溫哥華房價下跌對中國樓市的啟示

07-20

這幾天國內媒體把焦點轉向加拿大的溫哥華，因為溫哥華的房價在稅收政策出台之後不到一個月立即暴跌，住房銷售更是落入了冰點。面對溫哥華的房價在一個月急劇下跌，有人認為下一個房價暴跌的地方會傳到中國；有人認為溫哥華房價的暴跌是對中國近年來的房地產調控極大的諷刺，因為以前不少人認為徵收物業稅對房價影響不大；甚至有人認為加拿大的房價下跌是一種表面現象，這不僅在於統計時間太短，而且在於統計的樣本不全可能不準確等。對此，可見仁見智，根本不需要強求，但有幾點對中國房地產市場具有重要啟示，其意義是十分重要的。

7月25日，溫哥華卑詩省(BritishColumbia)宣布，從8月2日起，將向海外房地產投資者徵收15%的額外房屋轉讓稅。8月2日開始實施，在不到一個月的時間裡，溫哥華地區的房價立即出現暴跌，溫哥華的房價在過去28天內下跌了20.7%！在過去三個月跌幅更是達到驚人的24.5%！而且溫哥華的房價暴跌，而且成交量更是跌入了谷底。從8月1日到14日，西溫哥華地區只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高達驚人的94%。除了西溫哥華外，列治文地區銷售暴跌96%，北本拿比地區跌幅為95%。也就是說，遏制海外房地產投資者購買住房的稅收政策出台，手起刀落，對住房的價格及住房銷售量立即產生巨大的影響。而這種影響也說明溫哥華房地產市場幾個重要的問題。

首先，近幾年世界不少城市的快速飈升基本上都中國居民湧入這些城市炒作的結果，溫哥華也是如此。從8月12日公布的加拿大房價指數顯示，今年7月份加拿大全國房價比6月上漲2%，漲幅最明顯的仍然是四大都市區，維多利亞以漲幅3.8%，多倫多漲幅3.1%、溫哥華房價漲幅2.3%、漢密爾頓漲幅2.4%。其中，溫哥華7月房價已經連續第18個月未出現下降，7月環比上升2.3%。在萊坊KnightFrank公布的全球37座主要城市今年二季度房地產市場報告中，溫哥華以36.4%的年漲幅領先其他城市，成為2015年6月到2016年6月間房價上漲最快的城市。

而近年來溫哥華的房價快速上漲根本不是所謂的供求關係，或供應量不足所導致，而完全是中國在溫哥華炒作的結果。根據該省調查，在6月10日和7月14日的五周內，該省內一共發生了19383起住宅房產交易，其中海外買家佔到了1276起，也就是6.6%。不過，具體到大溫地區來看，在這五周內，大溫地區的交易占該省的49.7%，其中海外買家佔比達73.3%。

也就是說，溫哥華地區的房價之所以短期內快速推高，主要是少數海外買家湧入投機炒作的結果。而這些海外買家主要是中國人。勞特利奇在一份報告中稱，中國買家在2015年花費127億加元(約641億元)在溫哥華購置房產，占當地房產銷售總額的33%。加拿大按揭和住房公司總裁EvanSiddall曾表示，在西溫哥華三個社區賣出的豪華住宅中，約三分之二的買家是中國人名字。當然，中國居民不僅把溫哥華的房價炒高，也把多倫多、倫敦、澳大利亞等的房價炒高。各地的房價短時間內快速暴漲，就是少數人炒作的結果，海外是這樣，中國也是如此。所以，徵收海外住房投資者額外交易稅立即嚇阻中國的住房投機炒作者，當地房價立即下跌。

其次，嚴厲的稅收政策是遏制房地產泡沫最有效的工具之一（另一工具是信貸政策）。因為，好的住房稅收政策不僅是界定住房為消費還是投資的最有效的工具，也是對住房市場利益進行調整的工具。因為，住房作為一種特別的商品，它既可用於投資也可用消費。如果不能夠用稅收政策把住房的投資或消費功能界定清楚，而是混為一談，那麼這個市場最後一定成為以投資者或投機者為主導的市場。因為，在房價的對價上，投機炒作者永遠會高住房的消費者。而合適的住房稅收政策則能夠讓住房的不同功能各得其所。

同時，在一個以投機炒作或投資的住房市場，其房價的決定因素並非是實質性的供求關係，即住房的供求平衡，而是房價的市場預期。房價上漲，投機炒作者更是會湧入，因為他們不在於房價的高低，而是在於預期住房購買之後是不是價格會繼續上漲。如果房價下跌，住房投機炒作者早就會逃之夭夭，沒有一個人進入市場。

從溫哥華近幾個月的情況變化就可以看到，在海外投資者額外交易稅沒有徵收之後，儘管溫哥華的房價已經持續上漲多年了，房價也漲得很高了，但是住房投機炒作者預期房價還會上漲，所以，溫哥華的房價越是上漲，他們越是湧入，交易量也越來越大。但是當稅收政策出台，溫哥華房地產市場預期突然逆轉，海外的投資者預期溫哥華的房價會下跌，從而逃之夭夭，住房的銷售及價格同時暴跌。這也就說明了在一個以投機炒作的住房市場，房價的漲跌與實質的供求關係無關，而是與市場的預期有關。如果出台的政策不能夠改變市場預期，住房的供求增加量最大也無法阻止房價的繼續上漲。

第三，十幾年來，中國樓市調控之所以會越調越高，問題的根本就在於所出台的調控政策從來就沒有把握到房地產泡沫形成的根源所在。可以看到，這些年來中國房地產市場價格為何會越來越高，房地產泡沫為何會越來越大？根本的原因就是政府沒有通過房地產稅收政策把住房的投資與消費功能區分，遏制投資鼓勵消費，而是把兩者混為一談，同時，讓住房信貸越放越寬，利率及首付比例越降下降低，從而讓中國的住房市場最後完全成了投機炒作的市場或賺錢的工具。

看上去，十幾年來中國政府一直在對高房價進行宏觀調控，出台的房地產政策調控政策也是無數，但是十分奇怪的是，中國政府就是不採取稅收政策及信貸政策來遏制住房投機炒作及房地產泡沫，而是採取無數或花樣多的限購政策，從而促使這些政策把中國房價越調越高。不知道中國政府這樣做是真的不懂，還是裝不懂。目前不少城市的房價經過多年的調控調到天上去，一些政府官員還在說要穩定房價。5萬元一平方米的住房，北京的一般居民花一年的收入才能夠購買一平方米，有些政府官員還在說房價不高，中國房地產市場沒有泡沫，不知道這些政府官員扯到什麼程度了。看來最大的問題還在於這些中國官員欺負中國絕大多數民眾管不到他們。所以他們就一直可以鼓吹中國的房價要上漲，並置絕大多數中低收入民眾的利益而不顧。這可能是加拿大溫哥華政府用稅收政策遏制高房價政策對我國房地產市場的重要啟示。