉村、藝術與公眾、全球與上海」等各方面的展覽里，我看到了國內外汗牛充棟的城市更新的書籍、模型、案例、規劃圖紙。於是才發現巴黎左岸、日本六本木、西班牙畢爾巴鄂、上海新天地太平橋、紐約蘇荷地區、成都寬窄巷子，這些世界知名的地標無一不是城市更新的產物。

(巴黎左岸)

而在學術界，學者大師們對城市更新的研究已是汗牛充棟。僅關於城市更新這一名詞定義的解釋，都已掛滿了一面牆。

學界想理論固然深刻，但作為企業界的我們，更相信市場的力量。因為畢竟是行動改變了世界，而不是思想。從實際項目操作的角度出發，在舊城區進行城市更新的項目，往往需要考慮四大方面的要素：

1、 公共要素的控制

翻看上海最新公布的城市更新管理條例，我們就可以發現，政府要求對城市更新項目操作首要考慮的問題是公共要素。這裡包括公共的設施、公共的空間、城市的基礎設施、城市的文化設施。

為什麼是這個問題放在最優級來考慮？毋庸置疑，因為它們是一個城市機器運行的根本。

公園、廣場、學校、圖書館、博物館、劇院、醫院、商業服務設施等等，這些城市中聚會的元素、社交的元素、教育醫療保障的元素，是保持城市高水平發展的基本單元。而在新建一個以城市單元為基礎的社區中，這些公共要素是最重要的社會資源。所有的關於城市更新的再創作，都是在保障公共要素的前提下的市場化行為。

以上海靜安的經典項目華僑城蘇河灣為例，這個極其珍貴的地段上，華僑城利用其打造經典深圳華僑城的城市更新經驗，在上海開始了其創作。整個項目的改造的緣起和最終目的並不是為了營造富人區，而是為了城市配套環境的優化改善。

因此項目創作之初，華僑城在這裡首先考慮了藝術館和綠地公園的規劃配置。上海經歷過工業化、如今正在經歷服務業化的時代，踏入後工業時期的上海，這裡在往年人民廣場的跑馬場、蘇州河畔的車水馬龍、十里洋場的商業繁華之後，市民的需求更多歸於人性的本真和寧靜。於是我們看到，夜晚的蘇州河是最美的跑步道、而上海博物館、藝術館和音樂廳、咖啡館們也經常人流攢動。

（曾經的蘇河灣地區）

經歷過百年後的繁華，市民對於高水平人文藝術和自然的需求從來沒有如此強烈。在上海蘇州河這樣的珍貴地段上，一個城市的藝術品位和生態品質，正是目前市民需求的重點。

按照在深圳華僑城板塊城市更新的運營經驗，華僑城在這裡繼續以人文藝術館的方式構建了文化標識，同時配以系統的區域環境再造。在將原有的糧倉收納復興打造現代藝術館的同時，又將新建蘇州河畔碼頭和生態公園，這些都是健康中國的非常重要的構成元素。

隨著柴靜的《蒼穹之下》引爆了中國，可以預期的是，歐美式的崇尚健康和自然的理念正在快速席捲新的中國。公園綠地將重新成為一個城市最炙手可熱的公共資源。而喬布斯重要的商業談話都在矽谷旁邊的小山遠足的模式，正越來越多得被社會所接受。

2、生活方式的引導

隨著歷史大潮流逝而去除了物質的消磨，還有就是生活方式的流逝。原先的購物、居住、娛樂、社交的條件變了，但人性的需求卻一直沒有變。伴隨著原住民的流逝，新興住民的引入，倡導怎樣的生活方式也是城市政府關注的問題。

在台灣、日本，關於生活方式上的城市更新手法被定義為社區的活化。與豐厚的盈利目標不同的是，社區的活力和交流往往比盈利更為重要。因此，關於生活方式再營造，就融入了文化、歷史、傳統、風俗的元素。而其中，活化最重要的操作內容就是對於區域文化的調整和再造。

在這裡，文化的力量和承載形式就格外重要。

有的項目將文化元素設計成博物館、美術館，有的將其改造成商業業態的一種模式，有的將文化融入現代的生態環境，還有的將文化以學校為載體來呈現。在蘇河灣的城市更新的活化方式上，華僑城運用了上海最常用的市場化的手法。項目中保留改造了慎余里這個街區，華僑城將原有的里弄、街巷、景觀街區空間進行了保留式的在創作，同時注入了文創、休閑餐飲等新興的業態形式。

同時項目還在蘇州河上引入了全國馬拉松皮划艇、全球藝術設計展，邀請藝術家進駐項目內，為整個區域內引入了運動、藝術的元素，帶來了文化上的進化。

3、參與主體之間的運籌帷幄 政府、市場、多方參與、利益共享

統籌一個複雜的城市更新項目，政府、市場和社會團體的利益需要綜合考慮。這可以說是整個城市更新的最為核心的問題。

多方的利益博弈，多方的社會責任的確定，歷史遺留問題的解決，動拆遷群體的補償，不同人群社會訴求的滿足，以及對未來市場化運營的經濟估算，這些都成為整個方案操作的核心控制問題。

從這個方面來看，多數重點地區的城市更新項目推進有時候會延期數年到數十年，對上述問題的溝通和協調是重中之重。遇到無解的問題，往往城市更新就無從推進，而能妥協溝通的事情，都需要時間一點點達成共識。

最終，落腳到開發商領域裡的投資問題，基本是經過上述長時間的磨合後形成的解決方案。因此，每一個老城區中心蛻變生長出來的項目，必然都有一段跌宕起伏的故事。

記得這方面最經典的就是華潤置地在成都項目完成後，所投資拍攝的《24城記》的電影。電影里三代廠花的故事和五位講述者的真實經歷，演繹了一座國營工廠的斷代史。他們的命運，在這座製造飛機的工廠中展開。2008年，工廠再次遷移到新的工業園區，位於市中心的土地被房地產公司購買，新開發的樓盤取名"二十四城"。時代不斷向前，陌生又熟悉。對過去的建設和努力充滿敬意，對今天的城市化進程充滿理解。

4、操作模式

純商業化的開發以及政企合營的PPP模式，這些都是市場的一些主流模式。沒有了複雜的經濟模型的測算，根本不可能構成行之有效的開發方案。土地財政後期時代的中國地方政府，在舊城改造這個深水區里，中央政府出台了大量的金融扶植政策，解決了規劃、土地流轉、投資模式後的商業開發方案，才能使得項目成為行之有效的商業計劃。

5、空間創新與再造

等到設計師們開始愉快的研究天際線、空間風格問題的時候，城市規劃管理者已經將前述一系列的複雜問題悉數解決了。

上述四大方面問題落地之後，進行一個什麼樣的空間創作，已經成為一個極有趣味的技術問題。在這樣的背景下，聰明老道的規劃師、建築師們具備無限的想像力。首先是城市肌理的控制，其次是建築風格的再造。

我們看看蘇河灣在這方面的空間創造。

從這個城市更新展覽所展示的圖片可以看到，遵守城市建設的肌理，按照這樣的生態空間與蘇州河的片區統一，是尊重傳統和歷史的規劃。

一塊土地最重要的價值除了地段，還有就是歷史。老人們常說踩在腳下的土地才是這個城市的血脈，新的城市延續歷史上再創造，就是繼往開來的精神追求的最好表達。

6、高素質團隊的執行力

謀事在人。往往操作一個高投入的複雜的城市更新項目，需要應對各個方面極多的挑戰。而一個高水平的操作團隊，就顯得尤為重要。畢竟這種項目往往意味著一個城市的心臟，一個地方的臉面。這種感覺通過我看過蘇河灣的城市更新展之後更加深有體會。

這個團隊把歷史影像進行重新拼接、把城市肌理重新恢復，把設計圖紙和模型做成展台，把團隊一輪輪會議的照片精心的再陳列。看似無趣的展示，但只有用心操作過項目的人，才能理解一個地塊的蛻變對他們的生命意味著什麼？

中國城鎮化大潮過去，精明增長的模式正在到來。城市更新這個沉重而複雜的課題，正在擺在每一個城市建設者的眼前。在這些迎難而上的開拓精神之後，換回來的是一個城市的新的榮耀。

向那些默默耕耘的城市建設者們致敬！